Especulação imobiliária: como ela afeta o mercado imobiliário

Podemos compreender a especulação imobiliária por meio de seus termos. Especular, entre outras definições, significa “estudar com atenção; pesquisar; investigar” e “aproveitar-se de circunstâncias para obter vantagens pessoais”. Assim, a especulação imobiliária envolve o estudo do mercado de imóveis de modo a obter vantagens futuras.

O termo é utilizado para situações em que um comprador mantém o terreno ou espaço, visando uma venda futura. Essa venda normalmente ocorre após uma valorização na região com melhorias no entorno. Para entender melhor como isso funciona, confira este artigo!

O que é especulação imobiliária

A especulação imobiliária envolve investir em bens imóveis, como terrenos, casas, edifícios ou até salas comerciais visando obtenção de lucro posteriormente. Esses imóveis podem ser alugados ou vendidos em casos de valorização da região. Isso oferece bastante lucro, já que esse processo de valorização permite que as propriedades sejam vendidas por um preço acima do investido.

Desse modo, a especulação imobiliária estoca bens imóveis. O nome especulação vem justamente do fato de que esses investimentos são suposições. Os compradores presumem, especulam que com a valorização o preço dos imóveis será elevado. Nesse caso, o lucro não vem de investimentos feitos no imóvel ou pelo uso, mas sim do aumento dos preços.

Especulação imobiliária na prática

Podemos simplificar o conceito de especulação imobiliária apresentando exemplos na prática. Uma empresa ou uma pessoa podem estocar imóveis, sejam edificações ou terrenos, em uma determinada região sem utilizá-los. Aqui as propriedades estão vazias ou subutilizadas. Assim, podemos dizer que ocorre uma redução artificial da oferta de imóveis na região. Como sabemos isso pode ser refletido em uma elevação dos preços dos imóveis da região.

Quando os estoques voltarem ao mercado, a tendência é que os preços se normalizem. Contudo, isso só será possível se a demanda e outros fatores que influenciam o valor dos imóveis se mantiverem constantes. Caso a demanda, por exemplo, aumente de forma significativa, os preços vão continuar subindo. Nessa situação, o especulador acertou no seu investimento e poderá tirar proveito dessa valorização.

Nesses casos, a valorização da região é quem explica o aumento da demanda. Isso pode ocorrer devido a coisas simples como a implementação de água, esgoto e energia, ou melhorias de acessibilidade e infraestrutura. Além disso, a relação entre oferta e procura também pode estar ligada ao crescimento demográfico na região.

Basicamente, quanto mais pessoas se interessam em comprar ou alugar imóveis em uma região, maiores serão os preços das propriedades, já que a quantidade de terrenos é limitada. Sozinho o proprietário não consegue fazer com que o preço dos imóveis aumente, mas por meio da especulação imobiliária, ele aposta que seu imóvel será valorizado.

Valor de mercado de um imóvel

O primeiro ponto aqui é compreender que um imóvel pode ter mais de um valor. O primeiro deles é o valor venal, aquele estipulado pelo poder público. Trata-se de uma estimativa de preço para o proprietário e é a partir dele que são estipulados valores como o IPTU.

Em contrapartida existe o valor de mercado de um imóvel. Esse é um valor fundamental para quem deseja investir no ramo imobiliário. Ele é diferente daquele pelo qual o imóvel vai ser realmente negociado. Esse valor é determinado após uma avaliação da propriedade por um especialista. Vários fatores serão levados em consideração, como a região em que o imóvel está localizado, valor médio do metro quadrado ali, a metragem do imóvel, suas características e estado de conservação.

Só assim é possível definir o valor de mercado. Ele depende de um parecer técnico feito por um profissional com título de avaliador imobiliário. O corretor então deve ter diploma de curso superior em áreas de gestão imobiliária, além de ser regulamentado pelo CRECI.

O valor de mercado é um bom norte para entender se um imóvel vale o investimento. Ou seja, quem deseja realizar a especulação imobiliária precisa compreender o valor de mercado do imóvel e a valorização dos valores dos imóveis vizinhos. Em alguns casos conhecer esses valores podem te impedir de comprar um imóvel devido a valorização da região, mas que os preços não se justificam.

Fatores que impactam no preço dos imóveis

Vários fatores impactam no preço de um imóvel. Na hora de fazer uma especulação imobiliária é preciso levá-los em consideração e assim conseguir prever se é um bom investimento.

Melhorias na infraestrutura

As melhorias na infraestrutura de uma região são fundamentais para as melhorias na infraestrutura. Se o poder público oferecer melhorias a uma região desvalorizada, seja expandindo a rede de transportes públicos ou levando saneamento básico para essas áreas esses locais se tornam mais atrativos.

Aqui é importante lembrar que não apenas especuladores são beneficiados nesse caso. Moradores que antes viviam nessas regiões por não terem condições de adquirir um imóvel em uma área mais valorizada são beneficiados. Para ser um especulador é preciso adquirir um imóvel ou terreno com a intenção exclusiva de revendê-lo por um preço maior.

Baixa oferta

A baixa oferta de propriedades, ou escassez de terrenos também influenciam na valorização de uma região. Normalmente é aqui que os especuladores se beneficiam mais. Isso porque, são eles que detém a maior parte dos terrenos vazios e sem uso ao longo da cidade. Quando a procura por esses imóveis se intensifica e a maior parte dos terrenos vizinhos estão ocupados, aqueles que restam estão sobrevalorizados.  

Expansão da cidade

O preço dos imóveis também se relaciona ao crescimento da cidade. Normalmente aqueles imóveis mais afastados dos centros urbanos e com menos infraestrutura possuem menor preço. Contudo, um terreno que antes estava nos limites da cidade, a partir do momento que ela cresce, vê seu preço automaticamente aumentar. Comparativamente, os terrenos mais distantes passam a ocupar a posição de mais baratos, elevando os preços daqueles que estão mais próximos ao centro.

Como a especulação afeta o mercado imobiliário

A especulação imobiliária, contudo, está dentre as considerações quando se discute os problemas das grandes cidades. Isso porque, ela pode ser a responsável por bens imóveis ociosos ou subutilizados em áreas que possuem boas estruturas. Enquanto esses imóveis esperam ser valorizados eles não são utilizados.

Além disso, quando pensamos que muitas regiões são valorizadas devido aos investimentos públicos, temos uma situação em que proprietários acabam tendo lucros privados com investimentos públicos. Socialmente falando isso pode ser considerado injusto.

Outra situação problemática é quando pensamos que esses imóveis ociosos e sem uso deixam de cumprir a sua função social. As cidades acabam precisando se expandir, levando a população mais carente a ocupar áreas periféricas e que não fornecem a segurança e infraestrutura necessária para uma boa qualidade de vida.

As soluções para os problemas da especulação imobiliária

Como dissemos, a especulação imobiliária apresenta uma série de problemas para o desenvolvimento urbano. Com isso, algumas ações já foram implementadas buscando resolver essas situações. Vamos destacar os instrumentos regulamentados pelo Estatuto da Cidade.

A prefeitura, por exemplo, cobra o IPTU progressivo no tempo. Assim, é permitido ao poder público sobretaxar aqueles imóveis que não estiverem cumprindo sua função social, isto é, que estiverem sendo subaproveitados em áreas que possuam infraestrutura.

Além disso, a outorga onerosa do direito de construir tem o objetivo de recuperar parte dos investimentos do poder público em infraestrutura. A contribuição de melhoria permite que o órgão responsável cobre dos proprietários beneficiados por obras de melhoria urbana o valor do investimento. Contudo, nem sempre essas medidas são implementadas.

A especulação imobiliária possui limites

Como você pode perceber, a especulação imobiliária é um ato muito praticado no Brasil, e não é crime. Contudo, sua prática pode trazer malefícios principalmente quando pensamos na função social da moradia. Previstas na Constituição de 1988 e regulamentadas pelo Estatuto da Cidade, buscam colocar limites para a especulação imobiliária e condicionar o direito de propriedade ao interesse coletivo. Por isso o poder público pode adotar medidas que busquem coibir a prática. A medida mais comum é a aplicação de impostos maiores para quem possui propriedades ociosas.