Especulação imobiliária: o que é e como ela afeta o mercado

Ao falar em mercado imobiliário, uma dúvida que surge na cabeça de muitos é acerca da especulação imobiliária. O termo “especular” tem, entre outras, as duas seguintes definições “estudar com atenção, detalhadamente; pesquisar, investigar” e “aproveitar-se de circunstâncias, cargo, posição etc, para obter vantagens pessoais”. Assim, podemos entender que especulação é o estudo sobre determinado assunto. Mas não apenas isso. É o estudo com intenção de obter vantagens futuras. 

Agora que você já entende um pouco mais acerca do termo, é hora de compreender mais a fundo o que a especulação significa quando falamos em investimentos imobiliários (sobre mercado imobiliário).

O que é especulação imobiliária?

A especulação imobiliária é o ato de investir em bens imóveis, como terrenos, casas, edifícios, salas comerciais etc, esperando obter lucros maiores – com seu aluguel ou venda no futuro -, acima da média em relação aos demais investimentos. Assim, a especulação imobiliária estoca bens imóveis, tendo em vista um aumento de seu valor futuro no mercado imobiliário. A especulação imobiliária visa a obtenção de lucros maiores ao presumir (especular) que os preços dos imóveis serão elevados. 

O lucro que a especulação imobiliária pode trazer não é decorrente de investimentos feitos no imóvel por seu proprietário ou pelo uso que ele recebe, mas sim graças ao aumento nos preços.

Como funciona a especulação imobiliária?

Se uma pessoa, grupo de pessoas, empresa ou empresas formam estoques de edificações ou terrenos em determinada região, deixando-os subutilizados ou vazios visando o aumento do seu valor, podemos dizer que, de maneira hipotética, ocorre uma redução artificial da oferta de imóveis, o que, como consequência, pode acabar provocando uma elevação dos preços de imóveis daquela região. Ao esses estoques voltarem para o mercado imobiliário, a tendência dos preços é volver ao nível anterior, isso se a demanda e outros fatores que modificam os preços permanecerem constantes. Porém, caso a demanda por imóveis – seja para habitação ou produção – aumente de maneira significativa, os preços podem aumentar. Se isso ocorrer, significa que o especulador acertou e pode tirar proveito da valorização atual. Em geral, a demanda aumenta devido a mudanças que afetam a localização dos imóveis de forma positiva, como implantação de grandes equipamentos, melhoria das condições de acessibilidade e infraestrutura. Além disso, o crescimento demográfico ocorrido na região também realiza modificações quanto à relação oferta x procura. 

Em resumo, dizemos que, quanto mais pessoas se interessam em comprar ou alugar imóveis naquela região, mais os preços irão se elevar, já que a quantidade de terrenos e imóveis é limitada.

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Geralmente, o proprietário de um imóvel, sozinho, não tem meios de alterar essas condições e fazer com que o preço do bem imóvel aumente. No entanto, ao fazer a especulação imobiliária, esse proprietário aposta (especula) que seu bem imóvel será valorizado. 

Fatores que têm impacto no preço dos imóveis:

Expansão da cidade

Se houver uma expansão da área urbana, o preço dos imóveis pode acabar subindo. Comumente, os terrenos que se encontram mais distantes e têm menos infraestruturas por perto possuem um valor menor. No entanto, vamos pensar na seguinte situação: quando a cidade cresce, um terreno que antes se encontrava distante, aumenta seu preço, pois agora existem outros terrenos que estão ainda mais distantes. Estes, passam a ocupar a posição dos terrenos mais baratos, o que, como consequência, eleva o preço dos que agora estão mais próximos do centro da cidade, mesmo que não ocorra nenhuma mudança concreta em seus entornos.

Melhorias na infraestrutura

Se o governo promover melhorias em uma região antes desvalorizada, fornecendo saneamento básico, expandindo a rede de transportes públicos etc, tornará o local mais atrativo e melhor para se viver, fazendo com que a procura e o interesse pelos terrenos dali sejam maiores.

Escassez de terrenos

A escassez é mais um fator do qual o especulador imobiliário também pode se beneficiar. É o caso de quem, por exemplo, mantém terrenos sem uso e vazios por um longo período. Assim, quando a maioria dos terrenos vizinhos tiverem ocupados, os que restarem estarão valorizados. Além de se beneficiar da escassez, o proprietário também terá o benefício decorrente do aumento de estruturas, serviços e circulação de pessoas promovidos pelo crescimento ocorrido no entorno.

Obs.: Nem todos os proprietários que são beneficiados por fatores do tipo são especuladores. O especulador é aquele que realiza investimentos imobiliários, uma vez que ele comprou o bem imóvel já pensando em sua valorização futura, visando alugá-lo ou vendê-lo quando os preços estivessem mais altos.

Porém, a especulação imobiliária é um risco. A valorização do preço dos imóveis esperada pelo investidor imobiliário pode não acontecer, o que gera prejuízo. Um prejuízo não significa, necessariamente, uma diminuição do valor do bem imóvel. Se ele tiver tido uma valorização menor do que outros tipos de investimentos já pode ser considerado prejuízo.

Consequências da especulação imobiliária

A especulação imobiliária, no entanto, pode acarretar problemas em grandes cidades. Entre eles, o principal é a existência de bens imóveis ociosos ou subutilizados em regiões com boas infraestruturas, que estão apenas à espera de serem valorizados.

Além disso, a partir da valorização, podemos dizer que os proprietários desses imóveis acabam tendo lucros privados graças a investimentos que são públicos, algo que pode ser socialmente considerado injusto.

Durante esse tempo, essas áreas, terrenos, casas, apartamentos etc não têm um uso social, deixando de cumprir sua função social. As cidades acabam precisando se expandir, o que, como resultado, leva as populações menos abastadas a viver cada vez mais longe, em condições piores, enquanto existem imóveis parados em regiões mais centrais, apenas esperando pela valorização.

Limites da especulação imobiliária

Como dito acima, quando o imóvel é estocado, seja ele urbano ou rural, acaba deixando de cumprir sua função social, já que não é utilizado para fins produtivos nem habitacionais, mas apenas como reserva de valor (pode ser usado para transferir poder de compra do presente para o futuro). No Brasil, os artigos acerca da função social previstos na Constituição de 1998 foram regulamentados pelo Estatuto da Cidade. Este, além de colocar limites para a especulação imobiliária também condiciona o direito de propriedade ao interesse coletivo.

A especulação imobiliária não é crime, já que não é possível impedir alguém de realizar investimentos imobiliários visando o lucro. Porém, o poder público costuma adotar medidas para coibir a especulação imobiliária, como a aplicação de impostos maiores para quem possui bens imóveis sem uso social.

Conclusão

Para saber se vale a pena realizar determinado investimento imobiliário tendo em vista a especulação imobiliária, é necessário não apenas conhecer os preços praticados na região, mas também o valor de mercado que aquele imóvel possui.

Para obter benefícios com a especulação imobiliária, esta precisa ser direcionada de maneira correta. Para isso é preciso realizar uma pesquisa prévia. Além disso, consultar a ajuda de profissionais pode fazer toda a diferença.

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