Reajuste de aluguel: veja como funciona e entenda o cálculo

Você sabe como funciona o reajuste de aluguel? Confira neste artigo como é feito cálculo do reajuste de aluguel, além de outros pontos importantes que você precisa saber.

O aniversário de contrato vem acompanhado do reajuste de aluguel. Essa correção é calculada em cima do valor inicial do aluguel. Esse reajuste é permitido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) uma vez por ano e vale para imóveis residenciais e comerciais. Neste texto você vai descobrir:

Como funciona o reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel ocorre todo aniversário ou renovação do contrato de locação, ou seja, na data em que o contrato foi assinado e não o dia fixado para pagamento do aluguel. O reajuste está sempre indexado a um índice da inflação, como o IGP-M ou o IPCA.

A variação desse valor costuma ser baseada no Índice Geral de Preços - Mercado, ou IGP-M, divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Outro indexador comum é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, ou IPCA, realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). O IPCA é o principal indicador de inflação do Brasil, sendo utilizado inclusive para determinar a Taxa Selic.

Como calcular o reajuste de aluguel?

Para fazer o cálculo do reajuste de aluguel, basta aplicar o percentual do índice previsto no contrato, como IGP-M ou IPCA. Isso é feito transformando o acumulado de 12 meses do índice em números decimais, e em seguida multiplicando pelo valor atual do aluguel.

Vamos dar um exemplo na prática de como isso funciona. Em janeiro de 2021, a Fundação Getúlio Vargas (FGV) divulgou uma alta de 2,58% do IGP-M de janeiro, resultando em um acumulado dos últimos doze meses de 25,71%. Assim, vamos supor que você queira reajustar um aluguel cujo contrato vence em fevereiro de 2021 e o valor inicial seja de R$1.500,00.

Baseando-se no índice de 25,71% do IGP-M, é preciso transformar o valor de percentagem para número decimal, o que daria 0,2571. Em seguida, basta multiplicar o valor do aluguel por 1 + 0,2571, que na prática seria equivalente a pegar o valor atual e adicionar o reajuste.

Desse modo, multiplicando o valor atual do aluguel, que é R$1500, por 1,2571, temos como resultado para o reajuste de aluguel R$1.885,65. Esse valor passará a vigorar mensalmente pelos próximos 12 meses. Após esse período, será calculado um novo reajuste de aluguel.

Lembramos que esse é o cálculo comumente praticado pelo mercado. Caso locador e locatário entrem em um acordo e decidam reajustar o aluguel com base em aplicação proativa de taxas menores na correção de aluguel é possível. Mas é importante salientar que essa decisão é inteiramente dos proprietários.

IGP-M x IPCA: qual índice é mais utilizado no reajuste de aluguel?

O IGP-M era o principal índice para reajustar aluguéis, tanto que é popularmente conhecido como “inflação do aluguel”. Contudo, desde que houve uma alta expressiva do IGP-M, relacionada aos impactos econômicos da pandemia, o IPCA tem sido cada vez mais utilizado para calcular o reajuste de aluguel.


No gráfico acima, podemos observar uma comparação entre o IPCA e o IGP-M nos últimos anos. É perceptível que, a partir do segundo semestre de 2020, o IGP-M começa a crescer de forma explosiva, chegando a atingir 37% em maio de 2021.

Em 2022, a tendência até o momento é de queda do IGP-M e de alta para o IPCA. Com isso, em maio de 2022, o IPCA registrou 11,73% no acumulado em 12 meses, superando pela primeira vez em anos o IGP-M, que ficou em 10,72%, mais de 1 ponto percentual abaixo.

Composição do IGP-M

O IGP-M é composto por três índices:

  • IPA-M (60%): Índice de Preços do Atacado-Mercado – representa os preços no atacado
  • IPC-M (30%): Índice de Preços do Consumidor-Mercado – corresponde à inflação no varejo
  • INCC-M (10%): Índice Nacional de Custo da Construção-Mercado – afere os custos do setor de construções habitacionais.

Essa diversidade de fatores mostra a relevância do IGP-M. Ele interfere diretamente nas finanças da população brasileira pois está relacionado a gastos diários como as mensalidades escolares, aluguéis, tarifas de energia elétrica, TV por assinatura e até planos de saúde. Além dos indicadores citados, esse índice também sofre influência da oscilação do dólar. Ele é divulgado sempre no final de cada mês.

Composição do IPCA

Grupos Peso (em %)
Transportes 20,6
Alimentação e bebidas 19,3
Habitação 15,6
Saúde e cuidados pessoais 13,5
Despesas pessoais 10,7
Educação 6,1
Comunicação 5,7
Vestuário 4,6
Artigos de residência 3,8

Na tabela acima está a composição do IPCA. Ao todo, são 9 grupos, cada qual com um peso específico para o cálculo do Índice.

O que não pode ser feito no reajuste de aluguel?

Apesar do reajuste de aluguel estar a cargo do proprietário existem restrições do que pode ser feito por ele. Uma delas é fazer a alteração do valor com base no salário-mínimo. Ele também não pode utilizar as alterações cambiais para fazer o aumento. Essas restrições são previstas pela Lei do Inquilinato, por isso preste atenção na hora de assinar o seu contrato de locação.

Quando o valor é alterado não existe a necessidade de redigir e assinar um novo contrato. Para legalizar o reajuste de aluguel basta que o proprietário e os inquilinos assinem um aditivo. Também é necessário a assinatura do fiador caso ele esteja no documento inicial.

Além disso, é obrigatório que o proprietário comunique o inquilino sobre o novo valor. Assim, se você é o locador, entre em contato com a imobiliária ou diretamente com o proprietário o seu interesse em receber a carta de aumento com pelo menos 3 meses de antecedência. Isso garante um bom planejamento dos seus gastos domésticos.

O que fazer para casos de reajuste de aluguel acima do índice?

Caso o proprietário queira fazer um reajuste de aluguel acima do índice indicado no contrato é preciso esperar o fim do contrato. Mas lembre-se, reajustar o valor do aluguel muito acima do praticado pelo mercado pode dificultar a locação. O ideal é que você pesquise os valores presentes no seu bairro e tente não estar muito longe disso.

Direitos e deveres do inquilino e do proprietário

Além das restrições para reajuste de aluguel, inquilinos e proprietários possuem obrigações e direitos sobre o imóvel e o contrato de aluguel. Dentre eles, por exemplo, o inquilino deve receber o imóvel em perfeito estado para uso, e pode solicitar ao proprietário reparações de problemas que prejudiquem a usabilidade do imóvel. Para assegurar ambas as partes quanto ao estado do imóvel é possível requisitar uma vistoria.

Além disso, uma dúvida muito frequente diz respeito às taxas condominiais. As despesas rotineiras, como o pagamento de funcionários e manutenção das áreas comuns são de responsabilidade do inquilino. Em contrapartida, os gastos extraordinários como pintura ou reformas estruturais devem ser pagas pelo proprietário.

Entre os principais deveres do inquilino podemos citar a preservação e zelo pelo espaço, além de manter as contas como condomínio e o próprio aluguel em dia. O proprietário deve receber o imóvel nas mesmas condições em que o entregou. Desse modo, ao fim do contrato o inquilino deve realizar qualquer ajuste necessário para que o próximo morador possa usufruir da melhor maneira da residência.

Calculando o valor do seu aluguel

O valor cobrado de aluguel pelo proprietário ainda é motivo de dúvidas para muitos proprietários. Normalmente leva-se em conta a localização, estado de conservação, área construída e números de cômodos. Contudo, a crise no mercado imobiliário modificou a conhecida “regra de ouro” de precificação. Isso porque, é preciso encontrar um equilíbrio entre o que o proprietário pretende lucrar e o que um futuro inquilino concordaria em pagar por aquela residência.

Você pode contar com o apoio de imobiliárias conceituadas para calcular esse valor. Os corretores parceiros possuem experiência em mercado e em atividades como o cálculo do aluguel. Você também pode acessar portais como o da Casa Mineira Imóveis e consultar o valor de imóveis parecidos com o seu e na mesma região.  

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37 respostas para “Reajuste de aluguel: veja como funciona e entenda o cálculo”

  1. Elidia do Amaral Moreira disse:

    Qual o valor médio de aluguel de apto no Bairro Bela Vista em Contagem e qual o indice de reajuste no mês de outubro 2021

  2. […] Calcular o Reajuste do Aluguel Guia para entender os reajustes no Aluguel Reajuste de aluguel: veja como funciona e entenda o cálculo […]

  3. […] como a “inflação do aluguel”. Isso acontece porque esse é o principal índice utilizado no reajuste anual de aluguel. Previsto em contrato, uma vez ao ano o dono do imóvel corrige o valor mensal cobrado aos […]

  4. Fred disse:

    Ótimo post. Mas como é possível reajustar o aluguel de um contrato que começa em abril, se em abril do ano seguinte o IPCA ainda não está diposível até a data do vencimento? Somente depois. Geralmente o vencimento é até o dia 5, mas o índice só sai lá pelo dia 10 ou 11.

  5. José Viveiros de Faria disse:

    Gostei muito do trabalho apresentado por Vossas Senhorias.

  6. Boa tarde, por gentileza o mes de reajuste de locação comercial é junho, o inquilino diz que vai sair do imóvel dentro de 90 dias ele diz que por lei não pode reajustar é correto ? ou podemos reajustar ?

  7. VICENTE FERREIRA DA SILVA disse:

    MUITO ÚTEIS AS INFORMAÇÕES, GOSTEI E DE JA AGRADEÇO.

  8. Maria Claudia Da Graça Martins disse:

    Uma dúvida tenho uma iquilina que eu aluguei um imóvel com índice IGPM contrato 3 anos.Iniciou em 25 de julho se 2021 e termina em 25.07.23.
    Por favor o IGPM preciso aplicar o reajuste de 12 meses,isso é 25,71%.
    A conta seria aluguel 1.700,00 x 1+0,2571=R$1.989,00
    Desde já agradeço atenção.

  9. Renata disse:

    Sou inquilino de um mesmo imóvel desde 2017. Nos primeiros anos não houve reajuste por decisão dos proprietários. No ano passado, fizeram um reajuste de 35% utilizando o cálculo retroativo aos meses que o aluguel não tinha sido ajustado. Concordamos com o valor por acharmos justo. Agora, no novo aniversário, estão pedindo o reajuste anual acima do índice de 2021 para cá, baseado-se novamente no cálculo desde o início só contrato em 2017. Esse novo reajuste não deveria ser em cima do atual valor, negociado a partir de 2021? Ou eles podem rever os valores desde 2017?

  10. Sônia aparecida pires disse:

    Eu alugo uma casa atualmente no valor de 1000,00 qual seria o valor cobrado para 2023

  11. Jorge Marcelino disse:

    Valores de reajus de aluguel no anos de 2021

  12. Anderson Miranda disse:

    Senhores, estive olhando algumas matérias de vosso site e estou bastante satisfeito com as orientações que passam. Super didaticas e esclarecedoras. Gostaria que me ajudassem em uma missão: preciso identificar o valor de aluguel de um respectivo imovel aqui em Brasilia no ano de 2020. Pendei na seguinte solução: Levantar um número de amostras considerável de imóveis com características semelhantes, e encontrar o valor médio de locação através do método comparativo direto de dados de mercado. Após isso, levantar os percentuais de variação dos principais índices utilizados para locação de imóveis, IGP-M ou INCC, ver o mais interessante que equilibre as contas para ambas as partes, locador e locatário, e por fim, levantando o valor atual do aluguel, fazer o processo inverso, abatendo o percentual de valorização das taxas, atual e antiga, o que vai possibilitar verificar o percentual de desvalorização, tomando-se como base as taxas dos índices. Enfim, não sei se consegui traduzir os meus pensamentos, mas deixo aqui o meu pedido de socorro para me ajudarem nessa demanda. Desde já sou extremamente agradecido pela ajuda!

  13. Vânia disse:

    Bom dia. Obrigada pelas informações

  14. Vânia disse:

    Obrigada pelas informações de como reajustar o aluguel da minha casa.

  15. Lucia Matias dos Santos disse:

    Prezados: tenho uma casa alugada no valor R$ 1000.00 mil reais contato vencido agora janeiro. Quero aumentar o aluguel. Qual seria o valor para 2023?

  16. zdlia Campos disse:

    Quando reajusta aluguel a imobiliaria fica com primeiro o aluguel sem repassar para o proprietario? como foi feito no primeiro mes quando entrou?

  17. Sandroelma oliveira disse:

    Boa tarde! Eu aluguei um salão em 10 de fevereiro de 2021 no valor de 1000 reais em 2022 ele disse que o reajuste segundo a tabela de indicie do governo tava 20% daí o ano passado paguei 1200, agora ele disse que tá 16% ou seja, vou pagar 1392,00 TA CERTO ESSA CONTA?

  18. Muito válida as informações a respeito, boa consulta.

  19. Vera lobo ramos disse:

    Olá preciso de um cálculo do aluguel da minha casa…o contrato iniciou em novembro de 2020…em 2021, não houve nenhum reajuste…como ficaria em novembro de 2022, iniciou com 4000.00 e hoje esta em 4.260.00..pode me passar se está correto..

  20. Adelimara Rudio disse:

    Boa tarde
    Gostaria de uma orientacao,
    Tenho um imóvel comercial alugado no valor de 4.500 00 com contrato de 5 anos tendo vencido em abril/2022.
    Como faco o reajuste, sendo a correção pelo IGPm

  21. Sandra Cristina de Souza Lira disse:

    Aluguei um imóvel em 05/05/2022, o índice de reajuste contrato é o INPC, o valor inicial foi de 1.200,00. Qual será o reajuste para renovar o contrato agora em 2023?

  22. Dalva eloisa Caetano disse:

    Muito esclarecedor para ambos…

  23. Dalva eloisa Caetano disse:

    Muito bom. Obrigada.

  24. geraldo disse:

    muito e muito boa estas imformacoes muito obrigado.parabens

  25. VELEDA disse:

    Quero saber o aumento de alugueis

  26. Adilson dos Santos Vaz disse:

    Pago.mo.meu aluguel R$800,00 oitocentos reais vence em setembro ddte ano, quanto vai ser o reajuste?? Quero saber para quanto vai o valor do aluguel??

  27. Camila B. L. Capaldi disse:

    olá, tenho uma casa alugada por 600,00 início em janeiro de 2020, não houve reajuste, qt seria o reajuste?

  28. Jairo Ribeiro disse:

    Nos contratos de locação residenciais válidos por 24 meses, posso reajustar com o índice do IGPM dos últimos 24 meses quando de sua renovação?

  29. Salvador Messias disse:

    Boa tarde, tenho uma casa alugada por 800,00, janeiro 2024 quanto seria o reajuste do aluguel?

  30. Moreira disse:

    Ola boa tarde, a poucos dias tive um reajuste de aluguel, eu tinha o contrato de 3 anos que se encerrou no final de 2023, sei que anualmente há os reajustes, contudo este novo reajuste a imobiliária me informou que o reajuste eles seguiram como base o valor dos demais alugueis de imóveis na mesma região, assim usaram uma taxa de mais de 18%, visto o IGP-M do período que era de 3,5%, considerei abusivo o aumento, logo há alguma forma de analisar se houve aumento irregular, e outra a imobiliária pode seguir como base este aumento em acordo aos demais imóveis da região. Obrigado

  31. Ozirene Bissoli disse:

    Tenho 1loja que o valor do aluguel é 4.000,00 tem 5 anos nunca subi quero saber pra quanto posso subir meu aluguel?

  32. O meu aluguel venceu: 23/12/23 , valor R$ 1.850,?0por e, aí qual o reajuste tesienciaf

  33. Antonio Margarido Moreni disse:

    Tenho dois imovel alugado, faz dois anos que não tem aumento, qual o indice que devo aplicar de aumento nos anos de 2022 e 2023

  34. Boa noite,
    Tenho uma quadra esportiva grama sintética, em Florianópolis, alugada em 01 de julho de 2020, pelo valor de R$ 3.000,00, com reajuste pelo IPC-FIPE.
    No site https://www.fipe.org.br/pt-br/indices/ipc/#indice-mensal , qual categoria adotar habitação ou geral?
    Quais indice de reajuste em Julho 2021, julho 2022, julho 2023?
    (48) 984026675

  35. Boa noite!
    Tenho um restaurante – espaço mezanino com cozinha industrial, em Florianópolis, alugada em 01 de Fevereiro de 2021, pelo valor de R$ 3.500,00, com reajuste pelo IGPM-FGV.
    No site https://www.fipe.org.br/pt-br/indices/ipc/#indice-mensal , qual categoria adotar habitação ou geral?
    Quais indice de reajuste em FEVEREIRO 2022, Fevereiro 2023, Fevereiro 2024?
    (48) 984026675

  36. Márcia aparecida Alves disse:

    Minha casa está alta por 900 reais
    Quanto o valor do aumento do aluguel
    Já faz 1 ano

  37. Paulo Roberto disse:

    Alugo uma casa dede 06 março de 2023 .
    Qual o reajuste que posso aplicar em 06 de março de 2024?

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