Síndico: qual sua função e o que ele pode ou não fazer

A maioria dos condomínios hoje contam com a figura de um síndico. Mas você conhece a verdadeira função desse cargo e suas obrigações? Confira tudo neste artigo.

As funções do síndico em um condomínio são vastas, envolvendo responsabilidades e obrigações fiscais. Com grande poder de impacto no condomínio, é importante saber quais suas áreas de atuação e limitações. O Código Civil lista uma série de deveres que precisam ser cumpridos por ele, como por exemplo a conservação e manutenção das áreas comuns.

Para exercer o cargo, é muito importante que se entenda suas obrigações e limitações. Além disso, todas as suas decisões devem ter como base o que foi decidido em assembleia. Nesses casos, cabe ao síndico garantir que essas decisões assembleares estão em acordo com a lei.

O que é um síndico?

O síndico, é o responsável pela gestão de um condomínio. Ele também pode ser chamado de administrador do condomínio já que essa é basicamente sua função. Eleito na maioria das vezes pela assembleia geral dos condôminos, o síndico é o responsável direto por funções como manter o equilíbrio financeiro, ordem, segurança e limpeza.

O novo Código Civil determina que qualquer pessoa pode exercer a função de síndico. Isso significa que tanto um morador quanto alguém contratado podem assumir o cargo. A escolha vai de acordo com a realidade e necessidades dos moradores e do condomínio. O síndico profissional estudou e se especializou para exercer essa função. Além disso, ele pode atuar em um ou mais condomínios.

Independente do tipo de síndico escolhido, ele terá obrigações aos exercer a função. Sempre pensando em manter a integridade e bem estar do condomínio e seus moradores, a troca de gestão condominial requer alguns cuidados. O ideal é que o novo síndico se reúna com o antigo para tirar dúvidas e pedir dicas para dar continuidade ao trabalho. Além disso, é necessário que o novo síndico tenha posse de documentos importantes como:

  • Cartão do CNPJ
  •  Apólices de seguro
  • Planilhas orçamentárias
  • Plantas da construção
  • Pastas de prestação de contas
  • Contratos
  • Escritura da convenção de condomínio
  • Livro de atas das assembleias

Funções do síndico

Resumidamente, o síndico é responsável pela administração de um condomínio. Esses imóveis podem ser comerciais, residenciais, mistos, prediais ou horizontais. Sua principal tarefa é cuidar e manter a saúde financeira, estrutural e social do condomínio. Além disso, como representante oficial, o síndico é uma espécie de porta-voz dos condôminos, e assim deve assumir a responsabilidade de defender o patrimônio, os direitos e os interesses da maioria dos moradores.

Ademais, de acordo com o Código Civil, o síndico se torna o responsável legal do condomínio. Isso significa que a pessoa que assume o cargo pode responder criminalmente em nome do condomínio, podendo ser processado em casos judiciais. O administrador ainda tem o papel de facilitar a comunicação entre os condôminos, mediando conflitos e estimulando empatia entre vizinhos.

Além disso, existem outras atribuições à função do síndico.

Contratar uma administradora

Como dito anteriormente, o cargo de síndico e suas atribuições são regidas pelo Código Civil. Uma tarefa que cabe ao síndico caso seja acordado nas assembleias com os condôminos, é a contratação de uma administradora. O síndico pode transferir, total ou parcialmente os poderes de representação ou as funções administrativas. Além disso, o ideal é que a escolha seja comunicada aos moradores em uma assembleia.

Manter em dia as despesas do condomínio

Uma função muito importante do síndico é garantir o pagamento das contas do condomínio em dia. Além disso, é preciso se atentar à previsão orçamentária. Cabe ao cargo ajustar os gastos ao que foi previsto.

Solicitar cotações

Se atendo ao orçamento previsto, também é função do síndico solicitar cotações de serviços. Isso pode ser feito através da administradora, zelador ou plataformas digitais. O importante é sempre manter os orçamentos recebidos registrados para que os moradores possam acompanhar o processo.

Cobrar inadimplentes

A inadimplência por parte dos condôminos sempre foi um assunto bastante delicado. Cabe ao síndico fazer cobranças dos dividendos, nos termos acordados pela convenção condominial, de maneira agradável. Para os casos mais graves, o síndico também o responsável por efetuar a cobrança extrajudicial, com o apoio de empresas especializadas.

Contratar funcionários

Outro papel do síndico, envolve contratar e demitir funcionários. Algumas questões devem ser levadas em consideração na hora de tomar essas decisões, como por exemplo as contas do condomínio. Acompanhar de perto os trabalhos realizados pelos contratados é uma maneira de garantir sua boa execução e tomar decisões mais assertivas.

Realizar assembleias

A realização de assembleias em um condomínio é muito importante para o seu bom funcionamento. São nessas reuniões que o síndico poderá apresentar relatórios de gastos, propor ações, além de organizar votações sobre mudanças na propriedade.

Assim, também é responsabilidade do síndico divulgar esses momentos. Como quórum é muito importante para a tomada de decisões nesses eventos, é importante que todos tenham conhecimento sobre sua realização. O ideal é utilizar ferramentas que vão desde a fixação de cartazes nas áreas comuns até o uso de ferramentas para disparo de e-mails ou mensagens.

Fazer cumprir a convenção e o regulamento interno

O síndico também fiscaliza se as normas estão sendo cumpridas. Todo condomínio possui uma convenção e regulamento interno, e caso infrações sejam cometidas, cabe ao síndico aplicar penalidades. Elas podem ir desde advertências até multas para os casos mais graves ou reincidentes.

Executar obras emergenciais

Uma parte muito importante da função do síndico é analisar as necessidades do condomínio. Em muitos casos, é preciso realizar obras emergenciais, que não estavam no orçamento previsto. Essas obras não dizem respeito ao embelezamento da propriedade, mas sim reparos imediatos, como um cano que estourou ou um portão defeituoso.

Além disso, existem uma série de atitudes que não podem ser exercidas pelo síndico, podendo resultar em ações graves contra ele, como a destituição de seu cargo. Elas são:

Negligenciar normas do condomínio: o síndico não está às regras estabelecidas pela convenção e regimento interno, e por isso deve segui-las e fiscalizar se os moradores também estão seguindo-as.

Deixar de prestar contas aos moradores: o síndico é apenas um representante legal do condomínio e por isso, é imprescindível que exista transparência em todas as suas ações. Desse modo, é obrigatório realizar a prestação de contas pelo menos uma vez ao ano e sempre quando for exigido.

Invadir a privacidade dos condôminos: o síndico é responsável pelas áreas comuns do condomínio e entrar em uma unidade ou abrir correspondências dos condôminos é ilegal. Para casos de emergência que necessitem a entrada no imóvel, como vazamento de gás, é aconselhável consultar assistência jurídica antes de realizar qualquer ação.

Proibir a entrada de visitantes: a entrada de visitantes no condomínio é de responsabilidade de cada morador. Se a visita de uma pessoa foi autorizada por um dos condôminos, o síndico não tem o direito de impedir sua entrada– exceto quando a convenção indica o contrário.

Expor moradores inadimplentes: o condomínio não pode divulgar o nome dos devedores ou realizar qualquer ação que possam constrangê-lo. Se isso ocorrer, é possível que o morador entre com uma ação de danos morais.

Ignorar requisições dos moradores: o síndico precisa sempre atender às solicitações dos moradores, sanando suas dúvidas e lhes fornecendo informações importantes sobre o condomínio.

Multar condôminos sem provas: aplicar uma multa por infrações cometidas pelos moradores, costuma ser a forma mais eficaz de evitar conflitos entre vizinhos e reincidência dos delitos. Contudo, na hora de multar alguém, o síndico precisa apresentar provas que comprovem a infração, além de seguir as orientações da convenção de condomínio.

Deixar de pagar contas do condomínio: é responsabilidade do síndico realizar os pagamentos de contas mensais, funcionários e prestadores de serviço. Ele deve sempre se ater ao orçamento, e a inadimplência pode acarretar consequências graves.

Deixar de comunicar os moradores sobre ações judiciais contra o condomínio: é obrigatório notificar os condôminos sobre problemas judiciais que o condomínio possa estar passando. O ideal é convocar uma assembleia e notificar a todos. 

Usar o fundo de reserva indevidamente: o fundo de reserva existe para emergências e não deve ser utilizado para pagar contas do dia a dia.

Reter ou omitir documentos na troca de gestão: ao terminar a gestão, deve-se entregar ao novo síndico eleito todos os documentos referentes ao condomínio.

Seguro de responsabilidade do síndico: entenda o que é

O síndico é o responsável legal pelo condomínio. Dessa forma, deve responder legalmente por qualquer ação ou omissão que gere prejuízo ao condomínio ou terceiros. Para isso, existe uma modalidade de seguro, não obrigatório, que pode ser acionado sempre que o síndico causar prejuízos. O Seguro de Responsabilidade Civil pode ser acionado em casos de omissão ou negligência por parte do administrador, não abrangendo danos morais de processos judiciais.

Além de responder administrativamente, os síndicos podem responder civil e criminalmente, dependendo da gravidade de seus atos. Um exemplo para esse tipo de situação é quando o síndico opta por não contratar o seguro obrigatório. Ou seja, é omissão por parte do profissional não contratar um seguro que cubra toda a edificação contra o risco de incêndio ou outro evento qualquer que possa ocasionar a destruição total ou parcial das instalações.

A destituição de síndico

Em alguns casos, a gestão de um síndico pode não agradar aos moradores. Atitudes como má gestão, falta de transparência ou atitudes egoístas durante a administração estão entre os principais motivos que levam a destituição de síndico.

O processo é um direito legal dos moradores e se embasa no artigo nº 1.349 do Código Civil:

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Sendo assim, caso o síndico não administre o condomínio conforme as leis e convenções estabelecidas na assembleia, ele poderá ser retirado do cargo. Isso acontece porque o condomínio é uma entidade democrática, onde o síndico trabalha como representante.

A destituição de síndico funciona da mesma forma que sua eleição. Ou seja, a assembleia que o elegeu, o exonera. Para isso, os condôminos devem fazer uma convocação, e obter votos a favor da destituição. Além disso, é preciso elaborar um edital de convocação para destituição do síndico, constando de forma clara, os motivos que levaram a tal atitude.

Para o processo de exoneração é de vital importância que todos os moradores sejam convocados. Isso porque, a Lei de Condomínio indica que nenhuma assembleia pode ser deliberada se todos os condomínios não forem convocados. A convocação pode ser feita por correspondência, circular ou sistema de gestão do condomínio.

Na hora da reunião, os condôminos devem apresentar suas acusações e devidas provas. Em contrapartida, o síndico tem o direito de se defender e apresentar provas eu o livre das acusações. Em seguida, os presentes devem votar e o quórum para destituição de síndico deve ser de maioria presente, sendo 50% mais 1.

A ata de reunião

Independente de qualquer decisão tomada durante uma assembleia condominial, é muito importante que o síndico a registre tudo em uma ata. Esse documento deve ser assinado por todos os presentes e depois apresentado àqueles que não puderam estar presentes. Essa é uma das muitas atribuições à função de síndico.

Com muitos direitos e deveres, o cargo deve ser ocupado por uma pessoa apta, com mínimos conhecimentos legais e disponibilidade para atender aos moradores. Não adianta eleger um profissional que raras vezes se encontra na propriedade ou que não conhece nada sobre as atribuições do cargo.

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