Contrato de locação residencial: entenda como fazer e veja um modelo gratuito

A elaboração de um contrato de locação residencial é uma tarefa que exige, além de cuidado, certo conhecimento. Afinal, como o compromisso feito é, no geral, de médio a longo prazo, qualquer errinho pode acarretar uma rescisão. Em outros casos até mesmo execução de processos judiciais. Embora possam variar as condições ditas no contrato, alguns itens são essenciais.

Pode parecer óbvio, porém, entender o que de fato significa um contrato de aluguel é o primeiro passo para garantir que ele seja redigido da forma correta. E caso esteja procurando um modelo de contrato de locação residencial simples, disponibilizamos um ao final desse texto.

Navegue pelo conteúdo:

• O que é contrato de locação?
• A importância do contrato de locação
• O que avaliar no contrato de aluguel?
• Lista completa de informações em um contrato de locação residencial simples
• E um modelo gratuito de contrato de aluguel simples

O que é contrato de locação?

Em linhas gerais, o contrato de locação, ou contrato de aluguel, é o documento que define e formaliza como será o relacionamento entre inquilino (locatário) e proprietário (locador). Nele serão determinadas as obrigações, como elas deverão ser cumpridas e quais sanções que serão aplicadas em caso de descumprimento. No contrato de aluguel constará também as minúcias do imóvel e, se houver, as exigências das partes envolvidas.

A importância do contrato de locação

Basicamente, um contrato de locação residencial simples determina as obrigações e direitos entre as partes envolvidas no negócio. Assim, ele é imprescindível para que essa transação seja legal. Nele constam os direitos e deveres de ambas as partes. Além das medidas a serem tomadas caso algo seja descumprido. O contrato é o que resguarda locador e locatário.

Um exemplo simples diz respeito às mudanças no imóvel por parte do locador. O contrato, por exemplo, pode apresentar uma cláusula de restrição em que qualquer modificação só pode ser feita com a autorização do proprietário. O contrato aqui determina as condutas para com o imóvel, preservando direitos e deveres estabelecidos previamente e evitando problemas futuros.

O que avaliar no contrato de aluguel

O que rege os contratos de aluguel residencial simples é a conhecida Lei do Inquilinato (nº8.245/91). Ela dispõe regras para o locador e o locatário, contudo, não especifica detalhadamente o que precisa constar nesse documento. Entretanto, podemos contar com o Código Civil Brasileiro para isso. Além disso, o Procon também é um órgão que pode te ajudar na hora de estabelecer o que precisa ser determinado contratualmente em um processo de locação.

A estrutura de um contrato de locação residencial simples, deve conter informações imprescindíveis para a negociação e que precisam ser conferidas com atenção. Abaixo listamos algumas.

Lista completa de informações em um contrato de locação residencial simples

• Descrição das partes interessadas: Nome, Nacionalidade, Profissão, Documentos (CPF e RG) e Endereço da atual residência. Para os casos em que uma das partes for Pessoa Jurídica, é necessário incluir a Razão Social, CNPJ, Endereço e os dados do responsável pela mesma.
• Informações do imóvel: como localização, número de registro, dados sobre suas condições, benfeitorias e todas as informações relativas ao mesmo.
• Finalidade do imóvel: Para esse ponto é preciso que no contrato de aluguel residencial simples conste de maneira clara o objetivo da locação. O imóvel será utilizado de forma residencial? Por quem ele será utilizado? Caso o locatário dê ao imóvel outra finalidade, diferente da descrita em contrato, pode haver a rescisão contratual por parte do locador. Também é possível cobrar multas caso assim esteja especificado.    
• Características que devem ser preservadas. Qual estado o locador deverá recebê-lo no ato da devolução: Além dos dados do imóvel citados acima, é muito importante que junto ao contrato seja anexado o documento de vistoria. Ele descreve o estado de conservação em que o imóvel se encontra antes da locação. Ela aponta as condições do piso, das portas, janelas e paredes, além de instalações elétricas e hidráulicas. Ao fim do contrato uma nova vistoria é feita para garantir que o locador manteve o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu. Esse detalhamento completo do imóvel pode ser complementado com fotografias. Elas serão essenciais em casos em que se necessita de provas quanto ao estado original da residência. Assim, ela é uma forma de assegurar que o proprietário não precisará arcar com consertos.
• Informações sobre o condomínio e responsabilidade do pagamento por parte do locatário: este também é um item muito importante. Nele são discriminados as despesas que ficam a cargo do locatário como IPTU, condomínio e outras taxas. Além disso, também é preciso especificar as obrigações do locador. Dentre elas pagamento de gastos relacionados à estrutura do imóvel ou até mesmo o IPTU, que em alguns casos é de responsabilidade do proprietário.
• Valor do aluguel, índice de correção, condições e periodicidade dos reajustes: O valor estabelecido para o aluguel também não pode ficar de fora do contrato de locação residencial simples. Ele deve ser estabelecido em moeda nacional e é proibido que ele esteja sujeito à variação cambial ou ao salário-mínimo. Quanto ao reajuste de aluguel é preciso que o contrato especifique qual índice oficial de preço a cada 12 meses será levado em consideração. O mais comum é o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).
• Multa por atraso no pagamento e não cumprimento das regras: O contrato também precisa estabelecer quais medidas serão acionadas em caso de atraso no pagamento ou não cumprimento de regras pelas partes. O documento pode estabelecer o pagamento de multas, normalmente equivalente a 10% sobre o valor do aluguel. Nesse ponto, é muito importante ler bem o contrato antes de assinar. Isso garante que não estão sendo cobradas multas abusivas.
• Condições para rescisão contratual: A cláusula de rescisão contratual é estabelecida para os casos em que o locatário não cumpre o prazo de vigência estabelecido em contrato, saindo antes do seu término. Ela também vale para quando o proprietário requer o imóvel antes do tempo. Normalmente o valor é referente a três meses de aluguel. Contudo, a lei prevê algumas isenções a essa multa. Para as situações em que o locatário muda de cidade por motivos de transferência profissional, por exemplo. Outra situação é quando o locador resolve usufruir do imóvel devido à inadimplência do inquilino.
• Prazo de vigência do contrato e possibilidades de prorrogação.
• Garantia locatícia utilizada (fiadores, seguro fiança, etc): as garantias de aluguel são exigidas pelo locador e podem ir desde o fiador até um cheque caução a ser descontado em caso de inadimplência. Além disso, a Lei do Inquilinato também permite a obtenção de um seguro fiança locatícia ou uma cessão fiduciária como forma de garantia. A garantia deve estar destacada no contrato. Além disso, é importante ressaltar que não é permitido exigir mais de uma modalidade de garantia.
• Local (foro) onde as partes poderão comparecer para discutir questões relativas ao contrato.
• Providências com relação ao seguro e suas penalidades.

Confira também: Contrato de compra e venda de imóveis: quando é feito e como elaborar

Contrato de aluguel residencial: baixe um modelo simples

A elaboração de qualquer contrato legal é algo que requer muito cuidado e atenção. As atividades imobiliárias, em geral, trilham um caminho jurídico. Tenha sempre um profissional ou uma imobiliária de respaldo para acompanhar e redigir o contrato. Ele garante maior segurança para o seu você e seu imóvel. Ainda assim, se optar fazê-lo por conta própria, disponibilizamos um modelo de contrato de locação residencial simples.

Seja por parte dos corretores ou por um próprio setor jurídico dentro das imobiliárias. Essa parceria é a mais indicada pois a formalização dos negócios e adequações de modelos gerais pode prevenir problemas futuros. Em casos graves de erros pode haver até a  desistência do negócio por parte do cliente. Contudo, mesmo contando com o apoio de profissionais especializados, conhecer o modelo de contratos é importante. Além disso, procure se informar de seus direitos e deveres no negócio.

É importante ressaltar que, quando um contrato é assinado, por mais simples que seja, ele profissionaliza o acordo, trazendo maior responsabilidade aos envolvidos. Desta forma, se mesmo com todas as precauções algo acontecer, ele servirá como ferramenta para um possível acordo.