Matrícula e Escritura do Imóvel: saiba identificar a diferença

Tanto a escritura do imóvel quanto a matrícula, são documentos relativos à compra de um imóvel e que possui suas particularidades

Já  falamos sobre o equívoco de reconhecer o contrato ou a escritura como sinônimo de transferência do imóvel. Ambos são importantíssimos, porém não asseguram a propriedade em relação ao bem.

Ainda que você tenha uma imobiliária de respaldo por trás de todo o processo, para assegurar a importância desses documentos e a propriedade do novo dono do imóvel é preciso reconhecer a escritura pública no cartório de registro de imóveis.  Além disso, é importante que os envolvidos também se atentem à conferência desta documentação.

Tanto a escritura do imóvel quanto a matrícula, são documentos relativos à compra de um imóvel e que possui suas particularidades, por isso, é de extrema importância não confundi-los para garantir a ausência de problemas futuros.

Diferença entre Escritura do Imóvel e Matrícula

 

Diferença entre escritura do imóvel e matricula do imóvel

Baixe o modelo de Matrícula e Escritura do Imóvel e saiba identifica-los.

Como já dissemos em outro post, a escritura do imóvel é um documento público oficial que valida o acordo entre as partes e é elaborada no cartório de notas. Já a matrícula, é o documento que individualiza o imóvel, a grosso modo, ela seria a sua certidão de nascimento onde constam informações essenciais para identificação jurídica, como por exemplo, localização, qualificação dos proprietários (se pessoa física ou jurídica), alterações ocorridas, transações de compra e venda (registro), inventários, doações, hipotecas/alienações fiduciárias, desmembramentos, desapropriações, ações judiciais, usufruto, ou seja, a matrícula contém o histórico completo de todas as ocorrências relativas a casa ou apartamento, inclusive o histórico de escrituras que o imóvel já sofreu por mudanças de proprietário.

 

No processo de transferência do imóvel, os documentos são utilizados na seguinte ordem: elaboração e assinatura do contrato de compra e venda (não obrigatório), escritura pública de compra e venda e, de posse dessa escritura e o registro da mesma na matrícula do imóvel.

E atenção: esse registro da escritura na matrícula é o que transfere efetivamente  a propriedade do bem!

É possível comprar um imóvel sem registro da escritura pública?

A matrícula contendo o registro da escritura é o documento que comprova quem é o proprietário do imóvel, se não há esse registro, quer dizer que o comprador pagou, mas não é realmente dono. Sendo assim, é possível que a venda aconteça por meio de um compromisso de compra e venda, porém, ela não tem força diante da justiça, se tratando, então, apenas de um acordo entre os envolvidos. O mesmo acontece com a escritura pública quando não registrada na matrícula. Já até ouvimos no mercado imobiliário um jargão humorado que diz: “Só é pai, perante a lei, aquele que registrou!”.

Este tipo de negociação, sem registro da escritura na matrícula, é comumente conhecido como “contrato de gaveta”. Assim, se outra pessoa fizer o registro do imóvel vendido anteriormente a você, dificilmente será possível provar a sua aquisição.

Não se esqueça! O que vale é o que consta na matrícula que está no Cartório de Registro de Imóveis.

 

 

  • liv

    Bom dia, gostei mt do blog. Tenho uma dúvida: quero comprar um imóvel que só tem a escritura (passando da construtora para os compradores), mas eles nunca registraram no nome deles. Como pretendo registrar em meu nome, é necessário registrar em nome deles antes de escriturar? A compradora falou em um tal registro simultâneo mas não achei na internet…

    • Prezada Maria, pelo que descreveu, você registrou o formal de partilha junto ao cartório de registro de imóveis. Nesse caso após a finalização do processo de registro, a matrícula do imóvel já estará atualizada, e o processo finalizado. É valido apenas conferir na matrícula se houve a transmissão da propriedade, ok?

      Espero ter ajudado!

    • Caro Liv. A transmissão da construtora para a atual proprietária, caso a mesma tenha quitado o imóvel é na maioria das vezes realizada primeiro para ela, antes da transmissão para você. O ideal é que assinem um contrato de compra e venda e depois do registro da primeira escritura, você faça a sua e só assim quite o imóvel. Lembro que a questão da segurança é primordial na análise da documentação, e o acompanhamento por um profissional se faz necessário.

      Espero ter ajudado!

  • Tirano Rex

    Por gentileza, há 10 anos eu fiz a escritura do meu imóvel no Cartório de Notas e a Registrei no Cartório de Registro de Imóveis. Porém, ao procurar o número do Registro do meu imóvel para fins de preenchimento da Declaração de IR 2018, não o localizei na Escritura ou na Certidão fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis. O Programa da Receita solicita o número da Matrícula (esse eu localizei) e o número do Registro, sendo que esse último eu não achei. Os senhores poderiam me informar onde se encontra essa informação? Desde já um forte abraço e muito obrigado.

    • Olá Rex, obrigada pela participação!

      Acredito que já tenha em mãos a informação que procura. O número do registro do seu imóvel é o próprio número da matrícula, ele é único para seu imóvel dentro do cartório de registros competente.

      Esperamos ter ajudado! 🙂

      • Tirano Rex

        Muito obrigado pela atenção e pelos esclarecimentos. Me ajudaram muito com certeza.

        • Obrigada você Rex! Conte sempre conosco! 🙂

      • Eduardo Oliveira

        Boa tarde.

        A minha dúvida é a mesma do Pessoal acima. Nesse caso, serão dois campos repetidos (preenchidos com o mesmo número)? Um detalhe que reparei é que, no Registo do Imóvel, tem duas matrículas: Uma que fica no canto superior esquerdo (logo abaixo do brasão) e outra que fica dentro da descrição do imóvel. Qual das duas utilizar?

        Minha outra dúvida é a seguinte: Na declaração IRPF 2018, à esquerda do campo “Registro” tem o “Área total do imóvel”. Moro em um condomínio fechado. O que colocar aqui? A área do apartamento (51,0 m2) ou a área total do condomínio (contando estacionamento, outros prédios etc) ?

        • Oi Eduardo! Respondemos a duvida logo acima com a Gisele! É suficiente pra você? Se não, fique a vontade para nos enviar um novo comentário, ok?

          Abs,

          • Eduardo Oliveira

            Obrigado. Ajudou sim. Uma outra dúvida que surgiu, é a bendita “Área total do imóvel”. No memorial descritivo do meu apartamento aparece a área privativa, agora, área total não. E como moro em um condomínio tem também a área comum. Area total = area privativa + area comum. Se colocar um valor aproximado lá pode dar problema? Ninguém sabe me informar isso: síndico, construtora etc…

          • Isso é absolutamente normal, um imóvel possui várias áreas, área comum, área real privativa, área total, área de vassoura, área do IPTU. Como essa funcionalidade é novidade para no IRPF de 2018, sugerimos eleger uma das áreas de sua matrícula, no caso a maior delas, retire a informação da própria matricula, não crie uma área aproximada, assim você terá argumentos para uma futura correção necessária. 🙂

          • Eduardo Oliveira

            Obrigado. Irei passar no cartório para verificar. Pelo o que vi, esse campo não é obrigatório. De repente, envio em branco mesmo…

    • Alcides Zuquette

      bom dia Sr Tirano, tudo bem? Eu consigo encontrar para o senhor, me manda por email o numero da matricula e da escritura, vou encontrar para o Senhor. email: alcides.zuquette@gmail.com Aguardo seu retorno Sou advogado nessa area.

  • df Santana

    Post sensacional, Ajudou muuuito

    • Olá Santana! Que coisa boa ler o seu feedback! É muito bom e importante pra nós saber que os conteúdos do nosso blog tem sido úteis para vocês!

      Conte conosco sempre que precisar! 🙂

  • Gisele Matos

    Bom dia.
    O irpf 2018 pede, ao lado da área do imovel, o seu registro. E logo abaixo, a matricula.
    Achei a matricula no documento do cartório, com a sua ajuda, porém o registro fiquei em dúvida. Vc pode me ajudar?
    Obrigada

    • Prezada Gisele, realmente essa questão gera muita dúvida e por ser algo novo na IRPF, a informação ainda não está consolidada.

      Acreditamos que o registro seja o número do “R” que houve a transferência para você. Basta ler a matrícula e verificar o número do ato que houve a transferência para você. Observe que cada averbação e/ou registro segue uma ordem numérica crescente. Ex: “R1” “R2” “AV3” “R4” “AV5”.

      Esperamos ter ajudado! 🙂

  • Jadyr Pimenta

    Também tenho a mesma dúvida de Gisele Matos.

    • Oá Jadyr, obrigada pelo comentário!

      Respondemos a Gisele logo abaixo! Espero que também seja útil para você! 🙂

  • Omendes Oliveira

    Bom dia.
    Não sei se aqui é o local mais adequado, mas tenho uma dúvida e gostaria de uma ajuda, se possível.
    Adquiri um terreno em área rural de um município do RJ em 1985. Na escritura lavrada na época, consta o terreno e duas edificações, sendo estas duas casas. Não constam as metragens das casas, apenas do terreno e a observação que no citado terreno se encontram as duas casas denominadas “Prédios de números 49 e 49/1”. Sempre paguei o IPTU das casas, que estão devidamente registradas na prefeitura, sendo a casa principal e a segunda, uma pequena casinha, que acabei transformando em depósito, etc. Sempre declarei ao IRPF apenas a casa principal, pois tinha a intenção de derrubar a segunda casinha e dar baixa na prefeitura, o que acabei nunca fazendo. A pergunta: Como vou declarar as duas casas se só existe uma escritura para as duas? Será que posso colocar as duas inscrições municipais no mesmo campo de um único bem? Até porque a matrícula dos dois imóveis + terreno é uma só, que consta na escritura.
    Desde já fico muito agradecido pela atenção e se possível uma ajuda.

  • Omendes Oliveira

    Bom tarde.
    Não sei se aqui é o local mais adequado, mas tenho uma dúvida e gostaria de uma ajuda, se possível.
    Adquiri um terreno em área rural em um município do RJ em 1985. Na escritura lavrada na época, consta o terreno e duas edificações, sendo estas, duas casas. Não constam as metragens das casas, apenas do terreno e a observação que no citado terreno encontram-se as duas casas denominadas: “Prédios de números 49 e 49/1”. Sempre paguei o IPTU das casas, que estão devidamente registradas na prefeitura, sendo a casa principal, e a segunda, uma pequena casinha, que acabei transformando em depósito de ferramentas, etc. Sempre declarei ao IRPF apenas a casa principal, pois tinha a intenção de derrubar a segunda casinha e dar baixa na prefeitura, o que acabei nunca fazendo. A pergunta é: Como vou declarar as duas casas se só existe uma escritura para as duas? Será que posso colocar as duas inscrições municipais no mesmo campo de um único bem? Até porque a matrícula do Registro de Imóveis, dos dois imóveis + terreno , é uma só, a qual consta na escritura única.
    Desde já fico muito agradecido pela atenção e, se possível, por uma ajuda.

  • Cathia

    Oie,tenho uma dúvida.Comprei um imóvel financiado pela CEF e observei que o valor cobrado pelo banco pela escritura do imóvel foi superior ao preço tabelado pelo Cartório.Tem viabilidade de que eu consiga o reembolso dessa diferença no valor?

    • Cathia, as taxas cobradas pelos bancos e a tabela de valores de escritura são distintas. Não acredito na possibilidade de reembolso da diferença.

      Esperamos ter ajudado!

  • Ricardo marin

    estou vendo um imovel, na caixa economica federal, o mesmo diz estar ocupado e consta no dizer da caixa assim “O PRÉDIO POSSUI 47 UNIDADES (28 APARTAMENTOS E 19 BOX-GARAGEM), NÃO ESCRITURADOS”; mas contem matricula. A pergunta é a seguinte tenho algum tipo de risco comprar esse imovel não escriturado, mesmo tendo a matricula. É possivel regularizar, enfim é complicado. E a questão de estar ocupado, como devemos proceder. Desde de ja agradeço.

  • Orlando

    Bom dia! comprei um imóvel a 9 anos, agora estou colocando a venda e percebi que tanto na escritura quanto na matricula as medidas de fundo e área em metros quadrados estão menores que a do terreno. Este imóvel já esta registrado desta forma a mais de 30 anos. Oque devo fazer para regularizar um erro que vem de tanto tempo. Já pesquisei as divisas com os vizinhos confrontantes e as medidas físicas do terreno estão corretas, o erro está no documento.

    • Paulo Roberto Freitas

      Aí, você tem que fazer uma retificação de área. É necessário um projeto com o engenheiro da área correta e uma declaração assinada e reconhecida firma por todos os vizinhos.

  • cris

    Boa tarde , estou querendo comprar um imovel ( uma casa ) porém o vendedor me disse que só tem o registro no cartório de registros de imoveis , do terreno e nao da casa . praticamente , a casa nao é averbada . Gostaria de saber se corro algum risco nessa compra .

    • Oi Cris, obrigado pelo seu comentário! O imóvel pode ser transferido como lote, e a regularização pode ser feita em seguida. O risco principal é a autuação de prefeitura para ajuste da construção, e cada prefeitura define as condições específicas para edificações em terrenos. É necessário ser analisado com cautela.

    • Paulo Roberto Freitas

      Sou engenheiro e me deparei com um caso como esse de minha cliente. Ela comprou um imóvel, deu uma entrada em dinheiro, e quando foi ver a escritura, só era do terreno sem a construção. Fiz o projeto para averbação e posteriormente a transferência de todo o imóvel.

  • Paulo Afonso Gidi de Oliveira

    Bom Dia!
    Na certidão de inteiro teor de um terreno situado em condomínio fechado, consta os eeguintes dados do lote:
    Inscrição no censo imobiliário municipal, registro imobiliário patrimonial de área de marinha, área privativa do lote, área comum, área total e fração ideal.
    O lote possui uma área privativa de 700,00 m2 (conforme certidão), mas não consta, as suas medidas lineares, no caso 20,00 m x 35,00 m, Esses dados são obrigatório constar na certidão da matrícula, quando se trata de unidade situada em condomínio fechado?

    • Olá Paulo, muito obrigado pelo seu comentário!

      A forma como o lote está caracterizado, se tem 700 m² ou 20x35m², vai depender do documento.
      Caso a forma como está descrito não lhe atenda, você poderá contratar um profissional para elaborar uma planta do imóvel que será averbado na matrícula essas informações. A descrição/característica do imóvel no início da matrícula não será alterada, você estará apenas acrescentando a informação com relação as características do bem.

      Sobre a obrigatoriedade, se não existir matrícula individualizada para cada lote o que se tem na verdade é um condomínio, isto é, os proprietários não terão transferidos os lotes para seu nome visto que não há matrícula individualizada do lote. Eles estão adquirindo uma fração do total do condomínio.

      Esperamos ter ajudado!

  • Manoel

    Bom dia!!!

    Tenho um terreno e comprei apenas com contrato de compra e venda, sou o segundo “dono” uma empresa vendeu para o rapaz que me vendeu e eu depois de algum tempo comprei desse rapaz, a minha dúvida é a seguinte, Como devo proceder para tirar a escritura desse terreno, tenho que ir no cartório com o contrato de compra e venda antigo e o meu que recebi no ato da compra ou além disso preciso levar o antigo “dono”? Lembrando que pago o IPTU como compromissário desde 2014.
    No caso de usucapião a pessoa tem que estar morando no terreno há 5 anos ou mais ou apenas comprovar que comprou o terreno e pagou os impostos por 5 anos ou mais???

    • Olá Manoel! A primeira providência é comparecer ao cartório de registro de imóveis, com o IPTU na mão, para verificar se o imóvel possui matrícula individual. Um despachante poderá te ajudar nisso, ou mesmo a empresa que vendeu o terreno no primeiro momento. Após isso, é tentar com a empresa loteadora um acordo para resolver a situação. Caso não tenha sucesso, sugiro que procure um advogado especializado em direito imobiliário.

  • Paulo Roberto Vieira de Castro

    Boa noite. Tenho a proposta de compra de um imóvel em situação de alienação fiduciária para a Caixa? Existem riscos nesse procedimento? Como poderia garantir que ao efetuar a compra, a Caixa seria paga?
    Obrigado pessoal

    • Olá Paulo, obrigado pelo seu comentário!

      Existem duas maneiras dessa operação ser realizada. A primeira é o comprador quitar o saldo devedor com recursos próprios, a segunda é através de um novo financiamento habitacional do comprador, quitando o saldo devido. Ambas são operações bem comuns, mas que devem ser bem claras no contrato de promessa de compra e venda.

  • Gilson

    Bom dia gostaria de saber sim com um documento de cadastro imobiliário posso fazer um registro oficial do imóvel

  • Gilson

    Bom dia gostaria de saber sim só com um documento do cadastro imobiliário posso fazer um registro oficial do imóvel

    • Olá Gilson! São necessários mais documentos que podem variar de cidade para cidade, como certidões dos proprietários, certidão de quitação de IPTU, matrícula atualizada e certidão de ônus, guia paga de ITBI e etc. Sugiro que procure um despachante imobiliário em sua cidade ou um cartório de notas que poderá esclarecer sobre a documentação necessário para o registro no município em questão.

  • Cesar Augusto

    Olá, minha mãe trocou o apartamento dela por um outro, ela tem um documento, uma espécie de contrato eu acho que está tudo autenticado em cartório, mas não fez a transferência de fato para o nome dela, ela pode perder o apartamento de alguma forma? Mesmo caso venha a falecer algo assim? Obrigado

  • Luis Felipe Ramos

    Olá , em 1986 o meu falecido pai recebeu uma autorização da imobiliária autorizando a passar a escritura definitiva de um lote para o nome dele. Hoje, muitos anos depois, somente tenho o nome do loteamento com o número de quadra e do lote. Qual o primeiro passo a fazer para saber o histórico do terreno? Tentar contato com a imobiliária ou solicitar uma certidão dominial no cartório de registro de imóveis na cidade onde se encontra o imóvel? Grato.

  • Ibrahim Sued

    Boa tarde, eu declarava 4 salas comerciais como ‘grupo comercial’, pelo valor conjunto de 60mil. Como agora deverei informar a inscrição municipal e a matrícula agora terei de declarar as 4 salas separadamente, pelo valor de 15mil cada. Como fazer na ficha de Bens e Direitos? Acho que se eu puser o ‘grupo comercial’ como 60mil ano anterior e 0,00 no ano base estarei inmdicando uma venda, o que não é o caso ! E se puser cada sala como ano anterior 0,00 e ani base 15mil, estarei indicando uma compra que tampouco houve !

  • ESCRITURA

    ola bom dia meu PAI NAO TEM ESCRITURA DA CASA MAIS TEM O CERTIDAO O QUE VALE MAIS A ESCRITURA OU CERTIDAO.

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