Depreciação de imóvel: o que é e como calcular

Investir em imóveis é uma ótima opção para quem busca segurança e valorização do investimento. Contudo, é importante conhecer a depreciação de imóvel e seus impactos no mercado.

Existe uma falácia sobre o mercado imobiliário que é muito difundida entre aqueles que não estão diretamente inseridos neles. Muitos ainda acreditam que investir em imóveis é sempre seguro e lucrativo. Sabemos que a valorização imobiliária existe e que na maioria das vezes ao comprar um imóvel é possível vendê-lo por um preço maior que o investido. Contudo, existe no mercado algo que chamamos de depreciação de imóvel.

A depreciação de imóvel é mais comum do que se imagina e é preciso conhecer seus fatores para evitar maus negócios. Saber lidar com a depreciação é fundamental para realizar os cálculos corretos e acertar tanto na hora da compra quanto na venda de propriedades. Neste artigo você vai conferir o que é exatamente a depreciação de imóveis, quais suas consequências e como calculá-la.

O que é depreciação de imóveis

Quando falamos na depreciação de imóveis tratamos de sua desvalorização. A ideia é simples e envolve o preço de uma construção em relação aos fatores que diminuem seu valor de mercado. Alguns fatores são fundamentais quando falamos da flutuação de valores imobiliários:

  • Tempo;
  • Mudanças no entorno;
  • Condição de manutenção do imóvel;
  • Valorização da região ou do tipo de imóvel.

Esses fatores podem estar associados tanto à valorização quanto à depreciação de imóvel. O preço de uma casa, apartamento ou qualquer edificação não é estático e depende de diversos fatores. Assim, fazer o cálculo da depreciação é fundamental.

A importância do cálculo da depreciação de imóveis

Compreender a desvalorização de um imóvel com o passar dos anos, além de outros fatores é muito importante principalmente para quem investe no mercado de imóveis. Os reflexos disso vão muito além de uma economia de dinheiro, mas também compreensão dos rumos do mercado. Basicamente esse cálculo permite a tomada de decisões mais conscientes.

Se você tem o costume de investir no mercado de imóveis é possível citar dois benefícios de calcular a depreciação:

Negociações mais lucrativas

Calcular a depreciação de imóvel permite calcular os riscos de uma operação de compra e venda. Isso reduz as chances de não conseguir um acordo lucrativo e vantajoso. Esse cálculo permite:

  • Decidir quais prédios vender ou manter;
  • Estabelecer o melhor preço de venda para um imóvel;
  • Escolher o melhor momento de se desfazer de um imóvel;
  • Saber quando aproveitar uma oportunidade de mercado e comprar;
  • Decidir, antes de entrar numa negociação, até quanto pagar por um imóvel;
  • Usar os melhores argumentos em uma negociação de compra ou venda.

Investimentos inteligentes

Em algumas situações, comprar um imóvel ou até mesmo manter um que já tenha envolve realizar pequenas obras no local. Ao investir em uma propriedade é preciso levar esses custos em consideração. Aqui, a depreciação é importante porque ao saber quanto um imóvel pode desvalorizar é possível definir um orçamento máximo para reformas. Se o valor da obra for maior que o orçamento é melhor abrir mão da compra.

Apesar de parecer óbvio, se atentar a esses detalhes pode fazer uma grande diferença. É possível aumentar a previsibilidade de retorno do investimento, reduzir os riscos e assim tomar uma decisão mais certeira. Esse cálculo é muito útil para quem faz especulação imobiliária e garante o lançamento de empreendimentos com maior potencial de sucesso.

Dicas para calcular a depreciação de imóveis

Você já viu como entender a depreciação de imóveis é importante para realizar empreendimentos mais seguros. Contudo, a depreciação pode ser calculada e esse cálculo se usado da forma correta pode ser fundamental para o sucesso da sua empreitada.

A primeira coisa a ser dita é que existem diversas maneiras de se calcular a depreciação de imóvel. Além disso, é importante que esse cálculo seja feito por um profissional habilitado e que compreenda a fundo os seus objetivos e condições de negócio. Tendo isso em mente, vamos ao passo a passo.

Entenda depreciação fiscal

A depreciação fiscal trata do que a legislação tributária do país define como padrão de desvalorização de imóveis ao pagar tributos. Resumindo, os impostos são calculados com base no valor dos bens. Assim, é predeterminada uma desvalorização anual para cada tipo de bem, a fim de corrigir o preço desses tributos todo ano.

Nossa legislação prevê uma depreciação de 4% ao ano para imóveis. Isso significa que um imóvel desvaloriza 4% todo ano do ponto de vista fiscal e tributário. Esse percentual se baseia na estimativa de vida útil de 25 anos determinada para imóveis pela Receita Federal. Dizemos isso porque não necessariamente ocorrerá uma desvalorização de seu valor de mercado.

Entenda os cálculos

Como dissemos, existem diversas maneiras de se calcular a depreciação de imóvel. Os três modelos mais utilizados são: linha reta, linha reta variante e Kuentzle.

Elimine o que não entra no cálculo

No começo desse artigo dissemos que vários fatores influenciam na depreciação de um imóvel. Contudo, alguns critérios não possuem nenhum valor de influência e por isso podem ser eliminados. Conhecer o que não se deprecia é fundamental para que não seja incluído na conta e assim obter um resultado errôneo.

Os terrenos, por exemplo, são parte essencial de uma construção, mas não sofrem depreciação. Desse modo, o valor do terreno não deve entrar no cálculo de depreciação. Outro exemplo são os imóveis de estoque, ou seja, aqueles que estão à venda. Essas propriedades também não sofrem depreciação.

Considere os aspectos de depreciação

Eliminando os elementos que não interferem na depreciação, precisamos nos atentar àqueles que influenciam:

  • Tempo: quanto mais velho o imóvel, maior a depreciação;
  • Tipo de uso: um imóvel residencial não sofre o mesmo tipo de depreciação que um galpão industrial, por exemplo;
  • Ações naturais: o risco de ações da natureza, como enchentes, tempestades e incêndios também influencia na conta.

Calculando a depreciação de imóvel

O cálculo da depreciação de imóvel, ou coeficiente de depreciação de imóvel (kd) pode ser feito de diversas maneiras. Ele é útil na hora de determinar o valor atualizado de uma propriedade. Para exemplificar cada um dos métodos vamos partir da seguinte situação: um apartamento de R$400 mil e idade real de 10 anos.

Além disso, utilizaremos a porcentagem de depreciação da Receita Federal de 4% ao ano, ou seja, R$16 mil ao ano (4% de 400 mil). Nos 10 anos desse imóvel seu valor residual, ou seja, seu valor inicial – (depreciação x idade real) será de R$240mil, sendo depreciado em R$160 mil nesses 10 anos.

Agora vamos aos métodos para calcular a depreciação de imóvel.

Método da linha reta

Esse talvez seja o método mais simples para calcular a depreciação de imóvel. Ele apresenta o valor da depreciação no momento e entende como constante em relação a sua vida útil. A fórmula é: kd = [(n-x)/n]*Pd + Pr, sendo:

  • Kd = coeficiente de depreciação;
  • n = vida útil do imóvel;
  • x = idade real (idade da construção no momento);
  • Pd = parcela depreciável (em decimal);
  • Pr = parcela residual (em decimal).

Utilizando nosso exemplo, um apartamento fictício com vida útil de 80 anos, idade real de 10 anos e valor residual estimado em 25% e parcela depreciável de 75%, temos:

Kd = [(80 – 10)/80]*0,75+0,25

Então Kd é igual a 0,91 e o valor depreciado do imóvel é justamente esse coeficiente de depreciação (0,91) pelo valor do imóvel. Em um apartamento avaliado em R$400 mil, o valor depreciado é de R$ 364 mil.

Método da linha reta variante

O resultado do cálculo desse método é feito por meio da fórmula: D = [(i-5)/5]*7%. Aqui “D” equivale a depreciação total, “i” a idade real, “5” é a estimativa de um intervalo de 5 anos e “7%” é a taxa de depreciação durante o intervalo estimado de 5 anos. Nesse método o coeficiente Kd equivale a (1-D) e aplicando a fórmula ao nosso apartamento fictício temos:

D = [(10 – 5)/5] x 0,07

D = 0,07

Então, o coeficiente de depreciação é:

kD = (1 – 0,07)

kD = 0,93

Nesse método, o valor depreciado então seria de R$ 372 mil para um imóvel com valor de novo de R$ 400 mil

Método de Kuentzle

O último método mais usado é o kuentzle e aqui as depreciações são consideradas progressivas. Isso significa que nos primeiros anos de um imóvel a depreciação é menor. Sua fórmula é: Kd = (N² – X²) / N²

Sendo:

  • N = vida útil estimada;
  • X = idade real.

Aplicando os dados ao nosso exemplo fictício o valor da depreciação seria de R$391 mil, já que:

Kd = (80² – 10²) / 80²

Kd = (6400 – 100) / 6400

Kd = 0,98

Depreciação e a desvalorização de um imóvel

A depreciação de imóvel basicamente é uma maneira contábil de calcular a desvalorização de um empreendimento. Ou seja, com o passar dos anos o valor investido em uma propriedade pode diminuir. Para o mercado imobiliário a depreciação de imóvel leva em consideração fatores que vão além dos cálculos matemáticos citados. Aqui levamos em consideração questões como localização, estado de conservação do imóvel, infraestrutura da região e obrigações fiscais do imóvel.

Podendo parecer complexo à primeira vista, compreender a depreciação de imóvel é muito importante. Ela é útil para donos e futuros donos de imóveis, além de poder ser utilizada também na obtenção de melhores condições de crédito. 

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