Garantia de aluguel: quais são as principais e como funcionam

Fechar um contrato de aluguel requer algumas condições e cuidados para evitar problemas por ambas as partes. O inquilino precisa se comprometer a cumprir as normas do locatário além de garantir que o aluguel estará sempre em dia. A garantia de aluguel mais conhecida é a que requer um fiador, contudo, essa não é a única opção. Diante das dificuldades de encontrar alguém que se comprometa a ser seu fiador, o mercado imobiliário oferece outras opções de garantia locatícia.

Garantia de aluguel: como funciona?

Alugar um imóvel é uma transação financeira que envolve riscos para ambas as partes envolvidas e requer bastante atenção. Desse modo, a Lei do Inquilinato permite que garantias sejam exigidas neste contrato. Resumindo, as garantias de aluguel servem para resguardar os direitos do locador e do inquilino. Existem várias opções para garantir os deveres e direitos das partes:

Título de capitalização

O título de capitalização pode ser uma alternativa para quem aluga um imóvel. Trata-se de uma versão específica do modelo tradicional do título, onde o inquilino o vincula ao contrato de locação. O valor pode variar de 8 a 10 vezes o preço do aluguel e a grande vantagem dessa garantia locatícia é que o título de capitalização não tem custos para o inquilino como o seguro fiança. Isso acontece, porque todo o valor aplicado volta para ele ao final do contrato.

Basicamente, ao fim do contrato, se as contas estiverem em dia e o imóvel for devolvido dentro das condições contratuais, o inquilino resgata o título com as devidas correções. Caso existam débitos ou prejuízos, o montante pode ser sacado pelo proprietário do imóvel. A desvantagem dessa garantia de aluguel está em seu alto custo. Normalmente, os proprietários exigem um valor alto de aplicação do título, equivalente a seis meses de aluguel ou mais, para aceitar o título de garantia.

Outra vantagem dessa modalidade é que ela não exige comprovação de renda, e mesmo que o inquilino tenha restrições nos serviços de proteção ao crédito, ela ainda pode ser adotada, diferente o seguro-fiança. A contratação ocorre de maneira simples, exigindo apenas um corretor de seguros que emitirá a proposta e assim que o boleto for pago, o título é vinculado ao contrato de aluguel.

Seguro fiança

Depois do fiador, essa é a garantia de aluguel mais aderida nos contratos locatícios no Brasil. O serviço é contratado pelo locatário, através de uma seguradora que emite o seguro-fiança. A seguradora passa a ser responsável pelo cumprimento da garantia, ou seja, caso o inquilino não honre com os débitos, ela realiza o pagamento, além de também ser responsável por eventuais ações de despejo.

Para os inquilinos, essa costuma ser a opção mais viável, já que permite o parcelamento do montante. Os preços dessa garantia costumam variar entre 8% e 15% do valor do aluguel cobrado mensalmente. Ele é renovado anualmente e não existe devolução do valor ao final do contrato de locação.

Caução

Esse tipo de garantia de aluguel é tão conhecida quanto o fiador. Trata-se de um acordo entre o inquilino e o proprietário, onde um valor é combinado e será depositado como garantia em caso de inadimplência. O depósito, geralmente é feito em uma conta poupança e equivale a 3 ou até 10 aluguéis. Se ao final do contrato de locação não houver nenhuma pendência, o inquilino pode receber o dinheiro de volta, com juros e correções. O empecilho desse modelo é justamente obter o valor necessário para essa caução.

Carta de fiança

A carta de fiança é uma garantia de aluguel oferecida por bancos ou instituições especializadas. Geralmente, os valores podem ser parcelados e dependem do preço do aluguel. Diferente do seguro fiança, ela tem um limite máximo de indenização prefixado. Desse modo, o dono do imóvel pode acabar tendo prejuízos caso o valor do débito seja superior ao teto pré-estabelecido pelo banco.

Cartão de crédito

O cartão de crédito trata-se da garantia de aluguel mais simples de realizar e que melhor atende a ambas as partes quando não há fiador. Para isso, é preciso apenas um cartão de crédito com um limite equivalente a 4 vezes o valor do aluguel. Além disso, para a primeira análise o cartão não é analisado, apenas o CPF do inquilino.

Fiador

Trata-se da garantia de aluguel mais conhecida de imóveis. O fiador é a pessoa corresponsável pelo pagamento do aluguel, ou seja, é ele quem se responsabiliza pelo pagamento dos débitos e eventuais encargos do contrato de locação, em caso de inadimplência por parte dos inquilinos. Geralmente, ele é o proprietário de um imóvel já quitado e precisa comprovar renda, além de não possuir restrições de crédito em seu nome.

Fiador: tudo sobre essa garantia

O fiador é a pessoa ou bem utilizado como garantia de aluguel em casos de inadimplência por parte do inquilino. Desse modo, ele se torna responsável pelos débitos, fornecendo segurança contratual ao locador. A fiança, então, torna-se uma obrigação de terceiros, que se responsabiliza pelo imóvel, exigindo que exista um vínculo de confiança entre o fiador e o inquilino.

Para que serve o fiador?

Sendo a garantia de aluguel mais utilizada e mais simples, o fiador não precisa ter nenhum vínculo familiar com o locatário. Contudo, é preciso que exista confiança entre as partes, já que se trata de um contrato importante. Ele também assinará o contrato de locação junto com o inquilino e se responsabiliza em assumir as dívidas do imóvel caso o inquilino não consiga arcar com as despesas.

Por isso, ser fiador envolve riscos judiciais e financeiros e por isso, muitas pessoas podem acabar se esquivando dessa responsabilidade. Isso acontece porque a pessoa que assume essa responsabilidade corre o risco de perder o imóvel que usou como garantia, já que o mesmo pode ser penhorado para sanar as dívidas. Existem para isso, dois tipos de fiadores.

Quais são os tipos de fiador?

• Fiador responsável subsidiário: o fiador só é acionado e responde pela dívida após o inquilino ter seus bens executados. Ou seja, sua responsabilidade só chega em último caso.
• Fiador responsável solidário: nesse caso o inquilino pode ser acionado a qualquer momento, inclusive pode ter seu imóvel penhorado para que haja a quitação da dívida.

O que é preciso para ser um fiador?

Além de ser uma pessoa de confiança do locatário, disposta a assumir os riscos dos contratos, é importante que o fiador atenda a alguns requisitos:

• Ter renda mensal três vezes superior ao valor do aluguel pretendido:  essa é uma maneira de garantir que o fiador terá condições de arcar com os custos do aluguel e das taxas em caso de inadimplência do inquilino. Para isso, é preciso que o fiador comprove mensalmente seus proventos para o proprietário ou imobiliária.
• Possuir um imóvel próprio como garantia: como falamos de um compromisso jurídico, exige-se que o fiador tenha pelo menos um imóvel próprio quitado. Essa é uma forma de garantir a fiança, já que, caso não haja o pagamento do aluguel, esse bem pode ser penhorado. Para comprovar a idoneidade patrimonial, o fiador deve apresentar um comprovante de residência em seu nome e a cópia da matrícula atualizado do imóvel. Essa é uma forma de garantir a veracidade do contrato.
• Ter disponibilidade para ações burocráticas: é essencial que o fiador tenha ciência de suas obrigações, para que não as descumpra ao longo do contrato. Desse modo, o ideal e recomendado é que façam uma análise detalhada das cláusulas contratuais, além de sanar todas as dúvidas possíveis, especialmente com relação aos impostos.

Além disso, o fiador não pode ter o nome registrado em sistemas de proteção do crédito, não ter um inquilino, nem ser fiador de outro imóvel. Diante dessas restrições, as vezes é complicado encontrar quem atenda a esses requisitos. Por isso, é importante conhecer as outras modalidades de garantia de aluguel.

Fiador como pessoa jurídica

Apesar de não ser muito usual e a maioria das pessoas não conhecerem essa opção, uma empresa pode ser fiadora de uma pessoa em um contrato locatício. Para isso, existem regras e documentos próprios que o responsável pela pessoa jurídica deve apresentar para se responsabilizar pela locação. Além disso, o contrato social da empresa precisa prever a possibilidade de ser um fiador em contrato de locação.

O papel da imobiliária nas garantias de aluguel

Conhecer as garantias de aluguel é muito importante antes de assinar um contrato locatício. Diante de todas as possibilidades, contar com o apoio de uma imobiliária de confiança é essencial. Ela funciona como um intermediário de locação, o que é muito importante já que essas garantias não imunizam as partes de eventuais fraudes e golpes.

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