Doação de imóvel: o que é, quanto custa e como funciona a doação em vida

Normalmente o inventário é a maneira mais usada para dividir e transferir os bens de uma pessoa. Mas você sabia que a doação de imóvel pode acontecer ainda em vida? Entenda como funciona, quanto custa e quais as vantagens de doar um imóvel em vida.

Apesar do testamento ser a maneira mais utilizada para que os herdeiros recebam os patrimônios, ele não é a única alternativa. Visando o bem-estar familiar, outras opções como a doação de imóvel podem ser adotadas. Isso porque, inventários geralmente ocasionam brigas e desconfortos na família, além de custar um alto valor e possuir pouca praticidade.

As doações de imóveis garantem que a herança não só seja dividida entre os membros da família e tenha um valor muito mais em conta. Se você possui propriedades e quer saber como esse processo funciona, confira neste artigo tudo sobre a doação de imóvel.

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O que é a doação de imóvel?

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Primeiramente é preciso entender o que é a doação de imóvel. Basicamente ela é um instrumento de transmissão de propriedades para herdeiros ou terceiros conforme vontade do doador. Nesse caso, a doação é concretizada com o doador ainda vivo. O proprietário pode doar o bem para quem bem entender desde que, caso ele tenha filhos e a doação seja feita para um deles o valor não pode superar o que esse herdeiro receberia. Essa regra garante que não exista fraude em relação à divisão de bens do espólio.

Quando a doação é feita para alguém que não seja descendente do proprietário algumas regras também precisam ser seguidas. O doador nesse caso não pode ficar sem nada após a doação e por isso não é permitido doar nada além da metade de seu patrimônio. Contudo, vale lembrar que os herdeiros necessários têm direito a 50% de todo o patrimônio da pessoa. Desse modo, caso o doador possua herdeiros direitos, ele só poderá doar metade de seu patrimônio.

A doação de imóvel e de bens em vida pode ocorrer de quatro maneiras:

  • Usufruto: Cede direito de uso e proventos até a morte do verdadeiro dono
  • Inalienabilidade: quando o bem não pode ser vendido em nenhuma hipótese
  • Incomunicabilidade: os bens não podem ser repassados para cônjuges e herdeiros
  • Impenhorabilidade: bens não podem ser penhorados ou dados como garantia

Qual a diferença entre inventário, testamento e doação em vida?

O processo de compartilhamento de bens entre herdeiros pode ser trabalhoso, principalmente quando as pessoas não possuem um entendimento correto das maneiras com que isso acontece. As três práticas mais comuns são o inventário, o testamento e a doação de imóvel em vida.

Inventário

É uma maneira de formalizar de maneira judicial qual a divisão de bens entre os herdeiros de alguém que tenha morrido. São os herdeiros quem dão início ao processo na justiça. Um inventário pode ocorrer de forma judicial ou extrajudicial, sendo a primeira maneira utilizada quando existe discordância entre as partes ou quando existem menores de idade envolvidos.

Nesse processo de partilha é preciso que haja a contratação de um advogado, que intermediará o processo junto à justiça. Quando existe um acordo entre as partes quanto à divisão dos bens, o inventário corre de maneira extrajudicial, feito em cartório. Aqui, ainda existe a necessidade de um advogado.

Testamento

Já o testamento é um documento que qualquer pessoa pode registrar em vida expressando sua vontade quanto à partilha de bens. Existem três tipos de testamento possíveis e para que ele possa valer é preciso que exista assinatura de testemunhas, além de conter informações sobre impostos que vão incidir sobre os bens a serem partilhados.

Como já dito, a legislação brasileira é bem clara quanto a importância de se preservar os herdeiros diretos, como filhos e cônjuges, e por isso, fica definido que 50% dos bens de uma pessoa devem ser divididos entre seus herdeiros legais. Assim, quem faz o testamento deve determinar o que fazer com a outra metade de seu patrimônio.

Doação de imóvel em vida

Uma maneira de simplificar todo esse processo é a doação de imóvel em vida. Esse instrumento de transmissão de bens garante que a vontade do doador será seguida. Além disso, os gastos dessa transação costumam ser mais baratos já que dispensa a obrigatoriedade de se contratar serviços jurídicos e alguns impostos não incidem sobre a doação.

Contudo, é importante lembrar que mesmo em uma doação em vida, é importante respeitar a regra dos 50% para herdeiros legais, dando ao doador a opção de definir quem ficará com a outra metade de seu patrimônio, independentemente de sua ligação ou parentesco. 

Quais são as vantagens da doação de imóvel em vida?

Realizar a doação de imóvel em vida torna todo o processo de repasse de bens mais econômico. Isso porque não há necessidade de contratar um advogado para acompanhar essa transação. Reflete-se assim uma redução de gastos com honorários advocatícios.

Além disso, doações são isentas do pagamento do IR e em alguns casos pode até não ser cobrado o ITCMD, tornando a operação muito mais barata.

A doação de imóvel em vida também é uma forma de garantir ao proprietário que todos os seus bens realmente vão para quem se deseja, sem brigas familiares e disputas judiciais. Em casos de inventário, por exemplo, a divisão dos bens é feita na justiça e o testamento também pode ser contestado por algum herdeiro, alterando a vontade do doador.

Como funciona a doação de imóvel na prática?

Diante de tantos benefícios, a dúvida que fica é: afinal, como funciona a doação de imóvel na prática? Para isso é preciso que a doação seja feita por meio de registro em cartório com alteração da escritura.

A doação do imóvel é feita por meio do chamado “Ato de Escritura Pública de Doação”. Ele deve ser registrado e assinado em tabelionato de notas. Esse serviço deve ser pré-agendado e é durante esse agendamento que o doador receberá maiores informações sobre como proceder em seguida. Isso porque, pode haver divergências nas leis conforme a legislação é adaptada pelos órgãos competentes.

Quanto custa fazer a doação de um imóvel?

O processo pode ter valores variando em torno dos R$3.000,00. Contudo, quando o valor venal do imóvel transferido é superior a 30 vezes o salário-mínimo vigente no Brasil, é preciso que se registre a doação publicamente.

Dentre os valores pagos, é preciso que seja desembolsado ao Estado o ITCMD – Imposto Causa Mortis e Doação. Esse valor varia de estado para estado, podendo chegar a 8% sobre o valor avaliado.

Documentos necessários para a doação de imóvel em vida

Assim, para efetivar a doação de imóvel, os interessados devem comparecer a um cartório portando documentos e a escritura da propriedade. Na tabela abaixo, você confere a relação dos principais documentos necessários para pessoas físicas e jurídicas.

Pessoa Física Pessoa Jurídica
CPF, RG e Comprovante de Endereço Comprovante de CNPJ
Certidão de Casamento Cópia do Contrato Social
Certidões negativas de tributos federais e municipais Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal (PGFN)
Certidões negativas do poder judiciário Certidão Negativa de Débitos do INSS
Comprovante de atividade profissional Certidão da Junta Comercial
Certidão de matrícula do imóvel atualizada Em caso de sócios, documentos pessoais de cada sócio

Além disso, a doação de imóvel também exige um procedimento chamado “averbação da doação” na matrícula do imóvel. Ele é feito junto ao Cartório de Registros de Imóveis mediante a apresentação da Escritura de Doação no Cartório referido.

A escritura na doação de imóvel

As escrituras são ótimas opções para quem busca evitar as complicações de um inventário e são muito úteis na doação de imóvel. Elas fazem parte desse processo já que a doação é feita por meio de uma escritura pública, com doador e donatário. Apesar da presença de um advogado não ser obrigatória, é recomendado contar com a consultoria desses profissionais durante o processo. Além disso, a escritura também oferece outras vantagens, como:

  • Orientação das partes pelo notário de forma imparcial;
  • Precaver litígios sobre a propriedade imobiliária;
  • Dar publicidade aos titulares do direito imobiliário;
  • Elucidar as circunstâncias e o conteúdo dos contratos, prevenindo erros;
  • Documentos ficam conservados em segurança, com possibilidade de fácil e fiel reprodução futura;
  • Em muitos casos, mesmo sem ser obrigatória, a escritura pública pode ser muito importante para evitar litígios e fazer prova plena sobre seus direitos.

Se a doação do imóvel não for registrada, isso abre margem a judicializações, que além de custosas podem levar a uma série de conflitos desgastantes.

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59 respostas para “Doação de imóvel: o que é, quanto custa e como funciona a doação em vida”

  1. MARCOS CESAR LUZ ALVES disse:

    Meu filho faleceu recentemente. Ele deixou uma filha de 7 anos de idade. Tenho mais duas filhas. A minha pergunta: Quero assegurar para minha neta uma casa para ela morar com minha nora. Acontece que minhas outras filhas podem questionar. Seria melhor vender o imóvel e dividir pelas três?

  2. Lucileia Batista Pereira disse:

    Se a escritura não tiver registrada no registro de imóveis, pode ser feita à doação?

  3. Marcia disse:

    Caso a doação q foi feito em vida. E posterior a morte sabe-se de outro herdeiro, venha a saber q existe outro filho de uma das partes como fica este novo herdeiro ref a doação.

  4. Alguém pode me informar se podemos utilizar o valor venal do imóvel para calcular ITCMD em doação em vida, apesar de haver adquirido o imóvel por valor maior há 2 anos?

  5. Rubens de Araujo disse:

    Aos colegas mineiros de profissão, sou corretor de imóveis em Sao Paulo/Capital, atuando também na área juridica, venho aqui parabenizá-los pela excelente materia, sobre escritura, doção, bens imóveis.
    Que Deus possa sempre compensá-lo pelo trabalho desenvolvido em vossa instituição.
    Att, Rubens de Araujo

  6. Bom dia. Tenho uma dúvida. Meu pai ainda e vivo. Sendo da vontade dele consigo ir em um cartório de imóveis transferir a escritura do. Imóvel dele para meu irmão. Ambos estando juntos e de acordo? Ou preciso de alguma documentação a mais ? Somente a escritura já da direito da transferência do imóvel

  7. Marcos disse:

    Obrigado. Esclarecedor em vez de apenas reproduzir texto legal. Fala de valores e vantagens ao interessado.

  8. JOSE AIRTO AQUINO DA SILVA disse:

    Muito obrigado pelos esclarecimentos

  9. Muito bem explicado, entrei com advogado sendo que poderia ter entrado direto no cartório, o próprio cartório encaminhou para o advogado os gastos são muitos.

  10. Nelson A Folconi disse:

    Texto de fácil compreensão. Foi de muita valia para sanar minhas dúvidas.

  11. […] o usufruto de imóveis também está sujeito a taxas e impostos. Assim, é cobrado sobre ele o ITCMD (Imposto sobre Transferência Causa Mortis e Doação). Ele é cobrado no ato da doação e o valor varia de acordo com a tabela do município em que o […]

  12. Paulo Aguiar disse:

    Posso fazer uma doação de um imóvel para meu único filho, mas como estamos meio em litígio, ele não precisar comparecer ao cartório ?

  13. SISBRACOMBRA disse:

    Somos um juízo arbitral, e fazemos partilhas de bens entre maiores, gostaria que vocês fizessem uma publicação referente a partilha bens em face do Juízo arbitral.

  14. João Guimarães disse:

    Na doação de um imóvel com cláusula de reserva de usufruto, na morte do doador, o beneficiário terá direito aos bens que se encontra dentro do imóvel?

  15. Augusto Rubens Pereira da Costa disse:

    informações precisas e claras.

  16. Eu não tenho condições de te uma casa
    Mim ajuda por favor

  17. Bom dia, bem explicado, sobre doação em vida. Ao passar o tempo surgem dúvidas.

  18. Ana disse:

    Como descobrir se há um contrato de doação de um imóvel?

  19. Gladis Camargo disse:

    Muito elucidativo.

  20. Evandro disse:

    olá, tenho uma duvida! minha mãe tem um terreno de esquina e nele, tem uma casa aos fundos (casa dela), a parte que fica na esquina ela me cedeu (de boca) para construir. Vou fazer uma sobrado. A parte de baixo eu já fiz. Porém agora resolvemos ajustar essa doação dessa parte para mim. A fim de evitar problemas futuros com outro meu irmão. Como proceder? já que o desmembramento é impossível pelo tamanho do terreno. Pensamos em ela fazer uma doação desta parte. è correto e possível? No visual tem até um muro separando as duas casas

  21. Luiz Sergio disse:

    Muito bom.Preciso fazer imagens doação.

  22. Nadir MOURA disse:

    sensacional,OBRIGADA.

  23. Dorival Antonio Sabiao disse:

    Na doação, o valor maior declarado no ir, ganho de capital, incidência ir

  24. Josete Moreira Januario disse:

    Pix 021988775526

  25. MARCELO A.MELO disse:

    Gostei muito do texto, bem explicativo, tirou minhas duvidas em relação o imposto devido ao estado.

  26. Maria de fatima madeira disse:

    Gostei muito do texto pois foi muito bem explicado.

  27. GUIDO DIAS DOS REIS disse:

    Parabenizo os idealizadores deste zeloso trabalho, muito esclarecedor para o público leigo, como eu, que constantemente procura a legalidade para tratar destes assuntos tão delicados. Lembrando que faltou apenas esclarecer sobre a situação de ¨reversão”.

  28. Mário Oliveira disse:

    Gostaria que houvesse a orientação sobre doação de uma pessoa idosa para uma pessoa mais nova no caso ( avós para netos)

  29. Preciso deixa uma casa pra duas filha ,posso fazer a doação pras duas filha com um imóvel só

  30. Teresinha socoloski disse:

    Gostei muito do texto. Muito bem explicado, claro é fácil de entender. Linguagem muito acessível.

  31. DENISE CASTOR TELES SOUZA disse:

    Boa Noite! Pode doar imóvel para menor de idade(neto)? Sendo uso dos doadores enquanto vivos? Só indo para o menor após a morte do doador?

  32. SOLANGE FRANCA disse:

    li todo o artigo sobre doação de imóvel.
    no meu caso gostaria de deixar 100% do imovel para minha neta, por isso tenho um documento da mãe da mesma abrindo mão deste imóvel.
    Este documento é válido para doação?

  33. Fátima Aparecida Brancaglion disse:

    Excelente explicação sobre doação de imóveis.

  34. Fátima Aparecida Brancaglion disse:

    Excelente explicação sobre doação de imóveis para leigos no assunto

  35. TEREZINHA MARTINS LEITE disse:

    Meu avô fez escritura pública de doação para os filhos com usufruto. Ele faleceu e meu pai deixou de efetuar o registro no cartório. Ficou uns débitos de iptu que meu falecido pai não pagou. A Prefeitura tem enteado com processo contra meu avô mas não tem quem notificar. Não sei como resolver. Tenho que quitar esses IPTU s? É legal processar e protestar meu avô? Os processos acabam extintos por não ter quem notificar.

  36. SONIA MARIA DE ARAUJO RODRIGUES disse:

    Informações claras e objetivas.

  37. Jose Antonio de Andrade disse:

    Muito obrigado, o texto elucidou minhas dúvidas sobre doação de imóvel e me orientou caminhos.

  38. Gostei do texto, mas faltou esclarecer sobre o tributo municipal ITBI

  39. Tarcisio disse:

    Estou pedindo uma doação de uma
    Casa na lapa sou deficiente eu e minha esposa

  40. José Tavares Neto disse:

    Estamos pleiteando um terreno para nossa rádio comunitária e no referido local existe um pequeno imóvel de um único pavimento com dimensões de: 2/5 x 3 mts. E,que também não tem quaisquer documento de propriedade, porém, é numa área de domínio público.

  41. Marinalva Rosada Silva disse:

    Boanoite!gostei muito das orientações que acabei de ter pois estava em dúvida tive todas informações necessárias obrigado .

  42. Marcos Antônio da Silva disse:

    Ótimo conteúdo,muito esclarecedor,de fácil leitura.

  43. Aldecir Mesquita disse:

    Sua explicações me esclareceram muito! Obrigada de coração!

  44. Dilene Rosa da Fonseca Faller disse:

    Gostei muito do conteúdo. Simples e com um conteúdo bem amplo.

  45. Rita de Cassia de Oliveira Orefice disse:

    No meu caso é a única casa que temos, eu sou filha única e sou cadeirante, moro com minha mãe que é a proprietária da casa. A vontade dela é que seja feita logo a doação em vida para um amigo, deixando uma cláusula que ele só poderá tomar posse, depois que ela e eu falecerem. Gostaria de saber até que ponto esta cláusula me oferece garantia que depois de feita a doação esse novo dono não vai descumprir a cláusula tomando posse da casa com a gente ainda em vida?

  46. antonio disse:

    A minha dúvida, ainda diante dos esclarecimentos acima, não foi desfeita, que é a de saber da possibilidade de realizar a escritura de doação no cartório, fazendo constar dois imóveis em uma só escritura.

  47. Geraldo Cesar de Oliveira disse:

    a matéria publicada foi bastante elucidativa porém ficou a dúvida. Ru tenho um imóvel de um terreno em cujo terreno há duas edificações e gostaria de fazer a doação e o desmembramento de dos dois imóveis para que um dele seja feita a doação. Como devo proceder, a quem procurar aquem recorrer para que eu consiga fazer junto ao cartório o desmembramento e o registro da parte do imóvel desmembrada e escrituração e outros procedimentos legais, inclusive junto a prefeitura etc como eu faço

  48. Geraldo Cesar de Oliveira disse:

    a matéria publicada foi bastante elucidativa porém ficou a dúvida. Tenho um terreno com duas edificações e gostaria de fazer a doação e o desmembramento do terreno onde tem 2 imóveis, para que um dele seja feita a doação. Como devo proceder, a quem procurar aquem recorrer para que eu consiga fazer junto ao cartório o desmembramento e o registro da parte do imóvel desmembrada e escrituração e outros procedimentos legais, inclusive junto a prefeitura etc como eu faço

  49. william vieira do nascimento disse:

    A orientação é bastante elucidativa e oportuna., evitando, os transtornos que são comuns em inventários.

  50. Luís Carlos disse:

    Texto muito bem objetivo e transfere clareza para a compreensão do leitor. Parabéns

  51. Valdenice de Araújo Dias disse:

    Estou grávida de 5 meses meu marido doou pra filha 2 terrenos e uma casa em São Paulo que é a parte dele e da Mae dela falecida agora ela vai doar a parte dela na casa pro bebê isso tá certo??

  52. charliston leite lemos disse:

    comprei um imóvel e coloquei no nome do meu irmão, pois planeava sair do pais e trabalhar fora, hoje não vejo mais essa necessidade quero passar para meu nome, e tirar do nome dele o qual e solteiro e não tem filhos, qual seria a melhor opção, para que eu não gaste muito, e passe o apartamento para o meu nome.

  53. SIMONE MARIA ROESE disse:

    Tenho um apartamento sou divorciada faz anos e tenho 2 filhos
    posso fazer uma doação de 50 por cento para cada um
    Não tenho mais filho algum e o apartamento foi o unico imóvel da separação

  54. Maria Neide Ribeiro disse:

    Respostas e explicações bastante esclarecedoras.
    Acredito que os que apresentam seus problemas à procura de solução, tem encontrado excelentes orientações profissionais acerca de como fazer, a quem procurar, quais os custos, enfim terão suas dúvidas elucidadas.
    Parabéns pela caridade de abrirem esse espaço.
    Muito Obrigada.
    Att
    Neide

  55. Noeli letieri Portero disse:

    Queremos eu e meu marido casados em comunhao universal de bens doar para meus 3 filhos vivos e meu neto em nome de oitro filho que ja fsleceu, sendo ele ja maior de 21 anos, todos os imoveis que estao em nosso nome, sendo um desses imoveis com contrato de compra e venda registrado em cartorio, porem nso temos a escritura definitiva sendo assim, daria pars doarmos em vida tsmbem esse imovel??

  56. Katia Regina Viana disse:

    Minha mãe tem 85 anos, está meio confusa. Ela é mãe solo da minha irmã mais velha e eu fruto do casamento. Minha mãe pos morte do meu pai, adquiriu um apartamento pela cohab, hoje já quitado.
    Quais são nossos direitos?(filhas).
    Existe doação em vida?
    Tem gratuidade para fazer isso?

  57. MARY ALVES disse:

    OLA, A CASA É NO NOME DO MEU MARIDO
    QUERO PASSAR PARA MEU NOME
    POSSO?

  58. Eder disse:

    Comprei um imóvel recentemente, por 160 mil, com os recursos financeiros de minha mãe. Posso colocar uso fruto para ela?
    Quais as despesas que ocasionariam?

  59. Eder disse:

    Comprei um imóvel recentemente, por 160 mil, com os recursos financeiros de minha mãe. Posso colocar uso fruto para ela?
    Quais as despesas que ocasionariam?
    Aguardo uma orientação.
    Grato.
    Eder

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