Consórcio ou financiamento: qual vale mais a pena para conseguir um imóvel

Quer adquirir um imóvel, mas não sabe se opta por um consórcio ou financiamento? Este artigo traz tudo que você precisa saber sobre esses dois modelos de pagamento.

Um dos desejos mais enraizados em nossa sociedade é o da casa própria e para muitos esse é um objetivo de vida. Contudo, adquirir um imóvel se trata de um alto investimento e envolve muitas modalidades de negócio. Para isso, compreender sua realidade e necessidades é a chave para definir qual a maneira ideal de adquirir sua casa ou apartamento. Para alguns, o financiamento imobiliário pode ser a melhor opção, enquanto outros, optam pelo consórcio de imóveis.

Para fazer a escolha correta é preciso compreender do que se trata os dois modelos. Assim, a escolha pelo que melhor se adapta a sua realidade se torna muito mais fácil.

Consórcio ou financiamento: entenda a diferença

Quando falamos nas formas de pagamento do setor imobiliário, a alternativa mais vantajosa é sempre pagar à vista. Contudo, essa pode ser uma realidade distante para a maioria das pessoas. Assim, optar por um financiamento ou consórcio pode ser a saída para adquirir a casa própria. Para decidir entre as duas modalidades, é importante compreender do que trata cada uma.

O consórcio de imóveis

O consórcio costuma ser a melhor opção para quem não possui pressa em se mudar e busca adquirir o primeiro imóvel. Nesse modelo é possível parcelar até 100% do valor do imóvel, sem a necessidade de uma entrada. A grande desvantagem desses empreendimentos está justamente no tempo de entrega da carta de crédito, que pode levar anos.

Basicamente, um consórcio é um agrupamento de pessoas que se unem para a compra de um bem específico, que neste caso, se trata de um imóvel. Estimulando um movimento de grupo, ele reúne interessados no negócio e assim conseguem acumular condições favoráveis para o empreendimento. Sendo assim, todos os integrados ao negócio contribuem mensalmente para um fundo destinado à compra daquele bem comum. Esses pagamentos custeiam a entrega da residência para os consorciados até que todos sejam contemplados.

A carta de crédito pode ser contemplada de duas maneiras distintas. A primeira delas diz respeito ao sorteio em sim, enquanto a outra aos lances fixos, livres e embutidos. O concurso requer apenas que as parcelas estejam em dia, assim como as taxas administrativas, além de um fundo de reserva e o seguro prestamista. Além disso, ele está sujeito aos reajustes anuais do INCC (índice Nacional de Custo de Construção). Isso pode aumentar bastante o valor final pago.

O financiamento imobiliário

Em contrapartida, os financiamentos bancários costumam ser a opção mais popular do mercado. Neles, uma instituição financeira disponibiliza, após uma análise, o crédito necessário para aquisição do imóvel. Essas instituições estabelecem suas próprias regras, prazos, taxas e juros e cabe às simulações de prazos e valores definir qual apresenta mais vantagens para o comprador.

Desse modo, podemos perceber que a melhor forma de pagamento varia de acordo com o perfil de cada comprador. Ao pesar as vantagens e desvantagens não leve em consideração apenas sua atual situação financeira, mas também seus planos a longo prazo e objetivos para dali alguns anos.

Consórcio de imóveis: como funciona

Todo consórcio é promovido por uma administradora. Desse modo, procurar o histórico da empresa é o primeiro passo para minimizar os riscos do negócio. A Associação Brasileira de Consórcios (ABAC) possui uma lista com todas as empresas que realizam essas operações. Caso a instituição não esteja presente nela, o recomendado é procurar por uma mais segura.

Além disso, todo sistema de consórcio é prescrito pela lei 11.795 e supervisionado pelo Banco Central. Desse modo, procure pelo histórico da entidade e de consórcios anteriores promovidos por ela para garantir sua segurança.

O passo seguinte à escolha da administradora é a elaboração do contrato de negócio. O ideal é ler as cláusulas atentamente e se possível contar com uma assistência jurídica para esse momento. São nessas cláusulas que o consorciado saberá os valores a serem pagos, além de seus direitos e deveres.

O pagamento mensal das parcelas, normalmente incluem os seguintes dividendos:

  • Fundo comum: dinheiro destinado à compra do imóvel;
  • Taxa administrativa: valor pago à administradora para realização do consórcio;
  • Seguro: Normalmente esse tipo de negócio envolve um seguro de vida para resguardar as prestações de venda em caso de falecimento de algum participante;
  • Fundo de reserva: este valor não é cobrado por todas as instituições, mas funciona como uma garantia durante o consórcio e é devolvida ao final do período.

Além disso, é permitido pagar parcelas adicionais. Os compradores que optam por isso visam antecipar o investimento.

Contemplação

Dizer que uma carta de crédito foi contemplada, significa que o consorciado terá acesso ao imóvel. Essa contemplação pode ser dar de duas maneiras: através de um sorteio ou lance. O ideal é que nesses momentos, representantes dos consorciados estejam presentes para garantir a idoneidade do concurso. Normalmente, o sorteio é feito uma vez por mês e contempla um sorteado e uma pessoa que deu um lance.

Existem três tipos de lances:

  • Lance livre: pode ser ofertado qualquer valor, desde que esteja entre uma taxa mínima e o custo total das mensalidades restantes;
  • Lance fixo: a operadora do consórcio define uma cota fixa para o lance, aumentando as chances de empates. Nesse caso, a contemplação sai para quem tem o número da cota mais próximo ao número sorteado;
  • Lance embutido: é uma forma de utilizar uma parte da carta de crédito (valor total do bem) como lance para a sua contemplação;

Financiamento ou consórcio: vantagens e desvantagens

Como dissemos anteriormente, um dos principais desafios de quem opta por adquirir um imóvel através de um consórcio diz respeito à variação do valor total pago. O reajuste anual do INCC tem variado nos últimos anos em torno dos 7%. Contudo, esse valor não é preciso e pode oscilar bastante.

Em contrapartida a essa desvantagem, o consórcio permite estratégias que o tornam mais vantajoso em alguns casos. Isso porque, algumas pessoas entram no negócio e acabam desistindo dele. Assim, em alguns casos, elas optam por vender sua participação por um valor muito inferior ao que já foi pago. Para aqueles que possuem reservas, essa pode ser uma ótima oportunidade de comprar um consórcio já em andamento e assim ser contemplado mais rápido.

Outra situação parecida, trata de quando a pessoa já contemplada não consegue resolver os trâmites burocráticos. Isso permite que se compre uma carta já contemplada com descontos, assumindo apenas o pagamento do restante do consórcio.

De modo geral, esse modelo de pagamento é ideal para aqueles que planejam comprar a casa própria, mas não possuem pressa para se mudar, além de não terem escolhido o imóvel ou localização da residência. Além disso, existem outros custos. É preciso lembrar que enquanto sua carta de crédito não é contemplada você precisará de um lugar para morar. Isso implica em custos de um aluguel que precisa condizer com seu orçamento.

O grande atrativo do financiamento tem a ver com a velocidade para a mudança. Esse método permite o direito de usufruir do imóvel imediatamente, mesmo que as parcelas ainda não tenham sido inteiramente quitadas. Além disso, optar pelo financiamento significa estagnar seu preço independente da valorização do imóvel. Isso significa que, não importa o quanto o imóvel se valorize, os únicos valores que incidem sobre seu preço total são os juros do financiamento e o reajuste pela TR.

Em muitos casos, ao terminar de pagar o imóvel, a pessoa pode acabar tendo um bem que vale muito mais do que o que foi pago. Isso porque, alguns fatores podem influenciar, e muito, na valorização do empreendimento. Contudo, dependendo do valor dos juros embutidos em suas prestações, essa valorização pode não ser suficiente.

Usando o FGTS

O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é um direito pago pelo empregador aos trabalhadores. Todos aqueles sob regime CLT o recebem e ele pode ser usado em um consórcio ou financiamento imobiliário. Para ambos os casos as regras são as mesmas e os trabalhadores precisa atender aos seguintes requisitos:

  •         Ter ao menos 3 anos de carteira assinada;
  •         Não ser proprietário de imóveis a cidade em que realizará a compra;
  •         Não ter financiado nenhum imóvel pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Para o caso de consórcios, o fundo de garantia pode ser usado para dar lances. Contudo existem outras opções. Ele permite também, completar o valor da carta de crédito para comprar um imóvel mais caro, além de amortizar uma parte ou liquidar toda a dívida do consórcio.

Qual a opção ideal?

Escolher entre um consórcio ou financiamento imobiliário depende do perfil do comprador. As duas opções apresentam vantagens e desvantagens que devem ser levadas em consideração. O ideal é estabelecer uma lista de prós e contras, além de uma com as suas necessidades atuais. Isso tornará mais clara a visão sobre os dois empreendimentos.

Além disso, você pode contar com a ajuda de especialistas financeiros para tomar a melhor decisão. Outra maneira é realizar uma análise de crédito para definir se o financiamento, por exemplo, é uma opção viável. Independente se optará por um imóvel usado ou novo, uma análise de crédito não só te ajudará a definir a melhor forma de pagamento, como também seu orçamento.

Independentemente do método de pagamento escolhido, para tornar o seu investimento o mais seguro possível é preciso contar com o apoio de portais como o da Casa Mineira Imóveis. Com anos de experiência, parceiros renomados e ótima reputação no mercado imobiliário de Belo Horizonte, ofertamos em nosso portal diversos imóveis para todos os perfis de compradores.

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