ITBI: o que é, para que serve, como é calculado e qual o valor do imposto?

Você já ouviu falar em ITBI? O chamado Imposto de Transmissão de Bens Imóveis incide em toda transação de compra e venda imobiliária. Entenda tudo que precisa saber sobre o ITBI, como é calculado e quem deve pagar o imposto.

Realizar o sonho da casa própria envolve muita burocracia e o pagamento de alguns tributos. Ao empreender no mercado imobiliário é preciso ter conhecimento sobre essas taxas já que, elas podem representar altos valores fora os custos do próprio imóvel. Um desses impostos obrigatórios é o ITBI, ou Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Compreender os processos burocráticos e os impostos incidentes em transações imobiliárias é o primeiro passo para uma compra facilitada e transparente. Continue com a gente e descubra:

O que é ITBI?

ITBI é a sigla de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Trata-se de um imposto que deve ser pago por quem adquire uma propriedade. Ele está previsto no Artigo 156 da Constituição Federal:

"Compete aos Municípios instituir impostos sobre (…) transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição."

 Artigo 156, inciso II, Constituição Federal de 88

Através desse imposto o comprador pode regularizar o imóvel oficializando a compra. Além disso, essa taxa é cobrada pela prefeitura e, assim como o IPTU, seus recursos são utilizados para o benefício dos munícipes como asfaltamento das ruas, coletas de lixo, além de instalação e abastecimento de água e luz.

Como pagar o Imposto de transmissão de Bens Imóveis?

Como a maioria das taxas envolvidas em transações imobiliárias, a guia de recolhimento do ITBI só pode ser emitida após vários documentos serem apresentados. Desse modo, é muito importante que o comprador tenha posse de papéis como os contratos, comprovantes de pagamentos e formulários específicos para cada município.

Os compradores podem contar com o apoio de um corretor imobiliário nesta etapa. Isso porque esse profissional possui experiência e contatos que podem agilizar o processo de obtenção da documentação.

Documentos exigidos

Apesar dos municípios apresentarem algumas particularidades no processo de pagamento do ITBI, normalmente os documentos exigidos são:

  • Guia Informativa Fiscal e de Recolhimento de ITVBI – GIFRI (em três vias), que deve ser preenchida e assinada pelo requerente;
  • Cópia da matrícula do imóvel (atualizada) no Cartório de Registro de Imóveis;
  • A guia modelo do ITBI pode ser acessada online, no portal das finanças do site da Prefeitura ou retirada no local.

Como o ITBI é calculado?

O valor cobrado pelo ITBI não é fixo. Isso porque o montante a ser pago varia de acordo com o valor venal que pode ser consultado na guia de recolhimento do IPTU. Além disso, o custo também pode ser calculado por meio do preço registrado no contrato de compra e venda.

Contudo, o cálculo desse valor pode ser contestado caso o comprador se sinta lesado. Isso acontece porque em alguns casos, ao constatar que o valor venal é superior ao montante da negociação, algumas prefeituras utilizam o maior valor para calcular o tributo. Essa prática é ilegal e cabe recurso administrativo ou judicial. Isso porque, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor de compra do imóvel.  

Para calcular o ITBI é preciso apenas do auxílio de uma calculadora. Para isso, basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor venal do imóvel. O valor resultante é o que deve ser pago. Assim, se um imóvel custa R$ 200 mil, por exemplo, e sua alíquota é de 2%, o valor do ITBI será de R$ 4 mil.

O que é o valor venal de um imóvel?

O cálculo do ITBI varia de acordo com o valor venal de um imóvel. Mas afinal, o que é esse valor e como ele é calculado? O valor venal é um cálculo de preço estipulado pelo Poder Público para um imóvel. Esse valor é definido baseando-se em diversos critérios e ele é aplicado para o cálculo de impostos vinculados à imóveis. Cada município possui um cálculo próprio, baseado em uma fórmula padrão.

Basicamente, o cálculo é feito em cima da área disponível, valor unitário padrão residencial com base na Planta Genérica de Valores do Município, idade do imóvel, características da construção e localização. Além disso, o cálculo do valor venal leva em consideração acréscimos, reformas e modificações. Vale ressaltar que esse valor é apenas uma referência. Isso porque, vários fatores influenciam na variação do valor de um imóvel.

Por isso existem diferenças no cálculo de cada município. O valor venal também é muito utilizado para determinar o preço de um imóvel. Contudo, embora esses pontos sejam uma base para o cálculo de precificação de uma propriedade, não é um fator definitivo. Isso porque, o valor de venda de um imóvel é muito complexo e envolve diversos fatores na hora de sua definição.

Quais alíquotas de ITBI são cobradas nas principais cidades do Brasil?

O ITBI trata-se de um tributo municipal e cada prefeitura tem a autonomia para definir como esse imposto será cobrado e suas regras. Desse modo, cada cidade pode determinar o valor da alíquota que será utilizada como base no cálculo, podendo chegar até 3%.

Normalmente, o ITBI é calculado com base nas taxas de IPTU de cada município. Os valores podem ser consultados diretamente na Secretaria da Fazenda ou Finanças da cidade.  Para algumas regiões esses valores podem variar de acordo com o tipo de financiamento escolhido. Normalmente, moradias populares ou de algum programa do Governo Federal ganham descontos no pagamento desses impostos.

FAQ: Dúvidas Frequentes sobre Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

Quem deve pagar o ITBI?

A Legislação Federal não deixa claro sobre quem é o responsável pela quitaçntão do ITBI e são os municípios que fazem essa regulamentação. Na maioria dos casos, ficou estabelecido que o comprador seria o responsável pelo pagamento e mesmo que não exista uma regra clara sobre isso. Desse modo, apesar de ser uma prática comum do mercado de que o comprador se responsabilize pelo pagamento do ITBI nada impede que as partes envolvidas na negociação e definam quem será o responsável pelo pagamento.

Para que serve o ITBI? Por que pagar o imposto?

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), assim como a maioria dos impostos deve ter seu valor revertido em benefícios para os cidadãos. Ele está previsto na Constituição Federal e serve especificamente para que o comprador possa regularizar a propriedade e ter acesso à luz, saneamento e coleta de lixo.

É possível conseguir a isenção do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis?

Como dito, o ITBI consta na Constituição Federal e é o tributo que incide em uma transação imobiliária entre as pessoas vivas. Desse modo, ele não é cobrado em caso de inventário já que não ocorre a incidência do imposto na transmissão de herança. O mesmo pode ser aplicado quando o imóvel é doado a um terceiro. Para esses casos é cobrado o Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação, ou ITCMD.

Para além disso, é possível contestar o valor através da contratação dos serviços de um avaliador. Ele será capaz de fornecer um laudo consistente que permitirá que esse tributo seja revisto. Suas constatações devem ser anexadas ao laudo técnico de avaliação e enviado à prefeitura.

Todavia, a isenção pode ocorrer em alguns municípios que a permitem de acordo com o valor do imóvel. O mesmo ocorre quando o comprador é beneficiário de algum programa habitacional do Governo Federal como o Minha Casa Minha Vida.

Planejando o pagamento do ITBI

Transações imobiliárias podem parecer complicadas, mas trata-se principalmente de planejamento. Isso porque, muitas pessoas se preocupam apenas com o valor da propriedade que estão adquirindo, se esquecendo dos valores extras. Por isso, é interessante sempre reservar uma quantia que será destinada exclusivamente para o pagamento de impostos e documentação.

Conhecer as normas da prefeitura do município onde o imóvel está situado também muito importante. Isso porque, algumas delas oferecem descontos no pagamento do ITBI. Em outros casos, não é permitido o parcelamento desses valores e podendo haver multas no caso de atrasos no pagamento. Essas informações são relevantes pois impactam diretamente no seu planejamento financeiro.

Na hora de comprar seu imóvel atente-se a todos os pontos envolvidos na transação e conte com o apoio de imobiliárias confiáveis. A Casa Mineira Imóveis pode te auxiliar no processo de escola da sua residência de maneira prática e confiável. Visite nosso portal.

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