8 Fundamentais pontos para observar antes da assinatura do contrato de compra e venda

A compra de um imóvel envolve muito mais do que a afinidade com uma determinada casa ou apartamento, questões burocráticas como a avaliação dos documentos e a análise do contrato de compra e venda que requer além do acompanhamento de um profissional, advogado ou imobiliária, uma boa dose de conhecimento para saber quais os impactos de cada cláusula aos envolvidos.

Em linhas gerais, o contrato de compra e venda é o documento pelo qual o vendedor compromete-se a transferir o domínio de certo bem ao comprador, no preço, prazo e demais condições ajustadas. Para a segurança de ambos, a assessoria de uma imobiliária consiste em realizar a assinatura após a análise e constatação da viabilidade da venda e saúde do imóvel.  A elaboração do contrato equilibrado entre as partes também é de  responsabilidade da imobiliária e, no entanto, aqui vão algumas dicas sobre o que você precisa se atentar antes de assiná-lo:

   1. Verifique seus dados e demais detalhes que são delineados nas cláusulas - tire todas as dúvidas que houver

Nome, nacionalidade, estado civil, identificação (n. identidade, CPF ou CGC), e o endereço dos vendedores e compradores, devem constar de forma clara.  Além deles, os dados de localização, dimensões, características especiais,  número da matrícula do imóvel e em qual cartório está registrado, também devem ser minuciosamente confrontados.  

    2. Declaração de Quitação das cotas condominiais

Confira, se necessário, a existência de uma cláusula citando a Declaração do Síndico ou Administradora, afirmando que o imóvel está em dia com o pagamento das cotas condominiais, quando da assinatura da escritura ou contrato de financiamento do imóvel. Caso a posse seja em datas diferentes, também deve ser realizado na mesma. Se a declaração for dada pelo síndico, deve ser acompanhada da Ata da Assembleia que o elegeu.

O imóvel deve ser entregue ao comprador sem restrições de qualquer natureza,  pessoal e/ou jurídica ( hipoteca, penhora entre outras).  

    3.  Exija a vistoria do imóvel - e isso inclui os itens que diz respeito às áreas comuns (se houver)

O contrato de compra e venda, é feito em caráter ad corpus, ou seja, “assim como esta”, (confira o nosso dicionário imobiliário) por isso, é de extrema importância que no ato da assinatura, o comprador já tenha realizado a vistoria para garantir que os termos no descritivo em anexo ao contrato referente às vagas de garagem, área privativa e comuns, estejam de acordo com a realidade do bem.  

 4. Fique atento quando o assunto for prestações de imóveis adquiridos na planta. É importante verificar qual o índice de correção e juros das mesmas

Converse com o profissional que está lhe atendendo e obtenha o máximo de explicações sobre o método utilizado. Se o imóvel na planta for a sua opção, esteja preparado, pois sempre há correções do saldo devedor.

Contrato de Compra e Venda de Imóvel

5. Responsabilidade de pagamentos das taxas e despesas adicionais

Em Minas Gerais, cabe ao proprietário o pagamento das despesas de corretagem, e ao comprador o do ITBI (imposto de transmissão), escritura, registro e outras taxas.

Vale ressaltar que a alíquota do ITBI em Belo Horizonte – 3% do valor do bem, é calculada de acordo com a avaliação da prefeitura. Já a escritura e o registro, variam de acordo com a faixa de preço do imóvel.

[Leia mais] Custos e taxas na hora de adquirir um imóvel

     6. Dados de pagamento e Conta para depósito

É importante se atentar a cláusula que limita a data para depósito do sinal e demais valores após a assinatura da Escritura pública de compra e venda e posse definitiva do imóvel, assim como os dados da conta a ser realizado o depósito (Agência, Conta Corrente, Banco e Número do Cheque).

Para os imóveis financiados, é necessário que se tenha também uma cláusula que defina a data limite para a assinatura do contrato de financiamento perante ao agente financeiro.

     7. Escritura Definitiva e Registro do Imóvel

Assim como dito no artigo sobre Escritura e Registro do Imóvel, o contrato de compra e venda é a primeira formalidade do processo, porém, apenas a escritura e posterior registro concedem ao comprador a posse definitiva do bem.

Diante disso, para assegurar ambos os envolvidos, é necessário constar a data para assinatura da mesma, assim como a obrigatoriedade do registro.  

Lembrando que no caso de um financiamento, o contrato emitido pelos bancos substitui a escritura.

    8. Posse, Desocupação e Multas

É imprescindível constar a data de desocupação do imóvel - pessoas e objetos - a contar da assinatura do contrato.

Quando falamos em contratos subentende-se em obrigações, assim, caso estas não sejam cumpridas é comum a determinação de algumas multas. No geral, as mesmas são incluídas caso haja a rescisão do mesmo, ou no caso de atraso na entrega do bem em situações em que o pagamento é realizado antes da posse.  

Por fim, é importante ressaltar que cada negociação possui suas particularidades, sendo necessária a análise minuciosa de cada cláusula verificando as informações e obrigações de todos os envolvidos. Por isso, se ainda houver alguma dúvida ou desconfiança, não assine, busque sempre esclarecer junto ao profissional da imobiliária as nuances de cada negociação.

 

Guia do comprador
 

  • Carlinhos Tavares

    A principio, quero parabénisar, pelo excelente blog, ”casa mineira”. Meus pais venderam um imovel, em 17 de agosto 1993 valor, 2.300.000,00 (dois milhões e trezentos mil cruzeiros reais), como parte de pagamento entrou um imovel (casa), + Cr$ 530.000,00 (quinhentos trinta mil cruzeiros reais) Ficou restando na epoca 6.551 dolares paralelo com vencimento 13/09/1993. meu pai deu posse em 17/08/1993, ao comprador. Ficou tudo acertado e assinado contrato particular de compromisso de compra e venda, sem registrar tal documento, ocorre que o comprador não cumpriu com compromisso restante, ou seja não liquidou pagamento de, 6.551 U$, conforme contrato, reconhecido firma do vendedor e comprador, Lembrar que meu pai nao passou escritura publica, continua vosso nome, como faço para rever posse do imovel, continua nome meu pai no cartorio de registro de imoveis, meu pai tem 92 anos e minha mae tem 93 anos. Meu pai, sempre aguardando pelo pagamento restante, esses anos todos e sendo enrolado. O comprador disse que devolve o imovel sem problemas, inclusive produzindo rescisao de contrato. O comprador que devolver o imovel, inclusive produzir documento de devolução amigavel, sem condicionar nada como indenização. ocorre que esposa do comprador nao aceitar. Preciso vossa ajuda, como proceder

    • Julio Seixo

      Carlinhos,
      Conseguiu resolver ?

  • LUCIANE HECK

    Boa noite, gostaria de um esclarecimento se possível, pois fiz a venda de um imóvel perante contrato de compra e venda, sendo que neste fica claro que a quitação deveria ocorrer em 90 dias. Mas isso ainda não ocorreu, porém ja foi assinado na caixa o financiamento que o comprador precisou. Ocorre que ainda não entrou o valor e os 90 dias já passaram, neste caso mesmo a documentação já estar no RI ainda posso desistir da venda pelo fato de não cumprimento da quitação nos 90 dias acertado. Agradeço se puderem me clarear esta questão.

    • Julio Seixo

      Prezada Luciana,
      Tudo bem?
      Então se o contrato de financiamento já foi assinado com o banco, você não recebeu o valor porque o comprador não fez o registro do imóvel em seu nome.
      Fica tranquila é bem simples de resolver, é só fazer o registro e levar a matricula atualizada no banco, o banco vai ver que o imóvel está em nome do comprador e vai liberar o valor para você.
      Espero ter ajudado.
      Qualquer coisa me chama no IG-@julioseixo:disqus

  • PAULO

    Ola!!

    Estou negociando a compra de um apartamento, porem ele esta alugado, contrato de aluguel em curso e com inquilino no imóvel.
    O proprietário colocou a venda e combinou com o inquilino que assim que realizasse a venda, avisaria o inquilino para desocupar o imóvel. Agora a corretora com creci, mas independente, que esta intermediando a venda, disse que a proprietária combinou com a inquilina para desocupar em 45 dias.. Penso que se esta alugado, nao pode vender… A proprietária deseja fazer fazer o contrato de compra e venda e venda, com sinal de pagamento e entrega do imóvel depois dos 45 dias..
    Sera que posso confiar???

  • PAULO

    Também desejo parabeniza-los pelo texto!!

  • Samuel Leitte

    Uma dúvida…quando o lote é repartido e vendido em partes somente em contrato de compra e venda; se algum destes compradores solicitar a escritura do terreno( como um todo) este contrato de compra e venda ainda vale de alguma coisa para aqueles que compraram as partes???