Como declarar compra, venda e propriedade de imóveis no IR 2021?

Contribuintes obrigados a declarar Imposto de Renda 2021 têm até o dia 31 de Maio para informar seus imóveis e as transações envolvendo esses bens.

Declarar venda e compra de um imóvel no Imposto de Renda ainda gera muitas dúvidas. Isso porque, além de declarar a propriedade como um bem, é preciso se atentar aos ganhos com a valorização. Apesar do que muitos pensam, não é preciso atualizar o valor do imóvel de um ano para o outro de acordo com o mercado. Assim, é preciso sempre declarar o mesmo valor de um ano para outro, salvo algumas exceções. Para conhecer todas as particularidades da declaração de imóvel no Imposto de Renda confira este artigo!

Declarando imóvel comprado em 2020

Para declarar um novo imóvel no Imposto de Renda 2021 basta abrir um novo item para ele na Ficha de Bens e Direitos na sua declaração. Em seguida, é necessário escolher um código de acordo com o tipo de propriedade. Os códigos variam entre 01 e 19 e possuem relações como 11 para apartamentos, 12 para casas, 13 para terrenos e 15 para salas ou conjuntos.

O procedimento para declaração de quem já possuía um imóvel e o declarou em 2020 é ainda mais simples. Isso porque, o programa do IR 2021 permite a importação dos dados da declaração de 2020. Desse modo, os campos principais da ficha de “Bens e direitos” são preenchidos automaticamente. Ao fazer a importação, se o imóvel já estiver quitado e você não fez nenhuma reforma nele no ano passado, basta repetir o valor informado no campo “Situação em 31/12/2019” e concluir a operação com o “OK”.

Caso não seja possível importar sua declaração anterior, o procedimento também é fácil. Você terá que preencher a ficha de “Bens e Direitos” manualmente clicando em “Novo”. A partir daí basta informar o número do IPTU, a data de aquisição do imóvel, suas características e se ele está quitado ou se há financiamento. Para os casos em que o imóvel foi financiado, é preciso informar também o nome do banco e o número do contrato.

Além disso, é importante que você tenha em mãos outras informações:

  • Endereço;
  • Área total e a unidade de medida da área (metros quadrados ou hectares);
  • Registro em cartório de imóveis com número de matrícula e nome do cartório;
  • Valor pago pelo imóvel na época da compra.

Altere o valor do imóvel em caso de reforma

Normalmente ao declarar um imóvel no Imposto de Renda não é permitido alterar o seu valor. Ou seja, a declaração não acompanha a valorização de mercado. Contudo, existem algumas situações em que isso é permitido, sendo casos de construção, ampliação e reforma alguns deles.

Assim, se você trocou um piso, fez uma ampliação ou reforma em alguma área da propriedade, é preciso juntar as notas fiscais dos materiais e serviços prestados. Além disso, é muito importante que no recibo conste o nome, CPF, endereço, telefone de contato, descrição do serviço, valor pago, data e assinatura do prestador de serviço. Assim, na hora de preencher a declaração do IR 2021, basta informar no campo "Discriminação" que o imóvel passou por reforma e detalhe os valores gastos.

A atualização do valor também é simples. Na hora de declarar imóvel no Imposto de Renda que tenha passado por uma reforma, basta somar os valores gastos na melhoria ao valor do imóvel informado no ano anterior. Se o imóvel foi declarado em 2019 por R$300 mil e você gastou um total de R$ 40 mil com a reforma, o valor declarado será de R$340 mil.

O financiamento interfere no IR?

Uma dúvida muito recorrente na hora de declarar um imóvel no Imposto de Renda é sobre o financiamento. Esse caso é bastante parecido com o anterior. Isso porque, é preciso juntar os comprovantes das prestações aos valores efetivamente pagos no ano anterior.

Valor total pago de prestações em 2020 + valor do imóvel informado em 2019

Desse modo, se você pagou em 2020 12 prestações de R$ 1 mil e declarou em 2019 que o imóvel valia R$ 300 mil, a situação para o Imposto de Renda 2021 (Situação em 31/12/2020) é um valor total de R$ 312 mil. Caso você também tenha feito alguma reforma no imóvel basta somar o valor gasto com os valores de prestações do financiamento. Não se esqueça de guardar todos os comprovantes por no mínimo cinco anos. Esse é o período em que a Receita Federal pode convocar o contribuinte para das explicações caso ache necessário.

Como declarar o uso do FGTS para quitar parte do imóvel?

O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é muitas vezes utilizado para quitar parte de um imóvel, ou abater algumas prestações do financiamento. Mas como declarar esse valor?

Normalmente, é possível fazer essa amortização a cada dois anos. Se você fez isso em 2020, precisa preencher duas fichas da declaração do IR 2021. O valor utilizado do FGTS deve ser preenchido na ficha de “Rendimentos Isentos”. Assim, soma-se o valor do imóvel informado em 2019 com o valor usado do FGTS e as prestações pagas em 2020. Coloque o resultado no campo "situação em 31/12/2020".

Como declarar imóvel vendido em 2020

A ficha de “Bens e Direitos” também precisa ser atualizada por aqueles que venderam um imóvel em 2020. Para isso, basta detalhar a venda no campo “Discriminação”, incluindo o nome e CPF do comprador, além do valor da venda e a data da operação. Assim, a “Situação em 31/12/2020” deve ser zerada, enquanto a “Situação em 31/12/2019” deve refletir o valor que constava antes.

O principal ponto em declarar um imóvel vendido é a obrigatoriedade de apurar se houve algum ganho de capital com a operação. Assim, é importante determinar se você lucrou com a venda para que esse lucro seja tributado pela Receita Federal.

Para essa apuração é preciso acessar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital 2020 (GCAP2020). Ela precisa ter sido feita no mês seguinte ao da venda do imóvel e o recolhimento do IR em casos de ganho de capital vai de 15% a 22,5%. Assim, se você vendeu um imóvel em Maio, o recolhimento do Imposto de Renda deve ter sido feito até o último dia útil do mês de Junho. Ele é feito por meio de DARF emitido no próprio GCAP.

Para preencher a declaração de imposto de renda 2021, é preciso importar os dados do GCAP2020 para o programa da Receita Federal. Quando você importa a ficha de apuração do ganho de capital, o programa preenche automaticamente a declaração. Além disso, o dinheiro recebido na venda também precisa aparecer na sua declaração conforme destino dado a ele.

Isenção de um imóvel no Imposto de Renda

Existem três situações em que o ganho de capital com a venda de um imóvel é isento. Eles são:

Venda do único imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440 mil

Aqui, independe o tipo de imóvel. Para validar essa isenção, é preciso que o contribuinte não tenha efetuado a venda de outro imóvel nos últimos cinco anos. Para os casos em que o imóvel seja possuído em condomínio com outros proprietários esse valor de R$440 mil é o limite para a parte do contribuinte.

Venda de um imóvel adquirido até 1969

Neste caso, imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 contam com um redutor no Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Esse valor já é aplicado no preenchimento do GCAP.

Venda de imóveis residenciais cujos recursos sejam usados para comprar outro imóvel residencial

Este caso só é válido para imóveis residenciais localizados no Brasil. Além disso, os recursos devem ser destinados para a compra de outro imóvel residencial dentro de 180 dias a partir da data da celebração do contrato. Para casos em que apenas parte do valor é destinado à compra de imóveis residenciais no Brasil, o ganho de capital referente à quantia restante será tributado proporcionalmente. Além disso, é preciso lembrar que só é possível optar por essa isenção uma vez a cada cinco anos. 

Declarando imóvel próprio no Imposto de Renda

Declarar um imóvel já quitado no Imposto de Renda é bem simples. Basta informá-lo na ficha de Bens e Direitos, com o mesmo valor declarado no ano anterior. Esse valor não é submetido às valorizações de mercado, só podendo ser alterado em caso de reformas.

Essas obras e reformas feitas na propriedade podem alterar o valor, mas para isso, é preciso guardar todos os recibos e comprovantes. É muito importante que você os guarde por até cinco anos, prazo pedido pela Receita para contestar qualquer declaração que ela julgue duvidosa.

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