Usufruto de imóvel: o que é, como funciona, quanto custa para fazer e outras dúvidas frequentes

Já se perguntou como funciona o processo de repasse de um bem em vida? Neste artigo, você vai entender o significado de usufruto de imóvel, como isso funciona, quanto custa para fazer e quais as implicações para o usufrutuário e o nu-proprietário!

Uma dúvida recorrente entre corretores e proprietários diz respeito ao usufruto de imóvel. Essa modalidade é utilizada quando uma pessoa quer passar um imóvel para outra, ainda em vida. Isso evita trâmites e conflitos mais complexos como o inventário. Desse modo, quem está fazendo a doação pode garantir moradia ou renda para outra pessoa.

A garantia é que quem doa o imóvel não poderá ser expulso ou que o imóvel não será vendido sem a sua autorização. Assim, usufruto dá uma garantia de moradia até a morte, para quem doou o imóvel.

Neste artigo, vamos abordar:

O que é usufruto de imóvel

O usufruto de imóvel é uma maneira de repassar um bem em vida. De acordo com o direito, a palavra usufruto determina “um direito conferido a um cidadão, durante tempo pré-determinado, de gozar ou fruir de um bem cuja propriedade pertence a outrem”. Assim, podemos defini-lo como uma doação ainda em vida, onde o proprietário, através de documentos reconhecidos em cartório, determina uma data em que transfere os poderes de uso do imóvel para um terceiro, momento em que passa a ser chamada de nua-propriedade.

Ou seja, em uma doação com reserva de usufruto, a pessoa que recebe o bem passa a ser chamado de usufrutuário, tendo o direito de morar, alugar ou arrendar o imóvel, por exemplo.a pessoa que doa o imóvel, ou nu-proprietário, perde os direitos econômicos sobre o imóvel, mas mantém o direito de reivindicar ou alienar a propriedade.

Os direitos do usufrutuário podem ser definidos em cláusulas, ou até estarem descritos no testamento. Essa última opção evita conflitos no hora do inventário.

Mas, para que a doação seja válida, ela precisa atender a alguns requisitos. Assim, ela deve ser feita por livre e espontânea vontade, tem de agregar o patrimônio e aceitação de quem vai receber. O usufruto de imóvel também precisa respeitar direitos de herança de seus herdeiros diretos. Além disso, a legislação brasileira permite diferentes tipos de doação.

Tipos de doação de imóvel previstos na legislação brasileira

  • Doação pura e simples: é a doação convencional, em que se doa sem exigir nada em troca;
  • Doação modal ou onerosa: aqui, exige-se algo em troca da doação. Não necessariamente se exige remuneração, mas quem recebe a doação precisa cumprir algum requerimento;
  • Doação remuneratória: nesta modalidade a doação é feita como pagamento, a título de premiação;
  • Doação condicional: para esta doação, a posse do imóvel é condicionada a que ele se torne algo. Por exemplo, o imóvel é doado sob a condição de se tornar um museu.

Como funciona o usufruto de imóveis

O usufruto de imóveis pode ser realizado de duas maneiras. A primeira é a doação ainda em vida por meio de uma escritura de doação. Ela deve ser autenticada em cartório e pode determinar que o usufruto comece ou se encerre em uma data pré-determinada. Além disso, muitos optam pelo usufruto através de seu testamento para evitar conflitos com inventários.

Vale lembrar que como toda transação imobiliária, o usufruto de imóveis também está sujeito a taxas e impostos. Assim, é cobrado sobre ele o ITCMD (Imposto sobre Transferência Causa Mortis e Doação). Ele é cobrado no ato da doação e o valor varia de acordo com a tabela do município em que o imóvel está localizado.

Outro ponto muito importante diz respeito aos limites impostos ao nu-proprietário. Isso porque, aquele que recebe a doação é apenas parcialmente dono do imóvel, mas o nu-proprietário não pode despejar o usufrutuário em caso de venda ou aluguel.

Contudo, caso o usufrutuário venha a óbito, o nu-proprietário passa a ser oficialmente e totalmente proprietário do imóvel. Assim, ele receberá o valor do aluguel e poderá vender a propriedade. Ademais, é importante ressaltar que a doação não pode afetar os 50% que são de direitos dos herdeiros diretos. Isso significa que, se decidir doar seu único imóvel a alguém de forma integral, não deixando nada para os filhos, em caso de morte, a doação poderá ser contestada judicialmente.

Um contrato de usufruto de imóvel pode ser cancelado?

Um contrato de usufruto de imóvel pode ser revogado. Para isso, é preciso ir até o cartório e desfazer o acordo. Novas taxas não serão cobradas, porém existem custos de atos no cartório.

Além disso, nosso Código Civil cita alguns motivos que pode levar à extinção do usufruto:

  • Renúncia ou morte do usufrutuário;
  • Termo de sua duração;
  • Extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;
  • Cessação do motivo de que se origina;
  • Destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;
  • Consolidação;
  • Culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes ajudando com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;
  • Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

FAQ: Tire suas dúvidas sobre usufruto de imóvel

Quanto custa para fazer usufruto de imóveis?

O valor do usufruto de imóveis varia de município para município. Assim, você só vai saber quanto custa o processo na hora de realizar o registro. Se você fizer apenas o usufruto de um imóvel, é provável que o cartório cobre por um ato e o imposto de doação.

Em caso de morte do usufrutuário, quem tem direito ao imóvel?

Caso o usufrutuário venha a óbito, os direitos de usufruto retornam ao nu-proprietário. Isso porque o usufruto é personalista, específico ao usufrutuário, portanto não dá o direito de transferir o bem para os seus herdeiros.

Em caso de morte do nu-proprietário, quem tem direito ao imóvel?

Nesse caso, a propriedade é destinada aos herdeiros do nu-proprietário. Contudo, esses ainda precisam respeitar o direito de uso e fruto do usufrutuário, isto é, o usufrutuário poderá continuar utilizando o imóvel enquanto o contrato de usufruto for válido.

A nua-propriedade pode ser vendida?

Como dito anteriormente, o usufrutuário tem o direito de usos e frutos sobre a propriedade. Desse modo, ele não pode decidir se o imóvel será vendido ou alugado. Essa decisão cabe ao nu-proprietário, que é quem receberá os valores em caso de locação ou venda.

Existe um prazo para o usufruto de imóvel ou ele dura eternamente?

O usufruto pode ser tomado por um tempo pré-determinado. Assim, ao fim desse período o usufrutuário perde todos os direitos sobre o imóvel. Isso porque, o contrato tinha prazo de validade e sua cláusula se torna inválida ao fim do período.

Existem restrições para o usufruto?

Aqui, precisamos lembrar que ao usufrutuário cabe utilizar o imóvel, zelando e preservando suas condições. Ele também fica responsável por todas as taxas e impostos. Caso não cumpra com suas obrigações, ações podem ser movidas por conta destas pendências.

E se você ainda ficou com dúvidas sobre o usufruto de imóvel, não deixe de conferir este vídeo do Diário do Comércio que conta com a participação de uma advogada especialista na área!



O usufruto de imóvel é um tipo de herança?

O usufruto de imóvel pode ser entendido como uma forma de antecipação da herança, de repassar um patrimônio para alguém ainda em vida, seja parente ou não. Contudo, ele não impede que os herdeiros diretos do nu-proprietário tenham seus direitos relativos ao imóvel, contanto que respeitem o direito de usufruto. Além disso, o usufruto garante que aquele que recebe a propriedade possa continuar utilizando-a até data marcada ou sua morte.

Assim, o usufrutuário não pode ser despejado a menos que cláusulas do registro não sejam cumpridas, e medidas judiciais podem ser tomadas para resolver a situação.

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