Locatário ou Locador: quem deve pagar reformas e reparos no imóvel alugado?

A locação de um imóvel, se bem orientado, deve ser uma relação saudável entre as partes. No geral, os contratos de locação e a legislação locatícia estabelecem obrigações específicas para locador e locatário, de forma a direcionar a conduta de cada um durante todo o período. Quem deve pagar as reformas?

Apesar da obrigatoriedade desse prévio acordo, há fatores importantes que cabem não só normas, mas também, uma boa dose de bom senso entre locador e locatário para evitar questionamentos e desgastes entre as partes.

Um exemplo clássico desse possível esgotamento são os custos com as avarias que surgem ao longo do contrato de locação, não apenas pelo dano em si, mas  pela responsabilidade do pagamento, principalmente quando se trata de efeitos naturais.

Chuva de granizo e vendaval, por exemplo, são alguns dos eventos mais comuns nestas situações, mesmo porque, ainda que cogitada sua possibilidade, o dano na maioria das vezes é impremeditável. Por isso, muitos tem dúvidas sobre quem paga reformas ou reparos, inquilino ou proprietário?

Confira também: Locador de imóvel: quem é, seus deveres e obrigações e qual a diferença de locatário

Locatário ou locador: quem deve pagar as reformas ou reparos do imóvel alugado?

Em linhas gerais, o locador - segundo a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), é o responsável por todas as despesas relacionadas aos danos causados na estrutura, ficando para o locatário os gastos com manutenção e conservação do imóvel - porém, há exceções.  

Digamos que, logo após sua mudança, o locatário descobriu uma rachadura em uma das janelas, mas, não comunicou ao locador e/ou imobiliária para realizar o reparo. Ao chegar os meses mais chuvosos, uma tempestade atingiu o imóvel e danificou todo o piso.  Nesta situação, apesar de um dano estrutural, em razão da omissão do locatário, a responsabilidade não poderá ser atribuída ao locador.

[Leia mais] 3 dicas que você precisa saber antes de se mudar para um imóvel alugado

O mesmo não ocorreria por exemplo, se a chuva tivesse atingido o imóvel logo após a liberação da vistoria e causado uma infiltração, neste caso, o locador teria por obrigação que arcar com os custos para o reparo.  

Por via de regra, o locatário que detém a posse do imóvel, é o responsável por todos os danos causados ao mesmo até a devolução das chaves, no entanto, como vimos, há situações em que o mesmo nem sempre é responsável pela reparação dos danos causados.

Contudo, para se eximir dessa obrigação, é imprescindível que o locatário notifique ao locador e/ou imobiliária os danos ocorridos, para que possam verificar as medidas cabíveis.

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27 respostas para “Locatário ou Locador: quem deve pagar reformas e reparos no imóvel alugado?”

  1. Nayara Almeida disse:

    Ótimo Texto! Super objetivo para um assunto que acredito não ser apenas uma duvida minha! Parabéns!

    • Casa Mineira disse:

      Oi Nayara! Que bom ouvir o seu feedback! Muito obrigado!
      Caso tenha qualquer outra duvida, fique a vontade para nos sugerir, ok? Isso pode ser nosso ponto de partida para produzir um material incrível! 🙂

  2. Nayara Almeida disse:

    Ótimo Texto! Super objetivo para um assunto que acredito não ser apenas uma dúvida minha! Parabéns!

  3. Cristiano Costa disse:

    Olá, considerando a hipótese de de o locatário ter comunicado, ao locador ou a imobiliária, um dano físico em uma janela, e estes não providenciem o reparo, e passado algum tempo a janela cai em cima de um eletrodoméstico do locatário danificando o mesmo. De acordo com o artigo a responsabilidade de reparo do imóvel seria do locador, pois este tinha sido comunicado, mas em relação ao eletrodoméstico danificado, o locador também teria responsabilidade em arcar com seu reparo ou substituição?

  4. Ricardo Sousa disse:

    BOA NOITE EU ALUGUEI UMA CASA E ESTAVAMOS NO INVERNO O DONO DA CASA POREM RESOLVEUFAZER UMA PUXADA NA CASA E AO FAZER O BALDRAME DA FRENTE QUANDO CHOVEU ALAGOU A CASA E QUEIMOU ALGUNS APARELHOS. NESTE CASO O DONO DEVE ARCAR COM AS DEPESAS?

  5. Elaine disse:

    Bom dia… Aluguei uma casa que tem rampa íngreme na garagem com piso liso e inadequado para o carro subir se estiver molhado, chovendo. Como foi alugada em tempos de sol não nos atentamos a isto. Na chuva não podemos sair pq sabemos que na volta passaremos pelo estresse de tentar guardar o carro e não conseguir. Houve o caso do carro passar a noite na rua, a imobiliária alega não ser problema estrutural e que não pode obrigar o proprietário a trocar o piso etc. O PROCOM não lida com situação deste tipo aqui na cidade. Gostaria de uma orientação a respeito, teria como nos dar um norte? o prejuízo realmente tem que ser nosso? no caso do carro ser roubado ou danificado na rua por não estar guardado, a responsabilidade caberá a quem? pagamos por uma casa com garagem e que teria de atender nossas necessidades. Obrigada!

  6. Fabio Ferrara disse:

    AUF!!

  7. Davi Santoro disse:

    Em uma lojinha por exemplo
    em caso de melhorias no local para uso comercial,como por exemplo instalação eletrica(relogio novo,tomadas novas pois a rede atual do proprietario não suporta os novos equipamentos,quem deve arcar com os custos ? e msmo quem aluga pode cobrar ou descontar do aluguel todos os custos e valores de serviços realizados do aluguel ?

    • Saulo Bermudes disse:

      As adequação que visam atender as necessidades da atividade da locatária é de responsabilidade desta. A locatária não terá responsabilidade nos casos de rede elétrica defeituosa. Contudo, se houver necessidade de aumento de carga ou substituição fios da rede elétrica, em razão do consumo inerente a atividade a ser instalada no imóvel, penso que neste caso a responsabilidade é da locatária.

  8. palmira disse:

    quando o inquilino danificada o imovel, deixando a casa sem condiçoes de alugar
    quem paga os danos, o inquilino ou o proprietario

    tenho um imovel na imobiliaria julho imoveis, e o inquilino saiu sem pagar os danos

    o que devo fazer, pois a imobiliaria diz que isso nao é da responsabilidade dela.

  9. Cristiane disse:

    Boa noite, meus pais alugaram a casa em setembro de 2019 dias depois enviei foto das paredes que apresentavam mancha e falei de possível infiltração aparente. Não tive resposta da imobiliária para providências. Quando chovia, alagava tudo do quintal para a varanda e danificou os pés da mesa que colocara na varanda. Tudo filmado e enviado a imobiliária. Nada foi feito. E agora que entregamos as chaves querem cobrar um valor para reparos e ainda que meu pai deve comprar o material de pintura. Meus pais são idosos e sem ganhos. Como posso ajudar meus pais nesse assunto?

  10. […] Confira também: Locatário ou locador: quem deve pagar as reformas e reparos do imóvel alugado? […]

  11. Adenilia cristina dos Santos disse:

    No caso de ser interditado pela prefeitura por correr o risco de chuvoso na qual tem barranco que coloca a casa em risco e a prefeitura arca com aluguel por um período até sulociona situação. Quem tem direito nesse beneficio. Locador ou locatário

  12. Lenise Almeida disse:

    Olá boa tarde.
    A minha loja está precisando trocar o piso, já entrei em contato com o dono várias vezes pra tentar chegar num acordo,mas ele não aceita é obrigação minha troca esse piso. Se ei trocar quando sair eu posso comprar ele não justiça esse gasto?

  13. SANDY BOGUMILA PIEKAS disse:

    o dono da casa pode me mandar sair da casa, pois ele vai fazer uma pequena reforma?

  14. Ionementz disse:

    Bancos de madeira, no jardim, estragaram com o tempo, locação de 2 anos.
    Quem deve repor?

  15. Thais da Silva Bruno Rocha disse:

    [email protected]

  16. Franca disse:

    Olá, gostaria de tirar uma dúvida, por favor:
    Mudei faz 1 mês para um apartamento no 8 andar. 2 dos 3 dormitórios tem grade, e exceto justamente o quarto do meu filho de 2 anos não tem grade.
    Solicitei junto a imobiliária a colocação por questões óbvias de segurança e visto que as demais janelas já têm, porém o proprietário informou que o custo tem que ser pago por mim.
    Isso é correto?

  17. Simone disse:

    Aluguamos um imóvel acima de uma casa q é colado em uma outra ou seja 2 em cima e tem terraço com a4dosias velhas coladas com barro com dias de alugada percebemos vicuos ocultos a parede de um quarto começou a vazar as ardosias com a chuva soltar ja q o imovel é velho e nao doi entregue com a manutencão feita
    Mais de 50 anos a mesma pintura.Comuniquei a dona q nunca foi ao imovel mas disse q iria falar com o dono da casa ao lado porq achava q vinha de la a infiltração então como o vizinho estva de olho em uma parte do terraço ela deu pra ele e ele qiebrou uma parede acima do terraço dele e colocou para mim dizendo q assim a infiltracao acabaria só q tudo piorou e agora está ccm vazamento no de baixo e ela alega que é problema de manutenção e a responsabilidade é do inquilino.Gostaria de saber quem é o reresponsável por isso?

  18. Helio Carvalho de Souza disse:

    Moro em apartamento e alguém jogou uma pedra e quebrou um dos vidros da janela. Quem é o responsável pelo reparo. Locador ou locatário?

  19. Assinei o contrato peguei a chave e fui limpar z casa ontem .Daí caiu uma chuva muito forte , olhamos pra cima e já detectamos vazamentos e vimos o teto todo molhado posso quebrar o contrato.

  20. Rosiris Brancacio de Souza disse:

    No caso de um curto circuito repentino na rede elétrica de uma casa por falta de manutenção do imóvel, que deveria ser feita de cinco em cinco anos, quem é responsável pelo conserto? O locador ou locatário?

  21. Independente das cláusulas do contrato de direito e obrigações de ambas as partes ,sempre temos que ter um bom senso,mas a gente sabe que na maioria das vezes, não é facil. Um contrato atualizado e com cláusulas a serem incluidas em seus questionamentos ,podem amenizar os conflitos.
    Adolfo Júnior Creci 32.766-f e Cnai 11.332 SP
    Atuando na Baixada Santista e Vale do Ribeira.

  22. Marlene da Silva Leal disse:

    Aluguei um imóvel com um toldo. Com o tempo a Lina se deteriorou. Quem paga o conserto o inquilino ou o proprietário?

  23. Rafael disse:

    Se a caixa dagua do condominio tiver q ser reparada, reformada,esse custo fica para o locador ou locatario?

  24. Claudinei lencina disse:

    Loquei um imóvel, com ramal de luz e água pra ser ligado a primeira vez, quando fui pedir ligação, as empresas responsáveis, negaram, pois não pode ter dói ponto em um mesmo endereço, o proprietário ficou de ver e até hoje não solucionou o problema, apenas improvisou uma rede de água e luz de seu imóvel até o imóvel locado, agora a imobiliária quer negativas de água e luz para reincidir o contrato. Como faço?

  25. Ka disse:

    Bom sempre tive essa dúvida, faz cerca de um ano. Informamos o proprietário que iríamos nos mudar por questões de herança e iríamos pintar a casa, contratar uma diarista e alguém para os reparos de básicos antes de ter a visita do corretor e entregar o imóvel. Pois bem, arrumamos nossas coisas, fizemos a nossa mudança e como era em outra cidade não teríamos como voltar no mesmo dia para iniciar imediatamente a visita da empresa que iria pintar e organizar tudo para entrega das chaves. Pois bem, em 24horas (nem isso) no outro dia pela manhã, quando chegamos tinham roubado, portas, janelas, fiação elétrica e hidráulica. Deixaram a casa somente a estrutura, até o motor do portão elétrico levaram e motor de bomba da caixa d’água. Nenhum vizinho viu ou ouviu nada, chamamos a polícia que na época abriu um boletim de ocorrência e sem mais. Na época liguei pro proprietário e ele falou “como vamos resolver, você abandonou o imóvel”. (Obs: eu sai nem 24h, fiz um bate volta, no outro dia 07h da manhã estava na frente do imóvel). Na época tivemos um prejuízo de 100mil reais e nossa sanidade. Até hoje não sei, quem teria que ter feito toda essa reforma, pois eu paguei tudo, coloquei janelas, portas, elétrica e hidráulica na casa toda, fiz uma reforma completa. Além de contratar segurança que ficava a noite toda até o término da obra e instalação de câmeras de vigilância. Meu emocional está abalado até hoje com tudo isso, pois foi um impacto enorme nas minhas finanças.

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