Garagem de prédio: o que avaliar e quais as normas mais comuns

A garagem de prédio é um dos principais motivos de discórdia entre vizinhos. Isso porque, esse é um espaço que ainda representa muitas dúvidas quanto aos direitos e deveres dos condôminos. Questões como “a quem pertence a vaga de garagem?”, “posso alugar a minha vaga de garagem?” ou “posso usar uma vaga não utilizada?” sempre surgem. Por isso, é fundamental conhecer todas as regulamentações desse espaço.

Confira neste artigo tudo sobre a garagem de prédio, como e por quem ela pode ser utilizada!

Uso da garagem de prédio: conheça as normas

A garagem de prédio deve oferecer comodidade e segurança aos moradores. Contudo, dúvidas sobre suas normas ainda geram conflitos entre os condôminos. Dessa forma, é importante que suas regras de uso estejam sempre claras, sejam na convenção do condomínio ou no seu regimento interno. Cabe ao síndico zelar por esse documento e sempre fornecê-lo aos moradores quando requisitado.

Normalmente a convenção de condomínio aborda:

• Identificação para entrada do veículo;
• Normas de segurança;
• Possibilidade ou não de locação e venda de vagas;
• Punição por estacionamento em local indevido;
• Datas e horários em que se pode ocupar a vaga para realizar mudanças;
• Utilização do espaço por não moradores;
• Guarda de dois veículos no mesmo ambiente (vaga dupla);
• Multas e advertências por uso indevido;
• Responsabilidade sobre furtos e danos.

Caso a convenção do condomínio em que você reside não contenha um desses temas, é possível convocar uma reunião de assembleia para tratar do assunto. Essas regras devem ser criadas com base na realidade dos moradores e no que é melhor para o convívio geral. A aprovação é feita após uma votação em que a maioria dos presentes votaram em acordo. Além disso, é importante ressaltar que para que a assembleia seja válida é preciso que se tenha o quórum de dois terços dos condôminos.

Normatização das vagas de garagem

Como dissemos, a maioria das regras a respeito do uso das vagas de garagem de prédio podem ser discutidas em uma assembleia geral no condomínio. Contudo, algumas leis regulamentam esses espaços, como a Lei Federal 12.607/2012 que proíbe a venda ou aluguel de vagas para não moradores. Ela alterou o código civil que antes permitia essa comercialização desde que houvesse o aval do condomínio.

Art. 1.331 – § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Lei 12.607/2012).

Entretanto, o nosso código civil ainda possui algumas regulamentações importantes que precisam ser conhecidas. Ele divide as vagas de garagem em três tipos: unidades autônomas, vinculares e comuns.

Vagas autônomas: possuem matrícula própria em um Cartório de Registro de Imóveis. Isso significa que ela é privativa e propriedade individual do morador, representando uma fração do condomínio.

Vaga vinculada: essa não possui matrícula própria, mas ainda é considerada propriedade individual e privativa do condômino. Contudo, essa vaga de garagem de prédio não é vinculada à matrícula da unidade.

Vaga comum: essa é a vaga que faz parte da área comum e não é propriedade privada de nenhum morador. Seu uso vai ser determinado pelos regimentos internos do condomínio e todo morador tem direito de uso.

Além dessas, outras duas normas são importantes. A primeira também consta no código civil e diz respeito aos direitos de uso de cada condômino:

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

 Em relação à manutenção e custos relativos às vagas, o Código Civil pontua que:

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Como funciona a demarcação da garagem de prédio

A demarcação das vagas de garagem é feita após uma reunião de assembleia assim que o condomínio é instaurado. Essas informações são estipuladas por meio de normas que variam de região para região. As normas mais tradicionais definem que as vagas de garagem de prédio são:

Vaga Fixa: onde cada morador tem a sua vaga estipulada e essa não será alterada. Geralmente isso é determinado com sorteio de vagas de garagem ou por determinação da planta do imóvel;

Vaga Rotativa: o estacionamento pode ser baseado na regra do “quem chegar primeiro, leva”. Assim, o morador pode estacionar em qualquer espaço que esteja vazio. Também há a opção de realizar um rodízio para a troca periódica de lugares.

Quanto às vagas de estacionamento prioritárias não existe nenhum artigo do Código Civil que as tornem obrigatórias em condomínios. Contudo, caso seja possível é aconselhável oferecer vagas para portadores de deficiências ou com mobilidade reduzida, além das especiais para idosos.

Como funciona o aluguel de vaga de garagem de prédio

A Lei Federal 12.607 proíbe a prática de locação de vagas de garagem para não moradores, contudo, nada impede que um condômino estabeleça um contrato de aluguel para um vizinho, desde que isso esteja estabelecido em convenção. Nesse caso, o aluguel funciona com um contrato de locação que deve ser assinado pelo locador e pelo locatário. Nele constam informações como a finalidade do documento, o endereço do condomínio, local da vaga, tempo de duração, valor combinado além de multas e juros incidentes em casos de atrasos.

Vale lembrar que o aluguel só é válido para casos em que a vaga é privativa. Uma vaga privativa é aquela que possui matrícula própria no Cartório de Registros. Isso porque essa é a modalidade em que a vaga é de propriedade individual do condômino.

O valor do aluguel pode variar. Isso porque não existe uma regra ou lei que regulamente o valor do aluguel de uma vaga de garagem de prédio. Por isso, o usual é levar em consideração o valor do imóvel a que aquela vaga está submetida. Assim, se a unidade do condomínio custou R$30mil o comum é cobrar um aluguel de R$300,00, equivalente a 1% do valor da unidade. Você também pode pesquisar os preços praticados nos estacionamentos próximos ao local ou conversar com vizinhos.

Uso indevido da garagem

Outro conflito comum diz respeito ao uso indevido da vaga de garagem. Isso porque mesmo que a vaga seja privativa ela ainda está sujeita às convenções de condomínio e garantir que as vagas não sejam utilizadas como porta volumes é uma das tarefas do síndico. Lembre-se que a segurança de outros moradores pode estar em risco dependendo dos objetos ali guardados. Caso algum acidente aconteça o condomínio pode ser processado por negligência.

Ademais, uma garagem desorganizada pode desvalorizar o imóvel assustando possíveis compradores. Por isso é importante que a convenção do condomínio estabeleça de maneira clara que as vagas de garagem de prédio são de uso exclusivo para guardar carros. O não cumprimento dessa regra pode resultar em multas e advertências caso o morador se recuse a desocupar a vaga.