Como funciona o financiamento de imóveis: tudo sobre o assunto

Adquirir a casa própria é o seu sonho? Mas você sabe como funciona o financiamento de imóveis? Confira tudo sobre ele neste artigo.

O sonho da casa própria é algo que move a maioria dos brasileiros. Ao se preparar financeiramente para esse negócio, muitas pessoas compreendem que não será possível obter o valor total para a compra de um imóvel e por isso optam pelo financiamento imobiliário. Contudo, muitos ainda não compreendem o que significa pedir um financiamento a um banco e quais são os requisitos para obtê-lo. Você sabia, por exemplo, que o dinheiro pedido é liberado por um prazo estipulado pelo banco e não assim que o pedido é aprovado?

Assim, é essencial conhecer todas as etapas do processo, além das taxas de juros embutidos no valor total a ser pago. Além disso, é preciso conhecer os prazos e se preparar financeiramente para esse compromisso no seu orçamento já que, normalmente, trata-se de um valor que deverá ser pago por muitos anos e sua não quitação representa sérios problemas para o comprador.

Como funciona o financiamento de imóveis?

Ao comprar um novo imóvel, seja ele usado ou novo, é possível que o comprador financie o seu pagamento caso não possua todo o valor pedido pela propriedade. Um financiamento de imóveis é feito por bancos. Assim, as instituições financeiras pagam ao vendedor do imóvel a quantia requisitada pelo comprador que deve pagar ao banco para quitar a dívida.

Durante o período de pagamento do financiamento o imóvel pertence a pessoa que fez a compra. Ou seja, toda a documentação e registro do imóvel está em nome do comprador e ele é o proprietário e responsável pelo imóvel. Contudo, a propriedade não pode ser negociada enquanto a dívida com o banco não é quitada.

Condições do financiamento de imóveis

Atualmente, a maioria dos bancos oferecem opções de financiamento e o que os distinguem entre si são as suas condições de pagamento. Por isso, ao resolver financiar um imóvel é importante pesquisar todas essas condições e optar pela que melhor se encaixa no seu planejamento orçamentária. Atente-se às taxas de juros, a duração do contrato e quanto do valor do imóvel pode ser financiado.

Após essa pesquisa é possível definir com mais segurança como e onde será feito o financiamento. Para dar início ao processo é preciso ir até uma agência do banco escolhido e fazer o requerimento do financiamento. O gerente te explicará quais os documentos necessários e o processo até a liberação do dinheiro, porém, para a maioria dos bancos esses procedimentos são muito parecidos.

Documentos

Normalmente a apresentação de documentos é o primeiro passo para o requerimento de um financiamento de imóveis. Dentre os mais comuns estão originais e cópias do RG e CPF, comprovantes de estado civil e renda. O ideal é confirmar com o gerente quais são comprovantes aceitos, mas em geral holerites, extratos bancários e declaração completa do Imposto de Renda são aceitos. Para casos em que a compra será feita por um casal, é preciso que a documentação de ambos seja apresentada.

Em casos de profissionais autônomos, é possível comprovar renda por meio de contratos de prestação de serviços, declaração de Imposto de Renda, sindicato da categoria ou uma Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos feita por um contador. Além disso, para aqueles que não possuem contas em banco, é possível preencher uma ficha cadastral. Isso é feito com a orientação do gerente e ele deve indicar a documentação necessária para esses casos.

Comprovar a renda é muito importante para que o banco verifique a sua capacidade de pagamento das prestações. Isso porque, o valor delas não pode ser maior que 30% da renda familiar bruta. Além disso, é preciso não possuir débitos em serviços de proteção ao crédito. Não havendo restrições, o financiamento é aprovado.

Avaliação do imóvel

Após a análise da documentação o banco realiza a avaliação do imóvel. Isso pode ser feito através de uma empresa especializada, ou de profissionais como um engenheiro ou arquiteto especializado da própria instituição. Assim, é possível confirmar o valor da propriedade.

O passo seguinte é a elaboração do contrato que deve ser assinado pelo vendedor e comprador. Esse documento deve ser registrado em cartório e levado à agência bancária. O crédito é liberado de acordo com o prazo estipulado pelo banco e o vendedor é pago após esse processo e o comprador começa a pagar as prestações mensais ao banco.

Tipos de financiamento

Existem algumas modalidades de financiamento de imóveis. A primeira delas utiliza os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). As outras opções envolvem o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) ou a opção de financiamento direto com a construtora. Cada um deles apresentam particularidades que precisam ser analisadas com cautela.

Financiamentos pelo FGTS

Para aqueles que não sabem como funciona o financiamento de imóveis utilizando os recursos do FGTS, ele faz parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Os valores do imóvel e do financiamento possuem limites que podem variar de tempos em tempos. Para essa modalidade só podem participar pessoas com uma determinada renda familiar máxima e esse valor varia de região para região. Essa modalidade costuma ser a mais procurada devido a suas baixas taxas de juros.

Financiamentos pelo SBPE

Para entender como funciona o financiamento de imóveis pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é importante saber que para essa modalidade não existe limite de renda. Além disso, quando o imóvel apresenta um valor dentro dos limites do SFH suas taxas de juros não podem ultrapassar 12% ao ano.

Construtoras

Essa é a opção de financiamento que oferece maior flexibilidade de negociação. Isso porque, as construtoras não impõem limites sobre os valores financiados, renda ou taxas de juros. Contudo, essa também é a modalidade que apresenta maior risco para os compradores. Isso porque, a construtora pode financiar a construção com algum banco. Assim, o imóvel comprado está hipotecado a esse banco e caso a empresa declare falência ou não quite a dívida, a instituição financeira pode reivindicar o imóvel para quitar os débitos.

Em alguns casos, o comprador pode quitar seu imóvel com a construtora, mas a propriedade continua hipotecada. Assim, após quitar a dívida é imprescindível exigir que a construtora tire o imóvel da hipoteca, se for o caso. Essa comprovação se chama certidão de ônus reais e pode ser obtida em qualquer cartório apresentando apenas o endereço da residência.

Esse documento é muito importante para resguardar o comprador. Caso a empresa vá à falência e o banco quiser o imóvel como pagamento, essa certidão é o comprovante para proteger o proprietário.

Perguntas e respostas sobre financiamento de imóveis

Quais as diferenças entre os tipos de financiamento?

Antes de realizar qualquer transação de compra e venda é muito importante entender como funciona o financiamento de imóveis. Dentre as modalidades citadas, é importante lembrar que dentro do SFH, os bancos não podem cobrar taxas de juros superiores a 12% ao ano, mas há limite no valor do financiamento. Porém, fora do SFH, os imóveis financiados podem ter valores mais altos.

Para os financiamentos com construtoras existe a possibilidade de uma negociação mais flexível. Isso porque cabe às empresas definir o valor máximo que será financiado. Contudo, essa modalidade é que a apresenta mais riscos.

O que ocorre quando o consumidor deixa de pagar as prestações antes do término da dívida?

Para o caso de não cumprimento do contrato por não quitação dos débitos, o banco pode entrar com uma ação judicial para ficar com o imóvel. O passo seguinte é leiloar a propriedade e o valor arrematada é utilizado para pagar a dívida e as despesas judiciais do banco. Caso sobre algo, esse valor é devolvido ao consumidor.

Para os casos em que as parcelas são pagas com atraso, é importante ficar atento às multas e juros que são cobrados ao mês. A multa e os juros não podem ultrapassar 2% e 1% do valor total da dívida respectivamente.

Documentos necessários

Normalmente, a lista de documentos requerida para pedir um financiamento inclui:

  • RG (original e cópia)
  • CPF (original e cópia)
  • Comprovante de estado civil (original e cópia)
  • Comprovante de renda (original e cópia)

Consórcio imobiliário: uma opção ao financiamento

Uma opção ao financiamento imobiliário, é o consórcio. Se trata da melhor opção para quem não possui pressa para a mudança e está adquirindo o primeiro imóvel. Além disso, ele permite parcelar até 100% do valor do imóvel, sem a necessidade de uma entrada. Sua grande desvantagem está justamente no tempo de entrega da carta de crédito. Isso porque, algumas pessoas esperam por anos para poder realmente se mudar.

Resumidamente, um consórcio imobiliário funciona como qualquer outro. Um grupo de pessoas se unem para a compra de um bem específico, que nesse caso, se trata de um imóvel ele reúne interessados no negócio e assim conseguem acumular condições favoráveis para o empreendimento. Desse modo, todos contribuem mensalmente para um fundo destinado à compra daquele bem comum. Esses pagamentos custeiam a entrega da residência para os consorciados até que todos sejam contemplados.

A importância de entender como funciona o financiamento de imóveis

Entender como funciona o financiamento de imóveis é muito importante para fazer o planejamento da sua compra. Assim, é possível definir qual o valor ideal de entrada para que você consiga o financiamento ideal para o seu perfil e objetivo. Além disso, compreender todos os pontos do contrato com o banco é essencial. Fazer um financiamento envolve um comprometimento de uma parte do seu orçamento por muitos anos. As instituições não aceitam prestações que ultrapassem 30% da renda familiar e por isso se planejar financeiramente é muito importante.

Conhecer as condições de pagamentos e o valor total da dívida após o financiamento também é importante. Assim é possível definir quanto realmente se pode pagar pelo imóvel. Independente do seu orçamento, você pode contar com o portal da Casa Mineira Imóveis para localizar o imóvel ideal para o seu perfil. Nossos filtros de busca permitem definir o valor máximo da propriedade e suas características principais.

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