Escritura de imóvel: o que é, qual a importância e como fazer

A negociação que envolve a compra e venda de imóvel é muito mais do que apenas as duas partes assinando um contrato. A escritura de imóvel, por exemplo, é de extrema importância nesta ocasião. Para que todo o processo seja cumprido, é primordial que as partes tenham feito uma escritura pública de compra e venda em um cartório de títulos e notas. Porém, antes de fazer qualquer investimento, o comprador deve exigir a matrícula atualizada do imóvel para analisar a situação em que se encontra a propriedade e verificar se não existe nada que impossibilita o registro do imóvel.

Muita coisa para entender e se preocupar, né? Mas não se preocupe! Neste artigo nós vamos te explicar tudo sobre um dos documentos mais importantes do processo de compra e venda de imóveis que é a escritura. 

Navegue pelo conteúdo:

• O que é a escritura de imóvel?
• Quem pode fazer uma escritura de imóvel pública?
• Quais são os custos para tirar uma escritura de imóvel?
• Como tirar uma escritura de imóvel?
  • Documentos do vendedor
  • Documentos do comprador
• FAQ: Respostas para dúvidas frequentes sobre escrituras

O que é a escritura de imóvel?

A escritura de imóvel é um documento que é emitido no mesmo tamanho de uma folha de papel ofício, possui o papel timbrado, além do símbolo da República Federativa do Brasil. Mas muito mais importante do que isso, ela é um documento feito em cartório, que transfere um bem imobiliário de uma pessoa para a outra. Em sua  primeira página esse documento tem a lavratura, o histórico do terreno e também do imóvel. Na segunda página fica a parte mais importante: o registro.

Nos dias de hoje, há diversos tipos de escrituras relacionadas a imóveis, como: compra e venda; doação; divisão amigável de terreno; permuta; inventários e partilhas.

Vale salientar que a escritura é vista como componente fundamental para a validade de alguns negócios jurídicos, sem a qual não é possível que eles sejam tratados. A disposição do Código Civil em seu artigo 108 diz: “A escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.”

Quem pode fazer uma escritura de imóvel pública?

Uma escritura de imóvel pública somente pode ser feita em um Tabelionato de Notas. Conhecido como "cartório", na presença do tabelião, que possui fé pública e necessita passar em um concurso de provas e títulos, além de cumprir as demais exigências legais para poder exercer a função.

É necessário salientar que a escritura do imóvel pode ser feita em qualquer tabelionato do Brasil. Mas o seu registro, no entanto, deve ser feito  somente na cidade em que está localizado o imóvel. 

Por exemplo: se ocorre a venda de um terreno localizado em BH/MG, porém o comprador e vendedor residem em Uberaba/MG, é totalmente possível que a escritura de compra e venda seja realizada em um tabelionato de Uberaba, porém, após feita, o registro da escritura deverá ser efetuado em um cartório de imóveis de BH, tendo em vista que o imóvel está localizado nesta cidade.

Quais são os custos para tirar uma escritura de imóvel?

No processo de compra de um imóvel, muitas pessoas acreditam que o valor a ser desembolsado é apenas relacionado ao custo do imóvel e não se planejam para os outros que estão por vir para regularizar a aquisição do bem. 

Caso não haja nada que impeça na formulação da escritura, o processo de compra e venda tem continuidade sendo necessário estar preparado para outros gastos que vão surgir. Existem alguns custos envolvidos no processo e que precisam ser inclusos no seu planejamento financeiro, pois eles podem impactar o orçamento mensal. Veja quais são:

Taxas dos Cartórios

Para a obtenção da escritura de imóvel, existem duas taxas primordiais a serem pagas, uma para o Cartório de Notas e outra para o Cartório de Registro de Imóveis. A taxa do registro é baixa, já a da escritura é mais alta e varia de acordo com o município em que o imóvel está localizado.

Essa taxa é definida pelo Poder Judiciário do Estado e é calculada em cima do valor venal do imóvel, ou seja, o valor estimado pelo governo, considerando as informações constantes no Registro de Imóveis. O valor para emissão da escritura será, então, equivalente a 2% ou 3% dessa quantia. Para saber com exatidão, é necessário consultar a tabela vigente do seu estado e também obter informações sobre o valor dos imóveis com a prefeitura.

ITBI

Há ainda o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que é um valor devido à prefeitura do município em que o imóvel está localizado. Esse imposto precisa ser quitado assim que se faz a aquisição do imóvel, e a oficialização do processo de compra e venda só acontece mediante seu pagamento.

Esse tributo varia entre 2% e 3% do valor venal do imóvel. A emissão da guia para pagamento e as regras também variam de acordo com o município. Em BH, por exemplo, a alíquota é de 3% e a guia é emitida pelo site da prefeitura, sendo necessário ter o CPF em mãos. 

Portanto, é recomendável procurar o atendimento da prefeitura para ter informações mais precisas, como o prazo para pagamento e a possibilidade de parcelamento que é disponível em algumas cidades.

Ainda assim, a escritura de imóvel pode ser obtida sem o pagamento do ITBI. No entanto, o registro só é possível mediante comprovação do pagamento do imposto, ou seja, esse acaba sendo um custo obrigatório. Outro ponto fundamental embora pouco conhecido é que alguns proprietários podem se enquadrar em uma categoria que recebe o desconto de 50% dos valores de escritura e registro. Esse é o caso de quem compra o seu primeiro imóvel residencial. Só que diante disso, há um limite máximo do valor do bem adquirido. Essa informação deve ser verificada nos cartórios do município em que se localiza o imóvel.

Nessa frente, também vale ressaltar que a prefeitura tem o poder de impugnar o valor informado do imóvel, caso haja diferenciação, independentemente da vontade das partes.

Por exemplo: um tabelião faz o requerimento da guia de ITBI para a cidade A, informando que o terreno B foi vendido e comprado pelo valor de R$500.000,00. O município, por sua vez, verificará nos seu sistema as especificações do imóvel e, caso haja concordância, emitirá a guia para pagamento.

Caso contrário, se for entendido que o valor não é correspondente ao preço de mercado imobiliário, poderá aumentá-lo e, nesse caso, o ITBI será emitido com base no valor dado pela prefeitura.

Como tirar uma escritura de imóvel?

O primeiro passo para tirar a escritura de imóvel é encaminhar-se até um tabelionato para requerer um orçamento (caso seja de sua vontade) e a documentação fundamental para a elaboração da escritura pública. Caso opte para fazer o orçamento, tenha em mãos o valor do imóvel.

A lista de documentos que deve ser apresentada não varia muito entre os cartórios e geralmente são solicitados os seguintes:

Documentos do vendedor

Solteiro	Casado	Divorciado ou Viúvo	Pessoa Jurídica
Identidade e CPF	Identidade e CPF dos cônjuges	Identidade e CPF	Identidade e CPF dos sócios habilitados a vender imóveis
Certidão de nascimento atualizada	Certidão de casamento atualizada	Certidão de casamento atualizada, com averbação de alteração do estado civil	Inscrição no CNPJ e Certidão simplificada da Junta Comercial atualizada
Em caso de união estável, RG e CPF da(o) companheira(o), que deverá assinar a escritura também	Pacto antenupcial registrado ou escritura pública, se ainda não foi registrado	Em caso de união estável, RG e CPF da(o) companheira(o), que deverá assinar a escritura também	Contrato social consolidado, última alteração contratual ou o Estatuto Social, e última ata de eleição
Comprovantes de profissão e endereço completo	Comprovantes de profissão e endereço completo	Comprovantes de profissão e endereço completo	Comprovantes de profissão e endereço completo

Documentos do comprador

Pessoa Física	Pessoa Jurídica
Identidade e CPF (sendo casado, apresentar os documentos do cônjuge também)	Identidade e CPF dos sócios habilitados a vender imóveis
Certidão de nascimento ou casamento, conforme o caso	Inscrição no CNPJ e Certidão simplificada da Junta Comercial atualizada
Em caso de união estável, RG e CPF da(o) companheira(o), que deverá assinar a escritura também	Contrato social consolidado, última alteração contratual ou o Estatuto Social, e última ata de eleição
Comprovantes de profissão e endereço completo	Comprovantes de profissão e endereço completo

Vale destacar também que, se uma das partes estiver sendo representada por meio de procurador, é necessário apresentar procuração, a qual precisará conter poderes específicos para a sua execução.

FAQ: Respostas para perguntas frequentes sobre escritura de imóvel

Conseguiu descobrir alguns dos vários riscos que a falta de uma escritura de imóvel pode causar? Por isso, certifique-se de estar fazendo um bom negócio e de ter cuidado de todos os detalhes legais, pois, do contrário, será lesado financeiramente e enfrentará anos de espera no Judiciário para tentar reaver o seu prejuízo.

E se você ainda está sonhando com a compra do imóvel ideal, aproveite para conferir as milhares de opções disponíveis em nosso portal e conte conosco para te ajudar a tomar as melhores decisões!