Lei do inquilinato: as obrigações e direitos do inquilino

Você sabe quais são os direitos do inquilino? Entenda neste post o que a lei do inquilinato garante para quem aluga um imóvel.

Quando o você aluga uma casa ou apartamento, muitas vezes não têm conhecimento ao certo das regras básicas que deve seguir, assim como aquelas que o locador deverá cumprir. Então, para que se tenha uma relação contratual equilibrada é necessário que locatário e locador conheçam bem seus deveres e direitos, uma vez que as principais dificuldades deste tipo de negociação estão, na maioria das vezes, relacionados com a divisão de responsabilidades que normalmente surgem nas ocasiões mais inesperadas. 

Por exemplo: quem deve pagar se for necessário pintar o prédio? E se for preciso trocar o encanamento ou a fiação elétrica? A quem se deve encaminhar a cobrança se o condomínio decidiu reformar toda a área de lazer?

Essas regras são estabelecidas pela Lei do Inquilinato e precisam ser obedecidas mesmo que haja a existência de contratos informais entre inquilino e o proprietário. As cláusulas impostas por essa lei garantem o seu bem-estar e evitam possíveis dores de cabeça mais à frente.

A Lei do Inquilinato e a sua importância

A Lei do Inquilinato é um conjunto de normas e regras que regulamentam o mercado de aluguéis residenciais e comerciais no país. Por isso, caso você vá alugar um imóvel, antes de tudo, é fundamental conhecer e entender os deveres e direitos existentes do proprietário, assim como do inquilino.

A locação de imóveis possui suas regras determinadas pelo que foi escrito no contrato assinado pelas partes e também pela Lei Federal nº 8.245, de 1991, denominada como Lei do Inquilinato, que traz todas as normas sobre a locação de imóveis urbanos no Brasil.

Ainda assim, algumas alterações ocorreram na legislação ao longo dos anos. A primeira foi em 2009, por meio da Lei nº 12.112. Na ocasião, foi determinada, por exemplo, a redução do prazo para o inquilino sair do imóvel. Já em 2016, com as alterações no Código de Processo Civil, a Lei do Inquilinato foi alterada mais uma vez, principalmente com relação às ações de despejo.

A pergunta é: qual a necessidade estar informado sobre tudo isso? É fundamental ter conhecimento com relação às regras determinadas por lei, inclusive, as suas atualizações, para evitar problemas que podem ser extremamente graves no longo prazo. Além disso, quanto mais saber sobre as normas, mais tranquilo e seguro será todo o processo para a locação.

Direitos do inquilino

Antes de finalizar um contrato de locação, é fundamental que o inquilino se atente a todos os deveres e direitos previstos pela lei do inquilinato. Isso é importante para evitar prejuízos futuros, além de impedir que o locatário deixe de se responsabilizar por alguns itens obrigatórios.

E para começar, vamos ver os direitos do inquilino.Veremos quais são esses direitos e deveres a seguir.

Adquirir o imóvel em perfeitas condições

A primeira cautela que cabe ao inquilino é observar o estado do imóvel em seus mínimos detalhes durante a realização da vistoria. Isso deve ser feito antes da assinatura do contrato e permite a avaliação, bem como a anotação de todos os defeitos que forem encontrados.

Dicas para a vistoria

Desta forma, quando for alugar um imóvel, não deixe de conferir:

  • o estado de conservação do piso e dos revestimentos cerâmicos das paredes;
  • os vidros e as articulações de portas e janelas;
  • os espelhos e botões de interruptores e tomadas;
  • o estado e a conservação da estrutura e da pintura das paredes, do teto e dos pisos;
  • as condições das louças sanitárias, pias e tanques;
  • o funcionamento e a qualidade das instalações elétricas;
  • a estrutura hidráulica — abra e feche todas as torneiras, chuveiros, válvulas e registros em busca de vazamentos e gotejamentos;
  • sinais de infestações por cupins, ratos ou outras pragas.

Concluído a vistoria, é emitido um laudo contendo todas as características da propriedade, incluindo fotos do local. Dessa forma, fica validada a condição do imóvel antes da assinatura ser formalizada. Com esse ato, o inquilino responsabiliza-se pelo compromisso de conservar o local e entregá-lo com as mesmas condições em que ele se encontrava na data da visita.

É importante salientar que, ao ocupar o imóvel, o locador garante o direito de desfrutar das condições adequadas para habitação. Caso contrário, pode exigir junto à imobiliária e rescindir o contrato.

Possuir preferência de compra

O dono de um imóvel tem o direito de vendê-lo a qualquer momento, mesmo durante a vigência do contrato, independentemente da razão. Entretanto, de acordo com as disposições da lei do inquilinato, a preferência com relação a opção de compra é do inquilino.

Ele é inserido dentro das mesmas circunstâncias vigentes no mercado, em igualdade de condições com qualquer comprador em potencial. Assim sendo, o locador é obrigado a informar ao locatário sobre sua intenção de vender a propriedade.

Essa notificação pode ser realizada de forma judicial ou extrajudicial, com uma carta assinada pelo inquilino. A contar do momento em que se obtém o comunicado, o inquilino tem o prazo de 30 dias para manifestar a sua intenção de comprar ou não o imóvel. Caso aceite a proposta, será necessário  assinar um termo de compromisso de compra, efetuar a quitação do sinal, entre outras disposições.

Se o locatário não se manifestar dentro do prazo acordado, ele perde automaticamente a preferência de compra, que já pode ser transferida a um sublocador, caso tenha algum. Não havendo, o imóvel pode ser vendido a qualquer comprador que tiver interesse.

Não pagar taxas de administração

Quando a propriedade é alugada por uma imobiliária, a responsabilidade pelo pagamento das taxas administrativas e de intermediações, como no caso da confirmação de idoneidade do locatário ou de seu fiador, é do proprietário.

Os impostos, as taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio são assumidos pelo proprietário do imóvel, a menos que fique acordado em contrato que essas despesas ficarão por conta do locatário.

Devolver em qualquer momento

É direito do locatário residir na propriedade durante o prazo vigente acordado. Ao locador, só é concedido retomar o imóvel enquanto o contrato de locação for vigente, caso tenha estabelecido um acordo com o inquilino prevendo isso ou em alguma eventualidade que justifique uma ação de despejo.

O locatário poderá devolver o imóvel quando quiser. Contudo, poderá ser submetido ao pagamento de uma multa contratual prevista expressamente, no caso dessa devolução ser feita antes do prazo estipulado.

Deveres do inquilino

Como é possível perceber, o inquilino tem uma série de direitos que devem ser aproveitados. Mas também é importante saber quais seus deveres.

Pagar o aluguel em dia

O pagamento do aluguel dentro dos prazos é uma das obrigações mais importantes do locatário. Além disso, pode acontecer de existirem mais algumas obrigações constantes no contrato. No caso de locação de apartamento, são previsíveis as cobranças de condomínio e eventuais taxas extras relativas à administração do edifício de forma recorrente.

Geralmente, esses valores adicionados são destinados a reformas e a melhorias do funcionamento do condomínio, no qual está incluso a manutenção do espaço e pagamento de colaboradores. Antes da assinatura do contrato, é interessante que se verifique a disponibilidade financeira para apropriar-se de tais encargos.

Outra cautela importante é ficar alerta às datas das contas apresentadas. Elas precisam pertencer apenas ao ciclo de vigência do contrato. Dívidas anteriores têm a necessidade de serem regularizadas pelo locador a fim de evitar problemas ao novo locatário, como multas por inadimplência e outros deslizes.

Zelar pela propriedade

Fazer a manutenção necessária no imóvel é uma obrigação do inquilino. Sem os cuidados básicos, podem ocorrer danos até mesmo na estrutura da propriedade, como no caso das infiltrações que ao longo do tempo não podem ser resolvidas.

Apesar disso, caso existam danos anteriores ao contrato de aluguel atual, o inquilino tem o direito de solicitar o reparo por parte do locador. Quando o próprio inquilino ou terceiros a convite deste causarem algum tipo de dano à propriedade, também será obrigatório o conserto sem a auxílio do proprietário.

Vale lembrar que cada contrato pode conter mudanças nas disposições deste tipo de cláusula.

Respeitar as regras de condomínio

Analisar as regras do condomínio faz parte do contrato de locação desde o início de sua vigência. É dever do inquilino obedecer às normas estabelecidas pelo regimento interno, e isso engloba as multas relativas ao descumprimento delas, como a aplicação de penalidades.

Situações em que a Lei do Inquilinato pode ser aplicada

Quebra de contrato

Tendo em vista a legislação, a quebra de contrato pode ser feita pelo inquilino, desde que tenha sido comunicada com 30 dias de antecedência. Caso o contrato tenha prazo determinado, será necessário pagar o valor da multa proporcional de rescisão, conforme abordado.

Já por parte do dono do imóvel, a propriedade somente poderá ser solicitada fora do prazo determinado em casos específicos, como demolição do prédio ou em situações em que ele, cônjuge ou descendentes não têm onde residir. Dentro do prazo do contrato, ele também está sujeito a multa.

Obras no imóvel

No caso de obras na propriedade de quem é a responsabilidade? Essa é uma dúvida muito recorrente nesses tipos de contrato. Entretanto, essa é uma questão prevista na Lei do Inquilinato. Basicamente existem 3 cenários:

  • reparos relacionados à problemas anteriores à locação: são de responsabilidade do dono do imóvel e devem ser analisados no momento de fechar o contrato;
  • reparos e avarias realizados pelo locatário: quaisquer outros reparos que tiverem que ser realizados por desgaste de utilização ou por avarias causadas pelo inquilino precisam ser arcados por ele. O mesmo vale para as modificações estéticas, caso o contrato permita que sejam feitas;
  • manutenções estruturais: danos estruturais que não foram causados pelo inquilino são de responsabilidade do dono da propriedade, como infiltrações, falhas no sistema elétrico, rachaduras, entre outros.

Atrasos e inadimplência

Nos casos de ocorrer atraso no pagamento do aluguel, o dono ou a instituição que responde pela administração do contrato tem direito a cobrar multa. Além disso, no caso de não pagamento, o locador pode requerer o despejo a partir do primeiro dia de atraso e a desocupação deverá ocorrer dentro do prazo concedido de até 15 dias. O mesmo também acontece caso o locatário não cumpra com o pagamento das taxas de condomínio.

Entenda como funciona uma ação de despejo

Um processo de ação de despejo pode iniciar sempre que o locador pretende retirar o locatário da sua propriedade em função de descumprimento do contrato. Esse procedimento é resguardado na Lei do Inquilinato e pode acontecer nas seguintes situações:

  • descumprimento com o pagamento: a inadimplência de aluguel ou condomínio é passível de ordem de despejo;
  • extinção do contrato de trabalho: quando a locação estiver vinculada ao contrato de trabalho do locatário e ele for finalizado, é possível a retomada do imóvel;
  • utilização pelo proprietário: o locador pode exigir a retomada do imóvel caso seja para o seu uso, de um cônjuge ou de um descendente que não disponha de imóvel residencial próprio;
  • término de locação temporária: o proprietário pode solicitar despejo em casos de locação temporária em que o locatário se recuse a sair ao final do prazo;
  • falecimento do locatário: em situações em que o inquilino não tenha sucessor legítimo para assumir o contrato;
  • permanência de sublocatário: quando o sublocatário não quer deixar o imóvel;
  • reparos urgentes no imóvel: quando for necessário a realização de reparações urgente em que não haja possibilidade da permanência do inquilino no local.

Como o inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento?

O locatário pode tomar algumas medidas quando souber da intenção do proprietário de iniciar uma ação de despejo. O locatário pode reverter a situação se efetuar depósito judicial que contemple todos os valores devidos. Assim sendo, deverão ser incluídos no montante:

  • os aluguéis e acessórios da locação que tiveram o vencimento até a sua efetivação;
  • as multas contratuais, quando ordenáveis;
  • os juros de mora.

Contudo, esse procedimento só pode ser realizado uma vez a cada 24 meses. Caso contrário, não será aceito judicialmente.

O dono do imóvel pode encerrar o contrato antes do prazo?

Geralmente, não. O dono do imóvel também precisa cumprir o contrato até o término. Existem alguns casos específicos em que ele poderá solicitar de volta como: demolição do prédio onde está localizada a unidade; obras que vão aumentar a área construída; para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos somente em contratos longos.

O proprietário pode exigir a substituição de garantia ou um novo fiador? Em quais casos?

Sim. O dono do imóvel tem o direito de exigir tanto um novo fiador como a substituição de garantia, caso ocorra: a exoneração do fiador; morte do fiador; ausência, recuperação judicial, interdição, insolvência do fiador (se for declarado judicialmente); desapropriação ou alienação do imóvel; liquidação ou fechamento do fundo de garantia.

Posso emprestar ou sublocar o imóvel que aluguei?

Será necessário pedir autorização do locador que caso aceite deverá ser feito por escrito.

Se você sublocou o imóvel, quando o seu contrato chegar ao fim a sublocação também chegará.

Contratos feitos por meio de caução

Para aqueles que decidem alugar um imóvel utilizando a caução como garantia, é importante saber que a Lei nº 8245/91 garante que a caução em dinheiro, que não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança. Ao final do contrato, o dinheiro é devolvido ao locatário com juntamente com os rendimentos do período.

A devolução do valor corrigido só acontece quando o imóvel é entregue dentro do prazo, em perfeitas condições e com o pagamento dos aluguéis em dia. Caso isso não aconteça, o proprietário tem o direito de usar o valor para cobrir essas despesas. Se o prazo for renovado, a quantia só retorna ao locatário quando este deixar o imóvel.

Avisar sobre a mudança antecipadamente segundo a lei do inquilinato

O aviso antecipado foi implementado na lei do inquilinato para evitar diversas dores de cabeça na mudança - entre eles, a falta de pagamento por parte do inquilino, saída repentina de locatários que deixam o imóvel descuidado ou com comprometimento da estrutura original da unidade e outras situações desfavoráveis..

Para regularizar essas situações e assegurar os os direitos do locador, a lei determina que o inquilino comunique com a antecedência de 30 dias que deixará a propriedade. Essa medida pode ser tomada por meio de um comunicado oficial à imobiliária ou ao proprietário.

Caso não seja feita a antecipação do aviso de mudança, o locador poderá cobrar do inquilino o valor referente a um mês de aluguel, mais os encargos pela falta da formalidade. Por outro lado, considera-se cumprido o aviso prévio tão logo o locatário providencie o comunicado dentro do prazo.

Todas as relações sociais e negociais necessitam contemplar normas, que são necessárias para manter o ponto de equilíbrio entre os envolvidos e assim poder garantir seus direitos e cumprir seus deveres com o máximo de igualdade necessária.

As regras impostas na lei do inquilinato foram criadas com o intuito de facilitar e encurtar o caminho em determinadas situações que, antes, tiravam o sono dos donos de imóveis e deixavam os locatários extremamente desprotegidos. Mesmo assim, é aconselhável observar o que diz a lei e observar o contrato antes de se comprometer.

Enfim, alugar uma propriedade envolve responsabilidades do locador e do locatário. É imprescindível que se tenha conhecimento de todas as normas que envolvem o processo para evitar dores de cabeça. A Lei do Inquilinato existe justamente para esclarecer e determinar os deveres e direitos do inquilino e do proprietário e proteger os interesses de ambas as partes. Estar ciente dela é a garantia de uma relação de negócio saudável.

Gostou de conhecer mais sobre as normas , os direitos e os deveres do dono da propriedade alugada e do inquilino? Então, aproveite para saber mais sobre como adquirir o seu imóvel e fique por dentro de todas as informações fundamentais para dar essa grande passo na sua vida!

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2 respostas para “Lei do inquilinato: as obrigações e direitos do inquilino”

  1. Wseley Silva disse:

    Bom dia! Preciso de auxílio na seguinte situação. Iria locar um rancho para fim de semana, acordei por telefone com o proprietário todos os detalhes, encaminhei documentação e foi-me enviado o contrato. Porém, houve um imprevisto e acabei não podendo locar. Avisei ao proprietário com mais de 24h de antecedência. O mesmo disse que iria ter prejuízo pois deixou de alugar para outros interessados e que irá me acionar judicialmente. Ainda não tinha assinado o contrato. Posso ser penalizado?

  2. Maria Costa disse:

    Muito útil para mim suas informações…
    Parabéns.
    Att, Maria Costa

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