Locador de imóvel: quem é, seus deveres e obrigações e qual a diferença de locatário

Alugar um imóvel tem sido uma excelente alternativa para quem busca conforto e comodidade, mas ainda não pretende comprar uma casa. Se você já pensou nessa possibilidade deve ter se deparado com o termo locador de imóvel. Ele é o responsável por ceder o imóvel para o novo morador por meio de um contrato de locação.

Um dos principais erros na hora de realizar qualquer empreendimento imobiliário é a falta de informação. Desse modo, é muito importante conhecer as funções de todas as partes da negociação, suas obrigações e como elas se identificam no contrato.

Quem é o locador de imóvel?

Em um contrato de locação, o locador de imóvel é o proprietário da propriedade. Ele é quem cede o direito de uso a outrem. Além disso, é importante lembrar que o locador pode ser representado por mais de uma pessoa. Essa situação é muito comum quando falamos de imóveis familiares ou pertencentes a uma empresa.

Qual a diferença entre locador e locatário de imóvel?

Como dito, o locador é o proprietário do imóvel. Porém, outro termo presente no contrato de locação diz respeito ao locatário. Ao contrário do que muitos acreditam, o locatário é aquele que alugará o imóvel e também pode ser chamado de inquilino ou arrendatário.

Após a assinatura do contrato é ele quem se torna o responsável pelos pagamentos do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), taxas e o próprio aluguel. Assim como o locador de imóvel, o locatário também pode ser representado por mais de uma pessoa ou empresa. Para firmar o contrato, na maioria das vezes é requerido que exista um fiador ou outra forma de garantia para o proprietário.

Confira também: Locatário ou locador: quem deve pagar as reformas e reparos do imóvel alugado?

Quais os deveres e obrigações do locador de imóvel?

Todo contrato de aluguel é assegurado em acordo com a Lei do Inquilinato. Ela define as obrigações de locador e locatário em uma negociação. Assim, de acordo com o Art. 23, o locador de imóvel é obrigado a:

I. Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II. Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III. Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV. Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V. Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI. Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII. Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII. Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX. Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X. Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Garantia locatícia: a proteção para o locador de imóvel

A maioria dos contratos de aluguel possuem a chamada garantia locatícia. Ela é a garantia financeira de que os termos do contrato serão seguidos. Ela resguarda o locador da inadimplência do locatário garantindo que ele será ressarcido em caso de não pagamento do aluguel. Existem diversas opções de garantia cabendo ao proprietário e a imobiliária definir qual o melhor.

Fiador

O fiador é a garantia locatícia mais comum. Trata-se de uma pessoa ou organização que se dispõe a assumir as dívidas do imóvel caso o locatário não compra com as obrigações previstas no contrato. Geralmente, essa pessoa possui um imóvel próprio em seu nome. Ao assinar o contrato como fiador a pessoa coloca o seu próprio imóvel à disposição do locador como garantia.

Contudo, é possível admitir um fiador sem imóvel próprio. Tudo dependerá da negociação e disposição do locado de imóvel em aceitar essa condição. A única diferença aqui é que o fiador não oferece o imóvel como garantia, mas ainda se disponibiliza a arcar com as inadimplências do locatário.

Caução

Apesar de não ser a forma mais comumente aceita, em alguns casos imobiliária e locador aceitam o uso de uma caução para substituir o fiador. Ele é equivalente, em geral, a três vezes o valor do aluguel mensal. Ao final do contrato, caso não existam pendências, ele deve ser devolvido ao locatário.

Seguro-fiança

O seguro também tem se tornado uma forma muito comum de garantia locatícia. Ele é oferecido por algumas seguradoras para substituir o papel do fiador. Nesse caso, o locatário precisa contratar uma apólice de seguro que será acionada pelo locador de imóvel em caso de inadimplência.

Título de capitalização

Essa é uma alternativa pouco utilizada por seu valor mais elevado que as outras citadas. Trata-se de uma versão onde o inquilino vincula o contrato de locação ao modelo tradicional de título de capitalização. O valor varia entre 8 a 10 vezes o preço do aluguel e a grande vantagem é o retorno desse valor ao final do contrato. Se ao fim do contrato não existirem pendências, o locatário pode receber o valor aplicado.

Outra vantagem dessa garantia locatícia é que ela não exige comprovação de renda. Ou seja, mesmo que o locatário possua restrições nos serviços de proteção ao crédito, ela ainda pode ser adotada, diferente do seguro. A contratação é simples e tudo que você precisa é que um corretor de seguros emita a proposta e assim que o boleto é pago, o título é vinculado ao contrato de aluguel.

Como ter mais segurança no seu contrato de aluguel?

Sendo você o locatário ou locador de imóvel é muito importante contar com o apoio de um profissional especializado. Isso porque, o processo de locação envolve muita burocracia e exige conhecimentos legais que pessoas não ligadas a áreas jurídicas podem não conhecer. Sendo assim, contar com o apoio de um corretor pode decisivo para evitar dores de cabeça e problemas nos trâmites do negócio.

Para além do contrato de locação, toda negociação imobiliária envolve muitos documentos, e contar com uma imobiliária de confiança é essencial. Para isso, a Casa Mineira Imóveis possui anos de experiência e reconhecimento no mercado de Belo Horizonte. Nosso portal conta com centenas de imóveis, parceiros confiáveis, além da facilidade de anunciar. Não deixe de conferir também os artigos de nosso blog, todos com ótimas dicas sobre o mercado imobiliário e comodidade para locatários e proprietários.