Quanto cobrar de aluguel: saiba o valor ideal para o seu imóvel

Proprietários de imóveis ainda encontram muitas dúvidas quando o assunto é quanto cobrar de aluguel. Fatores como localização, estado de conservação, área construída, segurança e número de cômodos, devem ser levados em conta na hora de calcular o valor do imóvel. Além da própria avaliação do imóvel, o locatário pode estudar suas necessidades de retorno do investimento e contar com a ajuda de imobiliárias conceituadas para determinar um valor justo e que ainda assim renda lucros.

Neste artigo você vai descobrir:

• O que influencia no valor do aluguel?
  • Região
  • Necessidade de custo e manutenção
  • Tamanho da propriedade
  • Valor do condomínio e IPTU
  • Idade do imóvel
• Quanto cobrar de aluguel? Entenda o passo a passo
  • 1º passo: avalie o imóvel
  • 2º passo: defina as características de aluguel do imóvel
  • 3º passo: pesquise os valores da região
  • 4º passo: avalie a localização
• Os desafios na hora de definir quanto cobrar de aluguel
  • A importância de ter uma garantia de aluguel
  • A situação do mercado influencia no quanto você pode cobrar de aluguel
  • Procure uma imobiliária de confiança

O que influencia no valor do aluguel?

Muitas pessoas optam por adquirir mais de um imóvel ao longo da vida.  Devido à valorização imobiliária, esse investimento costuma ser bastante rentável, e colocar essas propriedades para locação é uma forma de adquirir renda extra. Vários fatores em influem em quanto cobrar de aluguel. O ideal é encontrar um equilíbrio entre as características do imóvel e quanto o proprietário pretende arrecadar com o aluguel.

Primeiramente, você deve pensar em quanto tempo pretende locar o imóvel. A urgência requer que o valor seja mais atrativo e em alguns casos, abaixo do valor de mercado. Além disso, a localização é um ponto muito importante. As áreas mais próximas ao centro são mais procuradas e por isso, esses imóveis costumam ter um valor de aluguel mais elevado e ficar menos tempo disponíveis.

Além disso, existem aspectos objetivos e subjetivos que influenciam no valor cobrado do aluguel. Algumas tendências já foram convencionadas, como o caso em que apartamentos em andares mais altos valem mais quando comparados a um semelhante em andares mais baixos. Além disso, imóveis que recebem mais luz solar durante o dia são os mais procurados e por isso tem o valor mais elevado. A questão de oferta e procura nesse caso é bastante influente.

Região

Conhecer o mercado imobiliário da região do seu imóvel pode ser um forte indicador de quanto cobrar de aluguel. Essa pesquisa pode ser feita por meio de sites, anúncios em jornais e portais de imóveis e dará margem para definir o valor aluguel da sua propriedade. Além disso, é importante procurar por imóveis cujas características e finalidades sejam semelhantes ao seu, isso porque, imóveis residenciais são avaliados de maneira diferente aos comerciais.

Necessidade de custo e manutenção

Propriedades mais antigas, geralmente, exigem maior manutenção e isso pode influenciar em quanto cobrar de aluguel. Isso acontece porque um imóvel mais antigo pode precisar de reparos em sua parte hidráulica ou elétrica, e assim, o locatário terá que arcar com alguns custos, o que diminui sua margem de lucro. Os valores dessas reformas podem ser descontados no aluguel, ou o proprietário pode optar por realizar os reparos e só depois colocar o imóvel para locação.

Tamanho da propriedade

Na hora de calcular quanto cobrar de aluguel, o tamanho da propriedade é um fator muito importante. Quanto maior a metragem da propriedade, maior pode ser o valor da locação. Contudo, não se trata de uma regra, isso porque o inquilino pode ter que arcar com outros custos, como o condomínio e outras taxas. Casos esses valores sejam elevados, a necessidade de reduzir o aluguel pode surgir para que o imóvel seja atrativo.

Tecnicamente, os valores associados ao tamanho e acabamento do imóvel são referenciados pelo Custo Unitário Básico (CUB). Esse referencial é calculado pelo Sindicato da Construção Civil (Sinduscon) do estado em que o imóvel se encontra.

Valor do condomínio e IPTU

Considerar o valor do condomínio e do IPTU é fundamental na hora de definir quanto cobrar de aluguel. Por exemplo, se o IPTU já estiver quitado, isso pode ser acrescido ao valor da locação. Já em relação aos condomínios, as comodidades oferecidas como área de lazer, equipamentos de segurança, elevadores e porteiros podem significar uma taxa de condomínio mais alta o que requer um aluguel mais atrativo.

Idade do imóvel

A idade do imóvel tem grande influência no valor do aluguel. Assim, um imóvel novo, ou seminovo, pode ter um valor de locação mais elevado já que sua estrutura costuma ser mais moderna e preparada para receber o inquilino. Essa estrutura pode envolver uma ligação elétrica mais moderna, além de outas comodidades.

Entretanto, o inverso também pode acontecer. Imóveis mais antigos, porém, bem valorizados podem ter o aluguel mais caro. Desse modo, conhecer o mercado imobiliário da região é importante na hora de precificar as propriedades.

Quanto cobrar de aluguel: entenda o passo a passo

Para calcular o aluguel de um imóvel, existe alguns passos fundamentais que você precisa seguir: avaliar o preço do imóvel, as suas características, o valor médio da sua cidade ou região e a localização do seu imóvel. Vamos agora falar sobre cada um desses aspectos em mais detalhes.

1) Avalie o imóvel

Usualmente, o valor do aluguel é calculado sobre um percentual do valor do imóvel e esse percentual varia em torno de 0,3% e 0,5%. Houve uma época em que o percentual variava em torno de 1% do valor do imóvel, entretanto, várias transformações mercadológicas reduziram esse valor. Para exemplificar, se um apartamento é avaliado em R$ 150.000,000, seu aluguel pode variar entre R$ 450,00 e R$ 750,00.

2) Defina as características de aluguel do imóvel

Definir se o imóvel será mobiliado influencia diretamente em quanto cobrar de aluguel. Para imóveis prontos para morar, a estrutura oferecida pode significar 30% a mais do valor cobrado. Além disso, esses empreendimentos costumam ser alugados mais rapidamente que os imóveis sem mobília.

3) Pesquise os valores da região

Pesquisar os valores cobrados na região é uma maneira de estabelecer uma média de preço para o seu aluguel. Procure por imóveis semelhantes ao seu, seja em metragem ou infraestrutura parecida. Para essa consulta, você pode visitar portais que informam o valor do metro quadrado em cada região, ou até mesmo, buscar em sites de imobiliárias propriedades semelhantes à sua no mesmo bairro.

4) Avalie a localização

Imóveis iguais podem ser avaliados de maneira diferente devido à sua localização. Sendo assim, um apartamento localizado em um bairro considerado nobre será avaliado com um valor superior aos de outras regiões, mesmo que suas estruturas sejam semelhantes.

Os desafios na hora de definir quanto cobrar de aluguel

A importância de ter uma garantia de aluguel

Um ponto importante na hora de estabelecer um contrato de aluguel diz respeitos às suas garantias. Cabe ao locador junto à imobiliária definir quais garantias serão aceitas. Elas podem ser desde a mais conhecida como o fiador, ou as menos usuais como os títulos de capitalização de aluguel. Essas opções não influenciam diretamente no valor do imóvel, mas tornam a propriedade mais atrativa para os futuros inquilinos.

Questões como restrições nos serviços de restrição de crédito podem levar os locatários a optar por títulos de capitalização como garantia. Como essa opção é calculada em cima do valor do aluguel, o alto custo da locação pode inibir os possíveis inquilinos.

A situação do mercado influencia no quanto você pode cobrar de aluguel 

A crise no mercado imobiliário modificou a forma de definir o valor de locação de imóveis. A conhecida “regra de ouro” de precificação ficou ultrapassada. Isso porque, é preciso encontrar o equilíbrio entre o que o proprietário pretende lucrar e quanto o futuro inquilino pode pagar. O cálculo desse valor envolve diversos fatores como localização, comparação com imóveis semelhantes e estado da propriedade.

Além disso, o percentual calculado sobre o valor do imóvel pode variar de acordo com o próprio mercado. Em 2013, por exemplo, esses números chegaram a 0,5% do preço de venda, contudo, em 2014 com a crise econômica o valor passou a representar 0,3% do valor do imóvel.

Devido a essa variação, o ideal é que os proprietários procurem pelas imobiliárias para auxiliar nesse momento. Especialistas no mercado, os corretores possuem experiência nessas atividades.

Procure uma imobiliária de confiança

Profissionais como os corretores de imóveis possuem conhecimento de mercado e experiências que podem te auxiliar no processo de avaliação e locação dos imóveis. A Casa Mineira Imóveis, por exemplo, possui anos de experiência além de uma ótima reputação no mercado, aumentando a sua confiabilidade na hora de alugar o seu imóvel. Além disso, as imobiliárias podem oferecer serviços como:

• Divulgação do imóvel;
• Auxílio na parte burocrática;
• Diminui as chances de inadimplência, já que as imobiliárias possuem setor específico para esse tipo de situação;
• Elaboração do contrato de locação;
• Acompanhamento das visitas em interessados no imóvel;
• Evita fraudes, golpes e outros problemas na locação;

Caso a sua intenção seja alugar uma residência, o portal da Casa Mineira possui diversos imóveis com diferentes valores, que podem ser filtrados com a nossa ferramenta, de modo que você encontrará o ideal para as suas necessidades.

Além disso, o blog da Casa Mineira possui diversos artigos sobre o mercado imobiliário que podem te ajudar no processo de aluguel, seja como proprietário ou inquilino.