Consórcio de Imóveis: como funciona e quando vale a pena participar

Quando você assume a intenção de comprar um imóvel, não faltam opiniões a respeito do assunto. Entretanto, o que levar em conta? O que é mito e o que é verdade? Como diferenciar opiniões de fatos? Descubra agora o que você precisa saber sobre como funciona o consórcio de imóveis.

Existem diversas situações que nos levam a querer comprar um imóvel. Pode ser que você esteja em busca de uma casa ou apartamento porque pretende se casar nos próximos meses, porque necessita de mais um quarto ou porque tem urgência em se mudar. Se você se encaixa em algum desses perfis, talvez o consórcio de imóveis não seja a opção mais indicada. No entanto, se você não tem urgência em comprar um imóvel, mas planeja e quer começar a pagar aos poucos -  e ainda sem juros - este texto é para você.

Neste momento, talvez muita gente já esteja sabendo das suas intenções em comprar um imóvel e, muito provavelmente, todos estejam querendo opinar, principalmente contando suas experiências. Pode ser um amigo, familiar ou mesmo o próprio vendedor. Porém, a verdade é que, mesmo no mundo dos negócios, nem sempre o que é bom para o outro será necessariamente bom para você. E quando o assunto é consórcio imobiliário, não é diferente. Por isso, é necessário pesquisar e se ater à sua realidade, preferências e opções viáveis. 

Há dois perfis que lideram o topo da lista de adeptos ao consórcio de imóveis: aqueles que não possuem urgência em se mudar ou não têm disciplina para poupar o dinheiro destinado à compra.

No Brasil, já passamos da marca de sete milhões de planos de consórcios vendidos e um milhão de consorciados contemplados. Apesar dos muitos rumores, o consórcio imobiliário tem se firmado como uma opção interessante para quem não se enquadra ou não quer arcar com os juros de um financiamento imobiliário.

Como funciona o consórcio de imóveis?

Em linhas gerais, o consórcio imobiliário, assim como os demais planos de consórcio, trata-se da união de pessoas físicas ou jurídicas que têm como objetivo se autofinanciar por meio de uma poupança administrada por terceiros.

Para adquirir uma carta de crédito, você deve assinar um Contrato de Adesão, no qual se encontram as regras de condução do negócio contratado, como: valor do crédito; prazo; valor das prestações; reajuste; condições de contemplação; taxas (como a taxa de administração e outras); direitos e obrigações do consorciado, da administradora etc. Ao aderir o consórcio, o consorciado deverá contribuir mensalmente com o valor da parcela acordada que será incluso em um fundo comum a todos os participantes.

Veja a explicação abaixo:

consorcio imobiliario

Como funciona a contemplação do consórcio de imóveis?

A cada mês, todos os participantes do grupo concorrem (tendo as mesmas condições) aos sorteios para a contemplação. O número de sorteados irá variar de acordo com a administradora e também com o tamanho do grupo - quanto mais pessoas, mais dinheiro arrecadado e, consequentemente, maiores as chances de serem contemplados mais de um participante por vez.

Os sorteios do consórcio de imóveis são realizados através de reuniões denominadas assembleias, nas quais, além dos sorteios, os consorciados também podem ser contemplados por meio dos lances.

Leia Mais: Conheça os diferenciais de escolher entre um imóvel pronto e uma planta.

Tipos de lances  

  • Lance Fixo: Quando é ofertado mensalmente 20% do valor do saldo devedor, sendo contemplado aquele que, entre todos que ofertarem, possuir a cota mais próxima da última sorteada;
  • Lance Livre: Quando o consorciado utiliza do próprio recurso para efetuar o lance. Ao ser contemplado, a porcentagem oferecida é abatida no valor das parcelas ou na quantidade de meses a pagar. Será considerado vencedor aquele cujo valor ofertado representar o maior percentual em relação ao grupo; 
  • Lance Embutido: Quando o consorciado utiliza até 50% do valor do próprio crédito para o lance e o percentual é abatido no valor da carta, após a contemplação. O vencedor será aquele que, assim como no lance livre, ofertar o maior percentual.

A primeira assembleia do consórcio imobiliário ocorre apenas quando o grupo possui o número mínimo de cotas vendidas. A partir daí, elas são realizadas mensalmente e o consorciado pode acompanhar os resultados pela área do cliente.

O consórcio de imóveis possui um grande diferencial, já que é uma alternativa de crédito sem juros. Porém, como mencionamos anteriormente, todos os grupos são dirigidos por uma empresa administradora regulamentada e fiscalizada pelo Banco Central do Brasil (BCB). Essa administradora tem como função cuidar da aplicação financeira dos valores recebidos, vender as cotas, organizar as assembleias, manter a comunicação com os participantes e tratar os inadimplentes. Por isso, além do valor da parcela, o consorciado tem a obrigação de arcar com as taxas de administração, com o fundo de reserva e com o seguro de vida.  

  • Taxa de Administração: A taxa de administração do consórcio de imóveis existe para remunerar os serviços realizados pela administradora do consórcio. Assim, ela garante que todos os participantes tenham acesso ao bem contratado. A taxa de administração é um percentual diluído durante os meses de pagamento do consórcio imobiliário. Ela é fixa, não aparece na forma de juros compostos e é estipulada logo quando contrato é estabelecido entre a administradora e o consorciado. Porém, mesmo discreta, a taxa de juros deve ser considerada antes do consorciado adquirir uma cota. Varia de 16 a 18% de acordo com o valor do crédito e do prazo escolhido;
  • Fundo de Reserva: Corresponde a 5% do valor da carta de crédito dividido pelo número de meses do plano contratado. O fundo de reserva é designado para cobrir qualquer insuficiência do fundo comum e despesas de cobrança em caso de retomada do bem. O saldo final desse fundo é rateado entre as cotas ao fim do prazo estabelecido;
  • Seguro de Vida: Única taxa opcional, o seguro corresponde a 0,3863% do valor inicial total atualizado da dívida. É cobrado a partir da segunda parcela e tem cobertura por morte e invalidez total ou permanente, que permite ao consorciado a segurança da quitação, não deixando ônus aos seus familiares.

Um participante pode ser excluído do consórcio imobiliário?

Sim. Existem casos nos quais um participante pode ser excluído do consórcio de imóveis. Por isso, atente para as situações abaixo e fique bem longe das dores de cabeça ou da possibilidade de sair perdendo em um consórcio. Abaixo, confira os principais casos nos quais um um membro pode ser penalizado ou excluído do consórcio:

  1. Caso um consorciado deixe de pagar uma ou mais prestações e ainda não tiver sido contemplado, ele fica inabilitado de concorrer a contemplações nas próximas assembleias. Para voltar a concorrer, é preciso quitar o que está devendo;
  2. Se o consorciado ainda não tiver sido contemplado e não está conseguindo pagar as prestações, existem algumas alternativas. Uma delas é negociar o pagamento de prestações mais baixas. No entanto, se ele procurar esse recurso, o crédito ao qual ele terá acesso em sua contemplação será menor. Outra opção é procurar com a ajuda da administradora ou sozinho alguém que possa assumir seu lugar no consórcio. Esse novo consorciado, para entrar no grupo, precisa pagar a parte que já foi quitada pelo devedor. A partir desse momento, ele começará a arcar com as prestações seguintes. Nessa situação, o devedor sai do consórcio com o dinheiro que foi aplicado, sem prejuízos. Caso nenhuma das alternativas dê certo, o consorciado entra na lista dos excluídos. Ele volta a participar dos sorteios, mas com a condição de que, quando receber o crédito, este servirá para pagar o que ele está devendo, além das penalidades que estão no contrato; 
  3. Caso o consorciado seja contemplado com o crédito, mas não tenha condições de quitar o restante da dívida, ele deve negociar alternativas junto à administradora. Em último caso, a instituição pode até acabar retomando e vendendo o imóvel, como forma de recuperar o dinheiro devido para o grupo. 

É possível utilizar o FGTS para os lances?

O FGTS pode ser utilizado para o pagamento das prestações, quitação ou amortização do saldo devedor. Porém, o recurso só pode ser utilizado após a aquisição do imóvel. Além disso, para a utilização do FGTS, a cota de consórcio para a aquisição do imóvel deverá estar em nome do trabalhador - o titular da conta vinculada a ser utilizada.

Em quais situações posso utilizar a minha carta de crédito?

  • Aquisição de imóvel comercial novo ou usado;
  • Aquisição de imóvel misto (residencial e comercial, que possui uma única matrícula no Cartório de Registro de Imóveis);
  • Aquisição de imóvel rural, sendo a garantia obrigatoriamente de imóvel urbano;
  • Aquisição de terreno urbanizado;
  • Aquisição de terreno urbano com construção de imóvel residencial ou comercial;
  • Aquisição de vaga de garagem com matrícula individual no cartório de imóveis.

Pessoas com restrição podem aderir ao consórcio de imóveis?

Não há nenhum impedimento com relação a adesão de um plano de consórcio. No entanto, é preciso comprovar sua capacidade de pagamento no ato da contratação, e, para a utilização da carta de crédito, o consorciado não poderá ter restrições em seu nome.  

No geral, o consórcio imobiliário varia de 120 a 200 meses, dependendo do valor da carta, já que você não precisa, necessariamente, adquirir uma cota no valor total do imóvel desejado. Após a contemplação, que pode ocorrer a qualquer momento dentro desse intervalo, o consorciado terá o dinheiro disponível para a compra.

Conclusão

Apesar dos pontos interessantes que citamos acima, o consórcio de imóveis, assim como outras formas de financiamento, possui vantagens e desvantagens que variam de acordo com o perfil de cada pessoa. Além disso, existem diversos tipos de planos de consórcio; você só precisa encontrar qual é o mais ideal para você. Por isso, o apoio do consultor é de extrema importância para ver se vale a pena participar do consórcio e se a opção é realmente ideal para o seu momento de compra.

Leia Mais: Veja quais os custos adicionais envolvidos na compra de um imóvel.

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