Empréstimo com garantia de imóvel: como funciona e quando é indicado

O empréstimo com garantia de imóvel é uma maneira de obter quantia elevada, com longos prazos de pagamento e taxas de juros baixas. Ele permite dar o pontapé que você precisa para tirar sonhos do papel, pagar uma dívida ou comprar um bem de valor mais elevado. Essa modalidade é muito popular em lugares como os Estados Unidos e na Europa, mas ainda é motivo de muitas dúvidas entre os brasileiros.

Para entender como ele funciona e qual a melhor situação para utilizá-lo, confira este artigo.

O que é empréstimo com garantia de imóvel?

Como o próprio nome indica, o empréstimo com garantia de imóvel é aquele em que se utiliza sua casa ou apartamento como garantia do crédito. Desse modo é possível ter melhores condições no mercado. Ele funciona como um empréstimo pessoal e é utilizado para obter quantias acima de R$30 mil. Vale ressaltar que, em casos de inadimplência, o imóvel pode ser tomado pela instituição financeira.

Essa linha de crédito é conhecida por ter juros muito baixos quando comparados às outras modalidades. Isso acontece porque a instituição financeira possui uma garantia em casos de inadimplência. Assim, como o imóvel é dado como garantia os riscos de não receber o dinheiro por inadimplência diminui e assim os bancos conseguem oferecer melhores condições aos seus clientes.

Empréstimo com garantia de imóvel e home equity

Uma dúvida muito comum é sobre a diferença entre o empréstimo com garantia de imóvel e o home equity. Na realidade, o segundo é apenas uma maneira de denominar o empréstimo em inglês. Esse é o termo utilizado nos Estados Unidos e na Europa por quem utiliza imóveis como garantia em um empréstimo. Para tornar a modalidade mais acessível o nome foi modificado no Brasil.

Como funciona o empréstimo com garantia de imóvel

O empréstimo com garantia de imóvel funciona de maneira bastante simples. O que o difere da maioria dos empréstimos é que uma propriedade é utilizada como garantia para o pagamento das parcelas. Desse modo o cliente indica para a instituição financeira que o risco de inadimplência não existe e por isso é possível pegar altos valores com juros baixos.

Nessa lógica, o primeiro ponto para pegar um empréstimo nessa modalidade é ter um imóvel registrado no nome de quem solicita e assina o contrato do empréstimo. Qualquer imóvel, seja ele residencial ou comercial, pode ser utilizado.

Além disso, vale ressaltar que durante todo o período do empréstimo o proprietário pode continuar residindo na propriedade, e até mesmo colocá-lo para locação. Isso porque apesar da operação financeira ficar registrada em cartório o bem continua no nome do proprietário. Usando termos técnicos, o correto é dizer que o imóvel fica alienado à instituição financeira até o fim do contrato.

As principais vantagens dessa modalidade são os juros baixos, normalmente a partir de 1,15% ao mês, prazos de pagamento longos (entre 60 e 180 meses) e a possibilidade de emprestar altas quantias, chegando a até 60% do valor do imóvel. O fato de poder usufruir da propriedade enquanto paga as parcelas também costuma ser um atrativo para quem busca o empréstimo com garantia de imóvel.

Conheça as etapas do processo

Como todo processo financeiro, o empréstimo com garantia de imóvel requer algumas burocracias. Isso significa que até que o dinheiro esteja em sua conta, algumas etapas devem ser seguidas. Essa modalidade, contudo, é um pouco mais demorada que as outras, mas também é mais vantajosa considerando suas taxas de juros baixas e melhores condições de pagamento.

Assim, a primeira etapa é solicitar o empréstimo. Hoje em dia, a maioria das instituições financeiras permitem realizar a simulação da operação online. Basta acessar o site e simular os valores, podendo também solicitar o empréstimo virtualmente. Basta preencher um formulário com os seus dados e esperar que a instituição entre em contato.

Em seguida é feita uma análise de crédito. Aqui, a situação financeira do proprietário é analisada pela instituição. Esse procedimento é uma forma de garantir que o solicitante consegue arcar com as parcelas do empréstimo. Além disso, é feita uma análise da quantia requerida e caso algo não se adeque aos critérios da empresa a solicitação é recusada.

Até aqui as etapas são muito semelhantes com a de qualquer empréstimo. Contudo, quando usamos um imóvel como garantia é feita também uma análise jurídica e uma avaliação da propriedade. Os documentos são enviados pelo solicitante e passam por uma verificação e triagem. Ao mesmo tempo o imóvel é avaliado para então se tornar a garantia de pagamento.

A última etapa é a assinatura do contrato. Quando o pedido passa por todas as etapas e é aprovado, o banco libera um documento de formalização do empréstimo. Esse documento é chamado de Cédula de Crédito Bancário ou CCB. Assim, é fundamental que o imóvel seja cadastrado no Cartório de Registro de Imóveis e o contrato seja entregue à instituição financeira. Após tudo isso, o dinheiro é liberado na conta do solicitante.

Documentação para o empréstimo

Como você pode perceber, solicitar um empréstimo com garantia de imóvel envolve muitas etapas e bastante burocracia. Por isso, antes de solicitar uma linha de crédito é importante saber qual a documentação necessária e manter ela atualizada. Isso pode te poupar um tempo valioso. Assim, os principais documentos são:

Documentos pessoais:

• RG e CPF ou CNH (caso o solicitante seja casado e o imóvel seja compartilhado é necessário documento de ambos);
• Se solteiro, Certidão de Nascimento;
• Se casado, Certidão de Casamento;
• Nos casos que o regime de casamento for através de Comunhão Universal ou Total de Bens, deverá apresentar – Certidão de Registro do Pacto Antenupcial (devidamente averbada no cartório de imóveis);
• Se separado/divorciado ou viúvo, Certidão de Casamento com a averbação da atual situação;
• Comprovante de Residência atualizado (mês vigente/água, luz ou telefone fixo).

Além disso, é preciso que o requerente comprove sua renda. Isso pode ser feito por meio de holerites recentes ou de extratos bancários, para o caso de trabalhadores autônomos. Além disso, também é preciso enviar documentos atualizados do imóvel:

• Matrícula do imóvel, caso possua vaga autônoma apresentar matrícula;
• Capa de IPTU, constando a metragem do imóvel;
• Declaração Negativa de Débitos de Condomínio.

Empréstimo com garantia de imóvel X hipoteca

Outra grande confusão quando falamos em empréstimo com garantia de imóvel é achar que ele equivale a hipoteca. Contudo, o home equity possui diferenças contratuais da hipoteca.

Na hipoteca o imóvel também é utilizado como garantia de uma dívida. Contudo, seu processo é muito mais burocrático. Além disso, os bancos costumam encontrar muitas barreiras legais no processo de hipoteca, tornando a operação pouco rentável e eficiente. Funciona mais ou menos assim: se alguém hipoteca um imóvel para solicitar crédito, mas está inadimplente, a instituição financeira dependerá de uma decisão judicial para tomar o imóvel. Essa situação pode se arrastar por anos, o que não é uma boa opção para os bancos.

Para evitar prejuízos, a maioria dos bancos no Brasil optou por não oferecer esse recurso aos seus clientes. Assim, se popularizou o empréstimo com garantia de imóvel, já que o contrato torna mais fácil que a instituição retome o imóvel em casos de inadimplência. Isso caracteriza alienação fiduciária, onde a instituição passa a ter posse indireta do bem até o fim do contrato, enquanto o proprietário mantém a posse direta, usufruindo do imóvel.

Em um empréstimo com garantia é possível perder o imóvel?

A resposta para essa pergunta é sim. Caso o cliente deixe de pagar as parcelas do empréstimo é possível que o banco solicite o imóvel para ressarcimento da dívida. Porém esse processo também exige muitos recursos dos bancos, então essa costuma ser a última opção para a instituição que costuma oferecer negociações e novos parcelamentos.

Além disso, os bancos normalmente optam por não tomar o imóvel porque essa operação costuma não ser monetariamente vantajosa. Como a propriedade vai a leilão é provável que a empresa credora não recupere todo o valor emprestado ao cliente. O valor da venda no leilão é utilizado para amortizar a dívida e o restante é devolvido ao proprietário, impossibilitando que o banco lucre com a operação. É muito mais favorável às instituições que a propriedade continue rendendo por meio dos juros.

Contudo, isso não significa que os clientes podem relaxar e se tornar inadimplentes. O risco de perder o imóvel ainda é alto, sem contar que o não pagamento pode tornar os juros altos.

Imóvel como garantia em empréstimos: quando usar

Um empréstimo com garantia de imóvel pode ser a solução para diversos problemas. Com juros mais baixos, essa modalidade permite que o solicitante possa morar ou até mesmo alugar a propriedade enquanto faz o pagamento das parcelas.

Ele costuma ser utilizado por quem deseja organizar suas finanças aproveitando as taxas mais baratas e o prazo estendido para pagamento. Além disso, quem possui mais de um imóvel também costuma aproveitar essa modalidade. Isso porque não é preciso arriscar a casa própria para solicitar o crédito. Outra opção é para quem deseja começar ou investir em um negócio próprio. Como esses investimentos costumam trazer retorno em médio ou longo prazo é possível expandir sua empresa sem pagar juros altos ou se comprometer com parcelas muito altas. Tudo vai depender dos seus objetivos e momento de vida.