Documentação: Como o descuidado pode te fazer perder um imóvel

Já citamos algumas vezes que comprar um imóvel sem riscos é uma fase que exige dedicação, afinal, a compra não se resume a escolher um apartamento pela web, fazer a proposta e as malas. Não se você estiver realmente comprometido em encontrar um bem que atenda suas expectativas, necessidades e torne seu patrimônio mais valorizado.

Além da ansiedade, desconhecer o processo e seus direitos são alguns dos fatores que podem fazer do seu sonho uma frustração. Mesmo porque, definir o bairro e a região de interesse, ao contrário da parte burocrática, é bastante prazeroso, salvo para algumas exceções que já possuem afinidade com as normas e leis do mercado. No entanto, essa atitude é de extrema importância para que você faça um bom negócio.

Um dos pontos chaves para garantir a segurança da negociação, é realizar a análise completa da documentação do imóvel e dos proprietários logo após acordada a condição de compra, ou seja, antes de qualquer evolução para a assinatura do contrato.

Dentre as diversas etapas que envolvem o processo de compra, uma das mais importantes é a de verificação da idoneidade do vendedor, principalmente sob o aspecto financeiro, e da salubridade do imóvel (inventário, alienação, dentre outros comprometimentos que possa ter). Para que o negócio seja declarado anulável ou ineficaz é preciso comprovar alguma dívida anterior à essa transação.

É fundamental, no ato de sua formalização, seja ela compra e venda, permuta ou cessão de direitos (quando o vendedor não é titular do imóvel, mas, somente titular de direitos de aquisição), a análise de toda a documentação para garantir total segurança antes da assinatura do contrato.

Para esta verificação, serão providenciadas certidões dos vendedores, tanto onde residem ou trabalham, quanto nas comarcas onde o imóvel está localizado, assim como a documentação do próprio bem, com o objetivo de verificar a existência, ou não, de algo que impeça a sua venda. Veja em quais esferas estas consultas são realizadas:

• Justiça Comum;

• Justiça do Trabalho;

• Justiça Federal;

• Receita Federal;

• Instituições Financeiras - em caso de imóveis financiados;

• Cartório de Registros de Imóveis;

• Cartórios de Títulos e documentos;

• Cartórios de Notas;

• Registro Civil e Pessoas Jurídicas;

• Serviços de proteção ao crédito;

• Prefeitura municipal;

• Receita Estadual;

• Cartório de Pessoas Jurídicas;

Além do proprietário, é necessária a conferência de todas as certidões e cadastros em de seu cônjuge, mesmo se estes morarem em cidades diferentes.

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Embora anunciado a venda, na conferência final da viabilidade da negociação, podem existir situações específicas restritivas a uma negociação segura, como por exemplo, alguma causa impeditiva ou mesmo uma dívida do proprietário que possa recair sobre o bem (hipoteca, penhora, alienação fiduciária) ou uma possível dívida que, devido a sua natureza, possa ser transferida ao comprador (IPTU, condomínio).

Também é fundamental a verificação da documentação do imóvel: a matrícula atualizada, certidão de ônus real com ações, alguma cláusula que limite a disposição do bem (inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade, usufruto). Se não realizado, caso a venda ocorra, além de poder ser anulada por um juiz, você também terá de arcar com o prejuízo - que não é pouco.

É claro que nesta etapa, a imobiliária responsável pela mediação do negócio irá apoiá-lo na identificação de possíveis impedimentos, no entanto, é de extrema importância que você saiba o que deve ser analisado para acompanhar a evolução. Imobiliárias sérias com o compromisso ético e profissional, deixam de fazer a venda caso seja constatado um risco iminente à segurança do negócio.

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Tomando as devidas precauções, você terá maior segurança e garantirá um futuro livre de preocupações, afinal, o conhecimento continua sendo a única forma de se livrar de consequências catastróficas.

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