Doação de imóvel: o que é, quanto custa e como funciona a doação em vida

Normalmente o inventário é a maneira mais usada para dividir e transferir os bens de uma pessoa. Mas você sabia que a doação de imóvel pode acontecer ainda em vida? Entenda como funciona, quanto custa e quais as vantagens de doar um imóvel em vida.

Apesar do testamento ser a maneira mais utilizada para que os herdeiros recebam os patrimônios, ele não é a única alternativa. Visando o bem-estar familiar, outras opções como a doação de imóvel podem ser adotadas. Isso porque, inventários geralmente ocasionam brigas e desconfortos na família, além de custar um alto valor e possuir pouca praticidade.

As doações de imóveis garantem que a herança não só seja dividida entre os membros da família e tenha um valor muito mais em conta. Se você possui propriedades e quer saber como esse processo funciona, confira neste artigo tudo sobre a doação de imóvel.

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O que é a doação de imóvel?

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Primeiramente é preciso entender o que é a doação de imóvel. Basicamente ela é um instrumento de transmissão de propriedades para herdeiros ou terceiros conforme vontade do doador. Nesse caso, a doação é concretizada com o doador ainda vivo. O proprietário pode doar o bem para quem bem entender desde que, caso ele tenha filhos e a doação seja feita para um deles o valor não pode superar o que esse herdeiro receberia. Essa regra garante que não exista fraude em relação à divisão de bens do espólio.

Quando a doação é feita para alguém que não seja descendente do proprietário algumas regras também precisam ser seguidas. O doador nesse caso não pode ficar sem nada após a doação e por isso não é permitido doar nada além da metade de seu patrimônio. Contudo, vale lembrar que os herdeiros necessários têm direito a 50% de todo o patrimônio da pessoa. Desse modo, caso o doador possua herdeiros direitos, ele só poderá doar metade de seu patrimônio.

A doação de imóvel e de bens em vida pode ocorrer de quatro maneiras:

  • Usufruto: Cede direito de uso e proventos até a morte do verdadeiro dono
  • Inalienabilidade: quando o bem não pode ser vendido em nenhuma hipótese
  • Incomunicabilidade: os bens não podem ser repassados para cônjuges e herdeiros
  • Impenhorabilidade: bens não podem ser penhorados ou dados como garantia

Qual a diferença entre inventário, testamento e doação em vida?

O processo de compartilhamento de bens entre herdeiros pode ser trabalhoso, principalmente quando as pessoas não possuem um entendimento correto das maneiras com que isso acontece. As três práticas mais comuns são o inventário, o testamento e a doação de imóvel em vida.

Inventário

É uma maneira de formalizar de maneira judicial qual a divisão de bens entre os herdeiros de alguém que tenha morrido. São os herdeiros quem dão início ao processo na justiça. Um inventário pode ocorrer de forma judicial ou extrajudicial, sendo a primeira maneira utilizada quando existe discordância entre as partes ou quando existem menores de idade envolvidos.

Nesse processo de partilha é preciso que haja a contratação de um advogado, que intermediará o processo junto à justiça. Quando existe um acordo entre as partes quanto à divisão dos bens, o inventário corre de maneira extrajudicial, feito em cartório. Aqui, ainda existe a necessidade de um advogado.

Testamento

Já o testamento é um documento que qualquer pessoa pode registrar em vida expressando sua vontade quanto à partilha de bens. Existem três tipos de testamento possíveis e para que ele possa valer é preciso que exista assinatura de testemunhas, além de conter informações sobre impostos que vão incidir sobre os bens a serem partilhados.

Como já dito, a legislação brasileira é bem clara quanto a importância de se preservar os herdeiros diretos, como filhos e cônjuges, e por isso, fica definido que 50% dos bens de uma pessoa devem ser divididos entre seus herdeiros legais. Assim, quem faz o testamento deve determinar o que fazer com a outra metade de seu patrimônio.

Doação de imóvel em vida

Uma maneira de simplificar todo esse processo é a doação de imóvel em vida. Esse instrumento de transmissão de bens garante que a vontade do doador será seguida. Além disso, os gastos dessa transação costumam ser mais baratos já que dispensa a obrigatoriedade de se contratar serviços jurídicos e alguns impostos não incidem sobre a doação.

Contudo, é importante lembrar que mesmo em uma doação em vida, é importante respeitar a regra dos 50% para herdeiros legais, dando ao doador a opção de definir quem ficará com a outra metade de seu patrimônio, independentemente de sua ligação ou parentesco. 

Quais são as vantagens da doação de imóvel em vida?

Realizar a doação de imóvel em vida torna todo o processo de repasse de bens mais econômico. Isso porque não há necessidade de contratar um advogado para acompanhar essa transação. Reflete-se assim uma redução de gastos com honorários advocatícios.

Além disso, doações são isentas do pagamento do IR e em alguns casos pode até não ser cobrado o ITCMD, tornando a operação muito mais barata.

A doação de imóvel em vida também é uma forma de garantir ao proprietário que todos os seus bens realmente vão para quem se deseja, sem brigas familiares e disputas judiciais. Em casos de inventário, por exemplo, a divisão dos bens é feita na justiça e o testamento também pode ser contestado por algum herdeiro, alterando a vontade do doador.

Como funciona a doação de imóvel na prática?

Diante de tantos benefícios, a dúvida que fica é: afinal, como funciona a doação de imóvel na prática? Para isso é preciso que a doação seja feita por meio de registro em cartório com alteração da escritura.

A doação do imóvel é feita por meio do chamado “Ato de Escritura Pública de Doação”. Ele deve ser registrado e assinado em tabelionato de notas. Esse serviço deve ser pré-agendado e é durante esse agendamento que o doador receberá maiores informações sobre como proceder em seguida. Isso porque, pode haver divergências nas leis conforme a legislação é adaptada pelos órgãos competentes.

Quanto custa fazer a doação de um imóvel?

O processo pode ter valores variando em torno dos R$3.000,00. Contudo, quando o valor venal do imóvel transferido é superior a 30 vezes o salário-mínimo vigente no Brasil, é preciso que se registre a doação publicamente.

Dentre os valores pagos, é preciso que seja desembolsado ao Estado o ITCMD – Imposto Causa Mortis e Doação. Esse valor varia de estado para estado, podendo chegar a 8% sobre o valor avaliado.

Documentos necessários para a doação de imóvel em vida

Assim, para efetivar a doação de imóvel, os interessados devem comparecer a um cartório portando documentos e a escritura da propriedade. Na tabela abaixo, você confere a relação dos principais documentos necessários para pessoas físicas e jurídicas.

Pessoa Física Pessoa Jurídica
CPF, RG e Comprovante de Endereço Comprovante de CNPJ
Certidão de Casamento Cópia do Contrato Social
Certidões negativas de tributos federais e municipais Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal (PGFN)
Certidões negativas do poder judiciário Certidão Negativa de Débitos do INSS
Comprovante de atividade profissional Certidão da Junta Comercial
Certidão de matrícula do imóvel atualizada Em caso de sócios, documentos pessoais de cada sócio

Além disso, a doação de imóvel também exige um procedimento chamado “averbação da doação” na matrícula do imóvel. Ele é feito junto ao Cartório de Registros de Imóveis mediante a apresentação da Escritura de Doação no Cartório referido.

A escritura na doação de imóvel

As escrituras são ótimas opções para quem busca evitar as complicações de um inventário e são muito úteis na doação de imóvel. Elas fazem parte desse processo já que a doação é feita por meio de uma escritura pública, com doador e donatário. Apesar da presença de um advogado não ser obrigatória, é recomendado contar com a consultoria desses profissionais durante o processo. Além disso, a escritura também oferece outras vantagens, como:

  • Orientação das partes pelo notário de forma imparcial;
  • Precaver litígios sobre a propriedade imobiliária;
  • Dar publicidade aos titulares do direito imobiliário;
  • Elucidar as circunstâncias e o conteúdo dos contratos, prevenindo erros;
  • Documentos ficam conservados em segurança, com possibilidade de fácil e fiel reprodução futura;
  • Em muitos casos, mesmo sem ser obrigatória, a escritura pública pode ser muito importante para evitar litígios e fazer prova plena sobre seus direitos.

Se a doação do imóvel não for registrada, isso abre margem a judicializações, que além de custosas podem levar a uma série de conflitos desgastantes.

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