Vai alugar um imóvel? Tire suas dúvidas sobre o contrato de aluguel!

Alugar um imóvel pode ser um processo complicado, principalmente quando não se conhece as regras de um contrato de aluguel. Assim, escolha bem o local em que quer morar, o imóvel perfeito e redija um bom contrato de locação. Esses são os passos para alugar um imóvel sem dores de cabeça. Lembre-se que o documento que oficializa os direitos e deveres de inquilino e proprietário se baseia na Lei nº 8.245/1991, também chamada de Lei do Inquilinato.

Redigir um bom contrato garante que tanto o locador quanto o locatário estejam resguardados, além de evitar desentendimentos futuros. Para isso, alguns itens não podem estar de fora do contrato de aluguel. Para isso, preparamos esse artigo com os principais pontos que precisam constar no documento, além de respondermos algumas dúvidas que podem surgir no processo.

Primeiro passo: entenda o contrato de aluguel

O primeiro passo para não errar no contrato de aluguel é compreender como ele funciona. Assim, trata-se de um documento que permite que o locatário resida em u imóvel por tempo determinado. Assim, ele deve conter os dados do locador e do locatário, além de informações relevantes sobre o imóvel e os direitos e obrigações das partes envolvidas.

Os dados contidos podem variar dependendo da imobiliária ou advogado que redigiu o contrato. Isso acontece porque não existem regras para a confecção desse documento, contudo, é comum constar no contrato de aluguel:

• Dados do inquilino;
• Dados do locador;
• Dados das condições do imóvel;
• Prazo do contrato;
• Alguns direitos e deveres das partes envolvidas na transação.
• Valor do aluguel, condomínio e IPTU.

Como funcionam as garantias de aluguel?

Algumas das condições ao se alugar um imóvel é oferecer ao locador garantias de que o aluguel será pago, e que em casos de inadimplência ele não sairá no prejuízo. As principais garantias são:

Fiador

Esse é o tipo de garantia mais comum. Trata-se de uma terceira pessoa, que possua imóvel próprio e oferece ele em garantia de que o locatário pagará devidamente os aluguéis. Caso o locatário não cumpra com suas obrigações o fiador será cobrado em seu lugar e em alguns casos pode até perder o seu imóvel.

Depósito caução

Essa opção trata de uma quantia depositada, normalmente equivalente a três meses de locação, servindo como garantia caso o inquilino não pague o aluguel. Caso exista inadimplência, esse dinheiro é utilizado como pagamento. Quando o inquilino paga todos os aluguéis em dia, ao fim do contrato é feita a devolução desse valor.

Seguro fiança

Aqui estamos falando de um contrato feito junto a uma seguradora. O valor costuma ser o custo total do aluguel e pode ser pago a vista ou mensalmente. Ele é pago pelo inquilino e assim como o depósito caução, em casos de inadimplência o dono do imóvel recebe o valor direto da seguradora.

Quanto cobrar de aluguel?

Uma dúvida muito comum entre os proprietários é quanto cobrar de aluguel. Aqui, muitos fatores são decisivos como localização, estado de conservação, área disponível, segurança, número de cômodos e se o apartamento será mobiliado ou não. Além disso, um corretor pode fazer avaliação do imóvel e junto ao locador definir um valor que atenda às suas necessidades e expectativas, ainda condizente com o imóvel ofertado.

Caso não conte com o apoio de uma imobiliária, é possível seguir alguns passos para não errar na hora de definir o valor do aluguel. O primeiro deles é a avaliação do imóvel. Normalmente, o valor do aluguel é calculado sobre um percentual do valor do imóvel e esse percentual varia em torno de 0,3% e 0,5%. Esse percentual já variou em torno de 1% do valor do imóvel, entretanto, várias transformações mercadológicas reduziram esse valor. Assim, se um apartamento é avaliado em R$ 150 mil, por exemplo, seu aluguel pode variar entre R$ 450,00 e R$ 750,00. 

Em seguida, defina as características de aluguel. Ou seja, estabeleça se o seu imóvel será alugado mobiliado ou vazio. Essa característica pode significar 30% a mais do valor cobrado. Além disso, esses empreendimentos costumam ser alugados mais rapidamente que os imóveis sem mobília.

Além disso, pesquise os valores praticados na região e avalie a localização. Pesquisar os valores cobrados na região é uma maneira de estabelecer uma média de preço para o seu aluguel. Procure sempre por imóveis semelhantes ao seu, seja em metragem ou infraestrutura parecida e conte com o auxílio de portais como o da Casa Mineira Imóveis para isso.

Perguntas e respostas sobre o contrato de aluguel

Como dito, um contrato de aluguel possui muitas especificações e é preciso se atentar a cada um dos detalhes. Ele deve conter informações sobre o valor do aluguel acordado, além da garantia escolhida, além de encargos de locação, índice de reajuste e até mesmo definir uma multa caso alguma das partes não cumpra suas obrigações. Ainda assim, algumas dúvidas podem surgir:

Quem deve pagar o IPTU?

De acordo com a Lei do Inquilinato, as taxas e impostos são de responsabilidade do proprietário do imóvel. Contudo, a lei também prevê um acordo entre as partes, que deve ser registrado no documento, em que pode ser obrigação do inquilino arcar com essas contas. Esse tópico deve estar bem claro no contrato. Caso isso aconteça, o valor do IPTU em junto do aluguel, dividido em até 20 vezes.

Quando é permitido reajustar o aluguel?

A Lei do Inquilinato não prevê uma cláusula específica que define o índice de reajuste de aluguel. Isso deve ser definido previamente entre locador e locatário, estabelecendo com qual valor vão trabalhar durante o contrato. O Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M) é o mais praticado pelo mercado.

Além disso, o contrato deve mencionar os casos de revisão do aluguel. Diferente do reajuste, a revisão de aluguel acontece quando mudanças ocorrem no imóvel e impactam no valor do aluguel.

Um imóvel alugado pode ser vendido?

Um imóvel alugado pode sim ser vendido, mas existem algumas normas que precisam ser seguidas. Isso porque, o proprietário deve respeitar o Direito de Preferência do Inquilino. Isso significa que antes de anunciar a venda, o dono do imóvel deve avisar e dar opção de compra primeiro ao locatário. Caso ele não tenha interesse, é preciso dar a ele um prazo de 90 dias para deixar a residência.

É possível estender o contrato de aluguel?

Um contrato de aluguel pode ser estendido, caso seja do interesse do locador. Assim, é possível estender o contrato alterando a data no documento por um período de 30 dias ou indeterminado.

O locatário pode desistir do imóvel antes do fim do contrato?

Assim como a maioria dos contratos, é possível desistir do contrato de aluguel. Desse modo, o locatário pode deixar o imóvel quando quiser. Contudo, como na maioria das transações, a quebra de contrato prevê o pagamento de uma multa rescisória que deve estar estipulada no documento. No entanto, tudo é possível ser negociado entre locador e inquilino então sempre procure estabelecer o diálogo entre as partes.

Quando o contrato de aluguel vence

Quando um contrato de aluguel vence, existem duas possibilidades. Ou ele passa a vigorar por um prazo indeterminado, ou o proprietário pode fazer a requisição da retomada do imóvel. Por isso, é muito importante um acordo entre inquilino e locador par realizar um aditamento ou um novo documento, renovando as obrigações entre as partes.

Caso o contrato de aluguel não seja renovado, o locador pode pedir a retomada da residência, e o inquilino tem o prazo de 30 dias após o pedido para realizar a mudança ou ser despejado pelo que chamamos de denúncia vazia. Por isso, é muito importante contar com uma imobiliária de confiança, com profissionais competentes que te auxiliem na hora de redigir um bom contrato. A Casa Mineira imóveis possui anos de experiência e boa reputação no mercado e pode te ajudar desde o momento para encontrar o imóvel ideal até a assinatura dos contratos.

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