Locatário: quais os direitos e deveres do inquilino

Alugar uma casa ou apartamento normalmente é o primeiro passo de quem sai da casa dos pais e deseja conquistar a sua independência. Essa decisão pode representar também um momento de muita incerteza e dúvida quanto aos seus deveres e obrigações durante o contrato, além do que é permitido ao locador. Para resguardar o locatário existe a Lei Federal nº 8.245, de 1991, também conhecida como Lei do Inquilinato.

O que é a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato (nº 8.245) trata das normas que regulamentam o mercado de aluguéis. Ela pode ser aplicada tanto para imóveis residenciais ou comerciais. Essas regras são determinadas também pelo contrato de locação que deve ser assinado por ambas as partes.

Apesar dessa lei ter sido homologada em 1991, ela sofreu algumas alterações ao longo dos anos. Em 2009 por exemplo, a legislação foi corrigida por meio da Lei nº 12.112 que determinava, dentre outras coisas, a redução do prazo para o inquilino sair do imóvel. Algumas mudanças também alteraram ações relacionadas ao despejo. Desse modo, é fundamental conhecer as regras determinadas por lei, suas atualizações e garantir que o contrato assinado esteja regular.

Perguntas e respostas sobre os direitos e deveres do locatário

Qual o prazo máximo do contrato de aluguel?

Um dos pontos que mais causam dúvidas diz respeito ao prazo do contrato. Ele pode ser redigido determinando um tempo ou não. Quando esse período é citado no documento, a renovação acontece de maneira automática após a finalização do prazo caso nenhuma das partes manifeste a vontade de encerrar o acordo.

Em contrapartida, quando falamos em um contrato com prazo indeterminado, seu término ocorre quando o locatário para de pagar o aluguel ou outros encargos. Nesses casos a inadimplência resulta em despejo e de acordo com a lei o inquilino pode ser chamado para desocupar o imóvel em até 15 dias e possui um prazo de 30 dias para deixar o imóvel.

Como funciona a entrega das chaves?

Fica determinado que o proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso para o locatário e é também o responsável por corrigir qualquer problema ou defeito anterior à locação. Normalmente, antes da entrega das chaves, é feita uma vistoria do imóvel. Esse processo é feito também ao fim do contrato para garantir que o inquilino está entregando o imóvel nas mesmas condições que o recebeu. Aqui é importante se atentar pois quem determina se o imóvel está pronto para a entrega é o proprietário ou a imobiliária.

Quem deve pagar as taxas administrativas?

Essa questão pode ser decidida em um acordo entre as partes envolvidas no acordo. Contudo, o mais comum é que se a unidade for alugada por intermédio de uma imobiliária é o dono quem paga as taxas de administração e de intermediações. Impostos e taxas também devem ser pagos por ele.

E quanto às despesas do condomínio?

Também cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio, como a taxa de fundo de caixa ou possíveis obras ou reformas no imóvel. Ao locatário cabe o pagamento da taxa condominial, desde que nela não esteja embutido nenhum valor destinado a pintura das fachadas, instalação de equipamentos de segurança, indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados.

Se o locatário quer fazer a quebra do aluguel?

Como já dissemos, os contratos de aluguel não possuem um tempo máximo ou mínimo estipulado por lei. Esse prazo pode ou não estar estipulado no contrato ao ser determinado pelas partes. Caso a quebra de contrato seja por parte do locatário, a legislação determina que será necessário pagar uma multa proporcional ao período estipulado no documento. Quando o prazo não é determinado pode ser que uma porcentagem seja prevista no contrato.

Contudo, existe uma exceção para quando o contrato é quebrado pelo inquilino e não é necessário o pagamento de multas. Isso acontece quando a mudança é ocasionada devido a um contrato de trabalho que solicite a transferência do morador. Entretanto, é preciso notificar de maneira formal o proprietário com 30 dias de antecedência.

O proprietário pode pedir o imóvel de volta?

Em algumas situações específicas é permitido ao proprietário solicitar o imóvel de volta. Dentre elas podemos citar: demolição do prédio em que a unidade está localizada, obras que vão aumentar a área construída, para uso residencial do locador ou de seus herdeiros. Contudo, essas situações só se aplicam a contratos com prazos longos. Aqui, é preciso entender que na maioria das vezes o dono do imóvel não é obrigado a cumprir o contrato até o seu fim.

Quem é responsável por obras no imóvel?

Esse é um ponto que gera muitas dúvidas. Manutenções, obras e reparos dentro de um imóvel alugado é um assunto complexo e por isso é importante que alguma cláusula do contrato mencione essas reformas. De acordo com a Lei do Inquilinato qualquer reparo relacionado a problemas anteriores ao contrato é de responsabilidade do proprietário. Manutenções estruturais também ficam a cargo do locador.

Uma infiltração, por exemplo, se ocorrer logo quando o inquilino se muda, é evidente que não é de sua responsabilidade e que nada poderia ter sido feito por ele para evitar o problema. Assim, o proprietário é quem cuida do problema. Caso o locatário ache propício, ele pode se responsabilizar pelo reparo e ter o valor gasto abatido no aluguel. Além disso, todos os defeitos ocasionados por mau uso do inquilino são de sua responsabilidade.

E os casos de inadimplência?

Muitos desentendimentos podem surgir por causa dos prazos de pagamentos. Por isso, é fundamental que eles sejam bem especificados no contrato. Em casos de atraso, normalmente é comum a cobrança de 10% no valor do aluguel a partir do primeiro dia de atraso. Caso a inadimplência seja nas taxas de condomínio, o proprietário tem o direito de pedir o despejo do locatário.

Além disso, a Lei do Inquilinato diz que se o locatário faltar com o pagamento do aluguel, ele pode ser convocado a se retirar do imóvel em 15 dias. Contudo, o proprietário pode iniciar uma ação de despejo a partir do primeiro dia de atraso. Mas lembre-se, os direitos do inquilino devem ser respeitados nessa ação. Ou seja, o locador não pode expô-lo publicamente, invadir ou tomar o imóvel. É preciso respeitar os prazos estipulados pela legislação.

Os direitos do locatário

Antes de finalizar um contrato de locação, o inquilino precisa se atentar a todos os seus deveres e direitos. Isso é importante para evitar prejuízos futuros.

Receber o imóvel em perfeitas condições

O primeiro ponto diz respeito ao estado em que o imóvel é entregue ao locatário. Cabe ao inquilino observar em seus mínimos detalhes suas condições e até fazer o requerimento de uma vistoria do imóvel. Isso deve ser feito antes que o contrato de locação seja assinado, já que essa vistoria pode influenciar no valor do aluguel e até mesmo se o inquilino vai manter a transação.

A vistoria deve ser feita por um profissional e o laudo anexado ao contrato de aluguel. Ela contém todas as características da propriedade, incluindo fotografias. Elas são fundamentais para validar a condição do imóvel, responsabilizando o locador de que o imóvel será entregue em boas condições e o locatário de que, na hora de entregá-lo, ele está na mesma situação.

Possuir preferência na compra

O proprietário de um imóvel pode vendê-lo a qualquer momento, mesmo que ele tenha um contrato de aluguel vigente. Contudo, de acordo com a Lei do Inquilinato, é preciso que o locatário tenha preferência com relação a opção de compra. Assim, o locador é obrigado a informar ao inquilino sua intenção de vender a propriedade.

Caso o locatário não se manifeste dentro do prazo de 30 dias, ele perde automaticamente essa preferência de compra. A partir de então, o imóvel pode ser vendido a qualquer comprador interessado.

Devolver o imóvel

O locatário tem o direito de residir na propriedade durante o prazo vigente no contrato. Contudo, o inquilino pode devolver o imóvel quando desejar. Contudo, é preciso se lembrar que essa ação provavelmente acarretará o pagamento de uma multa contratual prevista.

Os deveres do inquilino

Diante de muitos direitos, o inquilino também está sujeito a obrigações. Assim, cabe a ele pagar o aluguel em dia, zelar pela propriedade e respeitar as regras do condomínio. A Lei do Inquilinato garante que esses direitos e deveres sejam cumpridos, mas em muitas situações ela permite que as decisões sejam tomadas em comum acordo entre as partes envolvidas na transação. Isso vale para o pagamento de impostos como o IPTU ou taxas condominiais.

Para facilitar esse processo, você pode contar com a ajuda de uma imobiliária para garantir os trâmites e que o contrato de locação não apresentará nenhuma irregularidade.