Financiamento imobiliário: o que é, como funciona e exemplos de linhas de crédito para imóveis

Você sonha com o imóvel próprio, mas continua adiando esse objetivo? Talvez o financiamento imobiliário seja a aposta certa para você! 

Quando falamos de financiamento imobiliário, na verdade estamos falando de grande parte dos brasileiros, afinal, o cenário mercadológico atual faz com que o pagamento da casa própria à vista seja uma realidade privilegiada, possível apenas a um grupo seleto de pessoas. Nesse sentido, com as diversas oportunidades de linha de crédito e parcelamento oferecidas por instituições financeiras, hoje tem sido possível adquirir residências com taxas de juros mais baixas e pagamentos mais acessíveis. 

Mas afinal, o que é e como realmente funciona um financiamento imobiliário e qual das opções disponíveis mais combina com o seu perfil de comprador? Vamos passar por todos esses pontos neste artigo. Vamos lá?

O que é financiamento de imóveis?

Na prática, o que significa dizer que você pode financiar a compra da sua casa? Basicamente, quando dizemos de financiamento imobiliário, estamos dizendo de uma compra à vista com o dinheiro de terceiros. Isso porque essa operação é realizada através do empréstimo bancário. Ou seja: você usa o dinheiro para pagar o vendedor do imóvel e retorna esse dinheiro à instituição financeira por meio de parcelas ao longo de um prazo pré-estabelecido. 

É importante lembrar que, ao fazer um financiamento, você já passa a ser dono daquele imóvel. A única restrição imposta, até a quitação completa da dívida, é a negociação da residência com terceiros! 

Hoje, a Caixa Econômica é a maior concedente de financiamento imobiliário. Parte dessa popularidade se dá à possibilidade de parcelar o crédito emprestado em até 420 meses, ou seja, 35 anos. Outro grande benefício do banco (apesar de não uma exclusividade dele) é suas linhas de crédito serem baseada nos recursos do FGTS.

Como um financiamento imobiliário funciona

Mas saber o que é um financiamento imobiliário não acaba com as dúvidas a respeito de como esse processo acontece na prática, não é mesmo? Por isso, vamos passar agora por um passo a passo que te mostra um panorama geral do que esperar: 

1. Entenda e atenda os requisitos: no geral, você precisa ser maior de 18 anos, ter uma renda que comprove a sua capacidade de quitar as prestações e não estar nas listas de órgãos como o SPC e o SERASA; 
2. Não negligencie a simulação de financiamento: nessa etapa você vai poder entender, por exemplo, o valor máximo de financiamento possível, o valor inicial das parcelas e a taxa de juros que incidem sobre elas. A simulação de financiamento pode ser feita no site de cada banco e te ajuda e entender qual deles combina melhor com o seu perfil e seu objetivo; 
3. Escolha um banco ou instituição financeira e faça o cadastramento: agora que você entende quais condições melhor se adaptam à sua realidade, é hora de comparecer pessoalmente ao banco para entregar seus documentos e fazer o cadastro. Com suas informações em mãos, o banco vai dar início a sua análise de crédito para poder definir se o financiamento imobiliário pode ou não ser realizado;
4. Formalização do financiamento: se tudo estiver de acordo com os parâmetros da instituição financeira escolhida, esta será a hora de você e o vendedor do imóvel assinarem o contrato com o banco. Este documento deve ser registrado, então, em um Cartório de Registro de Imóvel, para que você se torne o proprietário legal daquela residência; 
5. Pagamento das parcelas e registro do termo de quitação: depois de todo esse período burocrático, chega a hora começar a quitar a sua dívida, mensalmente, com o banco. Ao fim desse processo, a instituição deve emitir um termo de quitação de imóvel (que também deve ser registrado em um cartório para que tenha validade e lhe dê a possibilidade de negociação desse bem com terceiros, para venda ou aluguel, por exemplo). 

Quer saber mais dicas sobre o processo de planejamento na hora de comprar um imóvel? Temos um guia completo sobre o assunto!

Qual o melhor financiamento de imóveis?

A verdade é que existem diversos tipos de financiamento imobiliário, e a escolha pelo melhor vai depender do seu perfil, sua realidade financeira e seu objetivo com aquele empréstimo (afinal, você pode utilizar um financiamento apenas para parte do valor do imóvel, para residências já construídas ou ainda na planta, etc). 

Dentre as opções disponíveis no mercado, os financiamentos com recursos do FGTS são os mais utilizados. Esse tipo de contrato atende, principalmente, quem pretende adquirir um imóvel residencial, urbano ou rural, de até R$ 950.000,00. 

Tendo em vista que o preço médio dos apartamentos anunciados hoje em BH é de R$ 703.008,00, portanto, esse tipo de financiamento faz sentido para a maioria das pessoas que pensam em comprar uma casa própria. Ainda assim, é importante entender todas as despesas do financiamento, e claro, a taxa de juros que ele demanda.  

Além disso, é importante que você pesquise outras opções disponíveis antes de decidir pelo financiamento com recursos do FGTS, pois, apesar de popular, este pode não ser o empréstimo certo para você.  Por isso, vamos passar agora pelos tipos mais populares de financiamento imobiliário!

Tipos de financiamento imobiliário

Carta de Crédito FGTS

A Carta de Crédito FGTS permite a compra de imóveis usados com valores de até R$ 215.000,00, com ou sem a utilização do FGTS. No entanto, para optar por esse financiamento imobiliário, é necessário que se tenha renda de até R$ 7.000,00.

Como usar o FGTS para comprar um imóvel?

O saldo do FGTS pode ser utilizado para compra, amortização ou abatimento do saldo devedor. Caso necessário, ele também pode ser resgatado em seu valor total ou parcial.

Para sacá-lo, é preciso totalizar no mínimo três anos de trabalho registrados na carteira de trabalho (CLT), a contar da data de sua contratação como empregado. Existem, no entanto, algumas restrições para o uso do FGTS para o financiamento imobiliário: 

• O solicitante não pode estar com outro financiamento em aberto; 
• O solicitante não pode ser proprietário de um imóvel residencial no município, nem em sua região limítrofe (em um raio de aproximadamente 100km), onde pretende comprar uma nova residência. 
• O solicitante deve, necessariamente, trabalhar ou morar no município em que fica o imóvel que pretende comprar, ou no município limítrofe.

Pró-Cotista

A linha de financiamento Pró-Cotista, possibilita que trabalhadores ainda que não atuantes na CLT contratem o financiamento com taxas bastante atrativas para a compra de imóveis novos ou usados, entre R$216 a 950 mil em Minas Gerais. A única restrição é de que a pessoa possua até 10% do valor de avaliação do imóvel de interesse aplicado no fundo. 

A má notícia é que o programa nem sempre tem recursos, sendo bastante comum nos depararmos com notícias de sua suspensão temporária.

SBPE 

O SBPE pode ser ofertado por empresas públicas ou privadas e permite o financiamento imobiliário em duas modalidades: o pré-fixado (onde esse financiamento cobre em até 70% o valor do imóvel) e o pós-fixado (onde esse percentual sobe para 90%). 

Essa modalidade possui taxas tão atrativas quanto a Pró-Cotista, além de financiar imóveis entre R$216 a 950 mil. Tudo isso faz com que o SBPE seja considerado como uma das principais bases de financiamentos imobiliários brasileiros. O SFH e o SFI, inclusive, utilizam seus recursos em suas linhas de crédito próprias. 

Minha Casa, Minha Vida / Casa Verde e Amarela

O Programa Minha Casa, Minha Vida subsidia e/ou facilita a aquisição de casa ou apartamento próprio para famílias com renda até R$ 6500,00. Dentro desta condição, há cinco modalidades que atendem a um público específico.

Os recursos do MCMV vêm do orçamento do Ministério das Cidades, que é repassados para a Caixa Econômica Federal.

O Governo Federal reestruturou o Minha Casa, Minha Vida. Agora, o programa se chama Casa Verde e Amarela e mudou diversos critérios.

SFI

A linha SFI, ao contrário das demais, é direcionada para quem pretende adquirir imóveis acima de R$ 950.000,00 e, neste caso, não permite a utilização do FGTS.

Consórcio ou Financiamento?

No Brasil, as taxas de juros e a necessidade de um valor de entrada são os fatores que diferenciam essas duas modalidades - consórcio e financiamento - além de influenciarem significativamente na decisão de compra.

Para o financiamento, por exemplo, é necessário pagamento, como sinal de negócio,  de no mínimo 20% do valor de compra do imóvel, no ato da liberação, ou promessa de compra e venda, além do pagamento das taxas e custos relativos à documentação do imóvel. Os  Juros variam entre 9% e 12% ao ano sobre o saldo devedor + correção pela TR + seguro (que varia de acordo com a idade do solicitante do crédito). Vale lembrar também que é possível financiar 70% do valor dos imóveis usados e 80% para os novos. Além disso, a idade máxima, autorizada pelos agentes financeiros, para financiar um imóvel é de 80 anos e, caso mais de uma pessoa se responsabilize pelo pagamento e solicitação da linha de crédito, contará a idade do membro mais velho. Para que mais de uma pessoa financie um imóvel, não é necessário vínculo familiar entre eles.

Já para o consórcio, não é necessário entrada, ao pagar a primeira parcela você garante uma vaga no grupo escolhido. A opção não possui juros, mas é cobrado uma taxa mensal sobre o valor da carta.

Financiamento x consórcio

Apesar de necessário um valor mínimo para a entrada, quando falamos de financiamento imobiliário dizemos de uma modalidade em que, após 60 dias da aprovação bancária, já é possível utilizar o crédito para comprar a residência de seu interesse. Além disso, ele também possibilita a utilização do FGTS como entrada ou amortização das parcelas do seu subsídio e permite o financiamento em até  35 anos (420 meses).

A desvantagem do financiamento imobiliário, no entanto, se encontra no fato de que ele é não é uma possibilidade para pessoas autônomas, com trabalhos de renda informal e com CPF negativado.

Passando por essa mesma linha de raciocínio, apesar de contar com a ausência de juros, o consórcio é uma boa alternativa apenas para quem não tem urgência na compra do imóvel, uma vez que não há um prazo definido para a contemplação e entrega do imóvel, podendo ser um longo período de espera. 

Outro ponto importante é que o consórcio permite que, mesmo negativado, o comprador consiga fazer a compra da carta, desde que este regularize sua situação até a contemplação. Ainda não há restrição para trabalho informal ou para profissionais autônomos; a comprovação de renda é necessária apenas no ato da contemplação.

Descubra a linha de crédito mais adequada para o seu perfil

Assim como pontuamos, não existe uma regra única: cada pessoa se encaixa melhor com um determinado financiamento imobiliário. 

Mas, se você não sabe por onde começar ou tem medo de se perder no caminho, não precisa adiar ainda mais seu sonho da casa própria: a Casa Mineira te ajuda a entender qual o financiamento ideal para você e, melhor, de forma  gratuita! Converse com um de nossos corretores hoje mesmo!