Sublocação de imóvel: regras e quando vale a pena

A sublocação de imóvel acontece quando um imóvel alugado pelo locatário é ocupado por outra pessoa. Essa pessoa passa a pagar parte ou totalidade dos encargos da moradia enquanto quem está alugando a propriedade não pode utilizá-lo. Essa é uma prática comum quando o inquilino precisa desocupar o imóvel por um tempo sem romper o contrato de locação.

Resumidamente a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) autoriza a sublocação de imóvel quando o locador autoriza essa negociação. Desse modo, é comum que os contratos de aluguel contenham uma cláusula que trata da sublocação, especificando os procedimentos quando necessário. Contudo, nem sempre isso fica acordado e nesses casos é necessário notificar o locador e dar a ele o prazo de 30 dias para se manifestar.

Para entender melhor como funciona o processo de sublocação de imóvel confira este artigo!

O que é sublocação de imóvel

Como dito, a sublocação é uma estratégia abordada por aquele inquilino que não poderá morar na propriedade por um tempo, mas não pretende romper o contrato de aluguel. Assim, ele subloca a propriedade e o novo inquilino se encarrega dos encargos da moradia enquanto durar o seu contrato. Essa prática precisa ser autorizada pelo proprietário do imóvel e por isso, caso não exista uma cláusula em seu contrato que trate da sublocação, o primeiro passo é informar o locador da sua intenção de sublocar a propriedade e esperar o prazo de até 30 dias para que ele manifeste sua posição.

A autorização do proprietário deve ser escrita e pode ser um aditivo do contrato. Em caso de concordância o locatário passa a se denominar sublocador e transfere para o sublocatário seus direitos e deveres sobre o imóvel.

Caso o locatário não responda ao pedido no prazo estipulado, entende-se que não houve o consentimento. Lembre-se, a autorização do proprietário é fundamental para manter a legalidade desse processo. O sublocatário precisa se atentar ao fato da existência ou não da aprovação do locador, afinal, a não observância dessa obrigação implica a nulidade do contrato de sublocação, resultando, inclusive, em causa de rescisão do contrato de locação original, o que atingiria, de qualquer modo, a própria sublocação não autorizada. O não cumprimento pode ocasionar até mesmo em uma ordem de despejo.

Regras para sublocação de imóvel

A principal regulamentação para contratos de aluguel é a Lei do Inquilinato. No caso da sublocação de imóvel ela também deve ser o norte para a tomada de decisões. O primeiro ponto em que se atentar é de natureza acessória e segue as mesmas premissas do contrato de locação. Assim, no momento de rescisão do acordo, a sublocação também será finalizada. Caso isso ocorra antes do prazo acordado, o sublocatário tem direito de indenização contra o sublocador.

Além disso, a lei determina que o aluguel da sublocação não pode ser superior ao da locação, exceto nos casos em que o imóvel for de habitações multifamiliares, ou seja, de habitação coletiva. Neste segundo caso, o total dos aluguéis das sublocações não poderá ser superior ao dobro do valor da locação original.

Outra regra importante é que o imóvel sublocado deve ser utilizado da mesma forma que está previsto no contrato original. Ou seja, se a propriedade for alugada para uso residencial, a sublocação também deve seguir o mesmo uso.

Dentre os deveres do sublocatário está preservar o imóvel e devolvê-lo ao sublocador no mesmo estado em que o recebeu. Assim, a realização de uma vistoria é fundamental para garantir que o imóvel será entregue nas mesmas condições que foi recebido. Em caso de inadimplência do locatário, o sublocatário passa a pagar diretamente para o locador os aluguéis devidos.

O contrato de sublocação de imóvel

Como em toda transação imobiliária, o contrato é uma parte fundamental. Ele legaliza e formaliza os acordos entre as partes envolvidas. Assim, no caso da sublocação de imóvel, o contrato deve explicitar o objetivo contratual – se apenas um cômodo será sublocado ou o imóvel todo, o valor do aluguel a ser pago, a duração da sublocação e os direitos e deveres das partes.

Sobre o período do contrato de sublocação é importante destacar que ele não pode extrapolar o período acordado de locação. Além disso, o contrato também pode conter especificações sobre a responsabilidade do pagamento de tributos como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e taxa de incêndio.

Assemelhando-se bastante a um contrato de locação, o sublocador também pode incluir modalidade de garantia como caução, fiador, seguro fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Ademais, apenas sublocador e sublocatário devem assinar o contrato de sublocação, bem como o fiador, quando aplicável.

Quando a sublocação se configura crime

Como dissemos, a sublocação de imóvel é permitida por lei. Contudo, alguns pontos precisam ser acordados com o proprietário. Desse modo, a sublocação se configura como crime quando não está expressamente autorizada, por escrito, pelo locador. Segundo a Lei do Inquilinato, artigo 13:

 "A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador”.

Assim, caso exista uma renegociação do imóvel sem o consentimento prévio do locador, é plenamente viável que a locação e a sub sejam desfeitas. Além disso, a lei estabelece que este não pode ser superior ao valor do aluguel, conforme estabelecido no artigo 21. Assim, caso o valor limite não seja respeitado, o sublocatário é autorizado por lei a reduzir o aluguel dentro de seus termos.

Prazos e regras da sublocação

A regra que gere os prazos de sublocação diz que ela deve ter o prazo igual ou inferior ao da locação original. Em caso de o contrato de locação original ser rescindido, independente da motivação, o contrato de sublocação obrigatoriamente será rescindido, obrigando o sublocatário a deixar o imóvel.

Além disso, é importante lembrar que caso o inquilino adjunto tenha direito à indenização, esta será cobrada do sublocador, isentando o locador original. A legislação cita ainda no artigo 15, que caso rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. Lembre-se sempre que as regras aplicadas nas sublocações são as mesmas da locação e sublocação um imóvel em desacordo com o contrato original pode resultar no cancelamento de todos os acordos. Ademais, por se tratar de uma infração contratual, o proprietário pode ingressar na justiça com uma ação de despejo e pedir reparações ao inquilino.

Por isso, é importante ressaltar mais uma vez a importância de se ter um contrato bem definido, já que essa é a segurança jurídica de todos os envolvidos. Caso a situação não seja acordada em um contrato legal, a sublocação configura-se ilegal e uma violação aos direitos do proprietário. A solução é sempre contar com um contrato claro e objetivo, evitando conflitos judiciais.