Desocupação de imóvel: quais as regras e prazos determinados

Como pedir a desocupação de imóvel? Existem multas? Como comunicar essa decisão? A resposta para essas e outras perguntas você confere aqui.

Dentre os conflitos que podem surgir entre inquilino e proprietário a desocupação do imóvel é o mais comum. Por isso é muito importante conduzir corretamente o processo e manter-se informado sobre os direitos de deveres de todas as partes envolvidas.

Normalmente, contar com o serviço de uma imobiliária te poupa bastante dor de cabeça, principalmente quando o proprietário deseja solicitar a desocupação do imóvel. Neste artigo você vai entender todas as regras desse processo, o que é proibido e como proceder caso queira solicitar o seu imóvel de volta.

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Desocupação de imóvel: como proceder

As orientações de desocupação de imóvel podem ser encontradas no contrato de locação. Nele também constam os direitos e deveres das partes envolvidas – ou seja, do locatário e do proprietário. Assim, esse é o documento de referência para toda e qualquer ação que envolve o imóvel.

Contudo, o contrato de locação não é a única base. Isso porque as negociações de locação também precisam estar em acordo com a Lei do Inquilinato. Nela é possível encontrar informações sobre a desocupação de imóvel, bem como o seu prazo e obrigações a serem cumpridas. Assim, segundo a mesma, caso o inquilino deseje sair do imóvel é preciso:

  • Comunicar a administradora do imóvel com 30 dias antecedência;
  • Entregar o imóvel nas mesmas condições que recebeu. Para isso, a vistoria de saída deverá ser realizada;
  • Apresentar quitação de água, luz, gás e condomínio - se houver;
  • Entregar as chaves.

Vamos falar de cada uma dessas etapas mais à frente. No caso do proprietário ser o requerente da desocupação do imóvel o prazo para que o inquilino entregue as chaves também é de 30 dias. Funciona como um aviso prévio: a parte interessada na desocupação deve comunicar por escrito a intenção 30 dias antes.

Caso o locatário se recuse a sair, o proprietário precisará entrar com uma ação de despejo. Esse processo judicial pode levar até seis meses para conclusão. Além disso, se essa medida não for cumprida o proprietário pode acionar a polícia em caso de permanência. O não cumprimento da medida judicial também fará com que o locatário tenha que arcar com as despesas e honorários dos advogados que foram gastos pelo proprietário para condução do processo. 

Desocupar o imóvel tem incidência de multa?

Em alguns casos, a desocupação do imóvel pode acarretar uma multa. Essa regra só não é válida nos casos em que o contrato não determina o período de ocupação, ou se a locação exceder o período de 30 meses. Assim, o locatário é dispensado do pagamento de multa caso deseje deixar o imóvel. O mesmo vale para o locador. Contudo, ainda é preciso cumprir o aviso prévio de 30 dias.

Para contratos com menos de 30 meses em que o proprietário não possua outro imóvel é possível pedir a desocupação quando

  • Para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós);
  • Necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público;
  • Para demolição ou obras aprovadas.

Vale ressaltar que a Lei do Inquilinato não determina o valor da multa caso o inquilino deseje encerrar o contrato antes do estabelecido. A orientação é que ela deve ser calculada proporcionalmente ao tempo restante para cumprimento do contrato. Dessa forma, quanto mais tempo você fica no imóvel, menor é a multa a ser paga.

Além disso, a Lei do Inquilinato também prevê algumas situações em que não é necessário o pagamento de multa, como quando o inquilino precisa se mudar a trabalho. Por isso é tão importante conhecer os detalhes da lei para que não fique desamparado e acabe pagando taxas desnecessárias.

Etapas da desocupação de imóvel

Como dissemos, o processo de desocupação de imóvel envolve algumas etapas. Elas são válidas tanto para o locatário quanto para o proprietário.

Carta de desocupação de imóvel

Antes de qualquer ação ao desejar sair de um imóvel alugado, ou solicitar que o inquilino saia da propriedade é comunicar essa decisão à imobiliária. Esse deve ser um comunicado enviado por escrito, chamado de “carta de aviso de entrega”. Atualmente esse documento pode ser redigido e enviado de forma online para facilitar o processo. Mas lembre-se: para ter validade essa carta precisa estar assinada pelo proprietário ou por seu procurador. Normalmente nesse documento constam o nome, RG e CPF do proprietário, além do endereço do imóvel alugado.

Prazo para desocupação

Após o envio da carta de desocupação de imóvel o inquilino tem o prazo de 30 dias para deixar a residência. Essa informação deve ser mencionada no aviso de entrega. Ademais, é importante salientar que existem situações especiais em que esse prazo não precisa ser seguido. De acordo com a Lei do Inquilinato, se a desocupação se tratar de uma ação de despejo por inadimplência, por exemplo, o prazo passa a ser de 15 dias.

Vistoria do imóvel

A vistoria do imóvel é uma etapa importante quando um inquilino realiza a desocupação. É ela que garante que a propriedade será entregue em perfeitas condições, ou seja, da mesma forma em que estava antes da entrega das chaves ao locatário. Esse procedimento é bastante comum e normalmente realizado por um corretor ou profissional competente contratado da imobiliária. Ele é realizado tanto na entrada quanto na saída do imóvel.

Caso seja identificado algum problema ou falha no imóvel que tenha ocorrido durante o período de locação é necessário que o inquilino faça os devidos reparos. Novas vistorias podem ser realizadas até que o imóvel esteja dentro das condições necessárias, podendo gerar custos extras relacionados às visitas do profissional. Normalmente os reparos de responsabilidade do inquilino são:

  • Reparos em tomadas, interruptores, fusíveis e fechaduras;
  • Vazamento na hidra (troca do reparo) ou descarga, sifões (pia, tanque) ou flexíveis (vaso, chuveiro) e torneiras em geral;
  • Manutenção das torneiras, registros, válvulas, etc.;
  • Manutenção da cobertura do telhado, desde que não envolva reparos estruturais;
  • Manutenção e limpeza de caixas d’água e calhas;
  • Desentupimento de vasos sanitários, ralos, pias, caixas de gordura e esgoto;
  • Manutenção de aquecedores;
  • Reparo em portões, interfones e alarmes;
  • Conserto de pintura e piso;
  • Conserto dos acessórios quebrados durante o uso do imóvel.

Os reparos serão de responsabilidade do proprietário quando envolverem quebra de paredes, pisos ou danos estruturais nas partes elétricas, alvenaria, telhado ou hidráulicas. As raras exceções em que cabe ao inquilino arcar com esses custos é quando fica comprovado que os prejuízos foram causados por ele.

Quitação de contas

Outra obrigação do inquilino na hora de desocupar o imóvel é comprovar que todas as contas de luz, água, gás e condomínio estão devidamente quitadas. Normalmente essas contas são pagas separadamente do aluguel e por isso é importante comprovar que o proprietário não terá que arcar com nenhuma inadimplência do locatário após a desocupação.

Esses documentos são encaminhados diretamente para a imobiliária. Além disso, é preciso também evidenciar o pedido de desligamento desses serviços. Essa etapa é a seguinte à vistoria.

Entrega das chaves

A última etapa é a da entrega das chaves. Assim, após solicitar formalmente a desocupação do imóvel, passar pela vistoria da propriedade e comprovar a quitação das contas, é preciso se dirigir a imobiliária e entregar as chaves, que em seguida serão entregues ao proprietário. Para isso é preciso que o imóvel esteja completamente desocupado, sem nenhum pertence do inquilino.

No ato da entrega das chaves, não havendo nenhuma inconformidade, é assinado um documento conhecido como “termo de entrega de chaves”. A partir daqui, tanto locador quanto proprietário estão livres das obrigações do contrato de locação.

FAQ: Respostas para perguntas frequentes sobre desocupação de imóvel

Quanto tempo o inquilino tem para desocupar o imóvel?

A Lei do Inquilinato determina um prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel, contados a partir do dia em que o proprietário notifica o inquilino que deseja encerrar o contrato.

O inquilino tem direito a desconto no aluguel em caso de reparos no imóvel?

Se o prazo para os reparos em um imóvel alugado ultrapassar o limite de 10 dias, então o inquilino tem o direito de abater do aluguel o valor proporcional ao prazo excedente a esse limite. Esse direito está expresso no artigo 26 da Lei do Inquilinato.

Não tenho contrato de aluguel, quais são os meus direitos?

Mesmo que o inquilino alugue um apartamento sem um contrato de locação, os direitos e deveres previstos na Lei do Inquilinato seguem válidos. Dessa forma, o maior prejudicado em alugar sem contrato é o proprietário do imóvel.

Desocupação de imóvel e o termo de distrato

O termo de distrato é um documento importante quando se solicita a desocupação de imóvel. Ele é gerado após todas as partes terem cumprido suas obrigações e deve ser assinado por todos. Ele torna explícito a extinção do contrato de locação e define que não existem mais obrigações entre inquilino e proprietário.

É muito importante que essa seja a última etapa do processo de desocupação e que a imobiliária o conduza com cuidado. Isso porque, caso o distrato seja assinado e uma das partes não tenha cumprido com sua responsabilidade cabe a imobiliária arcar com os custos de contas não quitadas ou até mesmo a execução de reparos. 

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