Usufruto de imóvel: o que é, como funciona, quanto custa para fazer e outras dúvidas frequentes

Já se perguntou como funciona o processo de repasse de um bem em vida? Neste artigo, você vai entender o significado de usufruto de imóvel, como isso funciona, quanto custa para fazer e quais as implicações para o usufrutuário e o nu-proprietário!

Uma dúvida recorrente entre corretores e proprietários diz respeito ao usufruto de imóvel. Essa modalidade é utilizada quando uma pessoa quer passar um imóvel para outra, ainda em vida. Isso evita trâmites e conflitos mais complexos como o inventário. Desse modo, quem está fazendo a doação pode garantir moradia ou renda para outra pessoa.

A garantia é que quem doa o imóvel não poderá ser expulso ou que o imóvel não será vendido sem a sua autorização. Assim, usufruto dá uma garantia de moradia até a morte, para quem doou o imóvel.

Neste artigo, vamos abordar:

O que é usufruto de imóvel

O usufruto de imóvel é uma maneira de repassar um bem em vida. De acordo com o direito, a palavra usufruto determina “um direito conferido a um cidadão, durante tempo pré-determinado, de gozar ou fruir de um bem cuja propriedade pertence a outrem”. Assim, podemos defini-lo como uma doação ainda em vida, onde o proprietário, através de documentos reconhecidos em cartório, determina uma data em que transfere os poderes de uso do imóvel para um terceiro, momento em que passa a ser chamada de nua-propriedade.

Ou seja, em uma doação com reserva de usufruto, a pessoa que recebe o bem passa a ser chamado de usufrutuário, tendo o direito de morar, alugar ou arrendar o imóvel, por exemplo.a pessoa que doa o imóvel, ou nu-proprietário, perde os direitos econômicos sobre o imóvel, mas mantém o direito de reivindicar ou alienar a propriedade.

Os direitos do usufrutuário podem ser definidos em cláusulas, ou até estarem descritos no testamento. Essa última opção evita conflitos no hora do inventário.

Mas, para que a doação seja válida, ela precisa atender a alguns requisitos. Assim, ela deve ser feita por livre e espontânea vontade, tem de agregar o patrimônio e aceitação de quem vai receber. O usufruto de imóvel também precisa respeitar direitos de herança de seus herdeiros diretos. Além disso, a legislação brasileira permite diferentes tipos de doação.

Tipos de doação de imóvel previstos na legislação brasileira

  • Doação pura e simples: é a doação convencional, em que se doa sem exigir nada em troca;
  • Doação modal ou onerosa: aqui, exige-se algo em troca da doação. Não necessariamente se exige remuneração, mas quem recebe a doação precisa cumprir algum requerimento;
  • Doação remuneratória: nesta modalidade a doação é feita como pagamento, a título de premiação;
  • Doação condicional: para esta doação, a posse do imóvel é condicionada a que ele se torne algo. Por exemplo, o imóvel é doado sob a condição de se tornar um museu.

Como funciona o usufruto de imóveis

O usufruto de imóveis pode ser realizado de duas maneiras. A primeira é a doação ainda em vida por meio de uma escritura de doação. Ela deve ser autenticada em cartório e pode determinar que o usufruto comece ou se encerre em uma data pré-determinada. Além disso, muitos optam pelo usufruto através de seu testamento para evitar conflitos com inventários.

Vale lembrar que como toda transação imobiliária, o usufruto de imóveis também está sujeito a taxas e impostos. Assim, é cobrado sobre ele o ITCMD (Imposto sobre Transferência Causa Mortis e Doação). Ele é cobrado no ato da doação e o valor varia de acordo com a tabela do município em que o imóvel está localizado.

Outro ponto muito importante diz respeito aos limites impostos ao nu-proprietário. Isso porque, aquele que recebe a doação é apenas parcialmente dono do imóvel, mas o nu-proprietário não pode despejar o usufrutuário em caso de venda ou aluguel.

Contudo, caso o usufrutuário venha a óbito, o nu-proprietário passa a ser oficialmente e totalmente proprietário do imóvel. Assim, ele receberá o valor do aluguel e poderá vender a propriedade. Ademais, é importante ressaltar que a doação não pode afetar os 50% que são de direitos dos herdeiros diretos. Isso significa que, se decidir doar seu único imóvel a alguém de forma integral, não deixando nada para os filhos, em caso de morte, a doação poderá ser contestada judicialmente.

Um contrato de usufruto de imóvel pode ser cancelado?

Um contrato de usufruto de imóvel pode ser revogado. Para isso, é preciso ir até o cartório e desfazer o acordo. Novas taxas não serão cobradas, porém existem custos de atos no cartório.

Além disso, nosso Código Civil cita alguns motivos que pode levar à extinção do usufruto:

  • Renúncia ou morte do usufrutuário;
  • Termo de sua duração;
  • Extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
  • Cessação do motivo de que se origina;
  • Destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;
  • Consolidação;
  • Culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes ajudando com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;
  • Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

FAQ: Tire suas dúvidas sobre usufruto de imóvel

Quanto custa para fazer usufruto de imóveis?

O valor do usufruto de imóveis varia de município para município. Assim, você só vai saber quanto custa o processo na hora de realizar o registro. Se você fizer apenas o usufruto de um imóvel, é provável que o cartório cobre por um ato e o imposto de doação.

Em caso de morte do usufrutuário, quem tem direito ao imóvel?

Caso o usufrutuário venha a óbito, os direitos de usufruto retornam ao nu-proprietário. Isso porque o usufruto é personalista, específico ao usufrutuário, portanto não dá o direito de transferir o bem para os seus herdeiros.

Em caso de morte do nu-proprietário, quem tem direito ao imóvel?

Nesse caso, a propriedade é destinada aos herdeiros do nu-proprietário. Contudo, esses ainda precisam respeitar o direito de uso e fruto do usufrutuário, isto é, o usufrutuário poderá continuar utilizando o imóvel enquanto o contrato de usufruto for válido.

A nua-propriedade pode ser vendida?

Como dito anteriormente, o usufrutuário tem o direito de usos e frutos sobre a propriedade. Desse modo, ele não pode decidir se o imóvel será vendido ou alugado. Essa decisão cabe ao nu-proprietário, que é quem receberá os valores em caso de locação ou venda.

Existe um prazo para o usufruto de imóvel ou ele dura eternamente?

O usufruto pode ser tomado por um tempo pré-determinado. Assim, ao fim desse período o usufrutuário perde todos os direitos sobre o imóvel. Isso porque, o contrato tinha prazo de validade e sua cláusula se torna inválida ao fim do período.

Existem restrições para o usufruto?

Aqui, precisamos lembrar que ao usufrutuário cabe utilizar o imóvel, zelando e preservando suas condições. Ele também fica responsável por todas as taxas e impostos. Caso não cumpra com suas obrigações, ações podem ser movidas por conta destas pendências.

E se você ainda ficou com dúvidas sobre o usufruto de imóvel, não deixe de conferir este vídeo do Diário do Comércio que conta com a participação de uma advogada especialista na área!



O usufruto de imóvel é um tipo de herança?

O usufruto de imóvel pode ser entendido como uma forma de antecipação da herança, de repassar um patrimônio para alguém ainda em vida, seja parente ou não. Contudo, ele não impede que os herdeiros diretos do nu-proprietário tenham seus direitos relativos ao imóvel, contanto que respeitem o direito de usufruto. Além disso, o usufruto garante que aquele que recebe a propriedade possa continuar utilizando-a até data marcada ou sua morte.

Assim, o usufrutuário não pode ser despejado a menos que cláusulas do registro não sejam cumpridas, e medidas judiciais podem ser tomadas para resolver a situação.

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19 respostas para “Usufruto de imóvel: o que é, como funciona, quanto custa para fazer e outras dúvidas frequentes”

  1. Cris disse:

    Mas neste caso o imóvel fica registrado no nome de qual dos dois?

  2. […] Usufruto: Cede direito de uso e proventos até a morte do verdadeiro dono […]

  3. […] hipotecas/alienações fiduciárias, desmembramentos, desapropriações, ações judiciais, usufruto, […]

  4. Elizabete florindo lange disse:

    Meu marido se separou. Teve dois filhos com ela e são de menores. Passou o imóvel com usos e frutos pra ela. Qdo os menores atingirem a maioridade podem tomar posse dos imóveis?

  5. MARIALVA LEANDRO DA SILVA disse:

    Excelente artigo! Parabéns!

  6. Fabiola Martins disse:

    Se um dos nu-propietários tiver União Estável o companheiro têm direito no imóvel?

  7. Fabiola Martins disse:

    Se o usufrutuário tiver alguém convivendo com ele no imóvel, este terá direito a herança ou parte do imóvel se acaso o usufrutuário falecer?

  8. Claudia disse:

    Olá.
    Dúvidas sobre imóvel doado com usufruto:
    1)Quem declara no IR o imóvel doado com usufruto?
    2)Tanto o nu-proprietário quanto o usufrutuário podem pagar despesas com benfeitorias?
    3)As NFs das benfeitorias tem que ser em nome de quem?
    4)As benfeitorias são informadas na declaração do IR de quem?

  9. Vanusa clarete cruz da costa disse:

    Quem recebe a doação pelo ususfrutos manda na propriedade?pode expulsar outros integrantes do imóvel?

  10. Renata Angela Bonatto disse:

    Consta na resposta à pergunta “A nua-propriedade pode ser vendida” que o usufrutuário não pode decidir se o imóvel será vendido ou alugado.

    Contudo, essa afirmação vai contra da própria definição de usufruto que o direito real sobre coisas alheias, conferindo ao usufrutuário (pessoa para quem foi constituído o usufruto) a capacidade de usar as utilidades e os frutos (rendas) do bem, ainda que não seja o proprietário.

    Fica a dúvida: o usufrutuário (que recebe o bem imóvel) pode fazer a locação do imóvel para terceiros?

  11. […] desapropriações, ações judiciais, usufruto, […]

  12. Vitoria celeste de Oliveira braga disse:

    Minha mae tem uso fruto no imobel de herança deixado pelo meu pai. Isso da a ela o direito de colocar quem ela quiser dentro da casa? No caso fui roubada pelo filho dela, esse filho não tem parte na casa, e ja avisei que nao quero esse cara aqui! Sou obrigada a conviver com o mesmo, no imovel deixado pelo meu pai para seus filhos?

  13. Zildenir lima disse:

    É possível tirar uma escritura de compra, e por no nome de 2 filhos, detalhe, 1 é casado, os 2 são maiores de 21 anos, mas garantindo reserva de usufruto a mim, a mãe .sou casada com padrasto, e ele já dividiu o valor de um imóvel, e já me deu meus 50%
    Então eu queria comprar outra casa, e registrar no nome de meus filhos, porém, se tiverem devendo, ou com nome sujo no Serasa, tenho medo do imóvel ser tomado, por isso queria fazer com a reserva de usufruto a minha pessoa apenas.

  14. jacqueline costa de oliveira disse:

    Sou nu proprietária de uma casa e minha mãe a usufrutuária. Moro na casa com ela. Estou no imóvel, efetuo todas as despesas da casa, porém, passo constrangimentos por parte do outro irmão ( parte não constante da escritura da casa) e da usufrutuária que me diz que aqui nada tenho. Saindo do imóvel, mantenho meu direito de nu proprietária?

  15. HENRI SEVERIEN disse:

    ola. tenho uma duvida em relação a usufruto. sendo no caso o pai ja falecido, e ainda nao foi concluido o inventrario, a esposa pode fazer usufruto para um filho, sendo que existem irmaos. sem a concordancia deles?

  16. Maria Oliveira disse:

    Boa tarde, Eu fui fiador de outra pessoa que comprou um imóvel e depois faleceu e a companheira nunca mais pagou a dívida e nem me informou.
    Agora como tenho o usufruto da casa do meu filho o banco quer vender o usufruto a outros. Será isso possível? O meu advogado avisou-me que iam a casa aos possíveis compradores. Nunca tinha ouvida isso. Gostaria de saber se é possível vender o usufruto que eu tenho da casa.

  17. Maria Crispim disse:

    Muito claro. Obrigada.

  18. Ronaldo Meyer disse:

    Meus pais Se divorciaram em 1997 e só possuiam um imóvel, o qual moravam. Na formalização do divórcio, ficou declarado que esse imóvel ” deverá ficar em nome do filho menor com USUFRUTO DE SUA MAE “. Durante todos esses anos que se passaram, o imóvel continuou em nomecde minha mãe. Recentemente ( agosto 2023) meu pai veio a falecer.
    Solicito informações se “devo transferir a propriedade do imóvel para meu nome junto ao RGI” e deixar minha mãe morando no mesmo ??

  19. Carlos Eduardo Vicente Martins disse:

    quem é o responsável pelo pagamento do IPTU? O usofrutuário ou o nu-proprietário?

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