Valorização de imóveis: como ela realmente ocorre e quais fatores interferem nela

A valorização de imóveis é um tema é cercado de mitos e proposições errôneas como “um imóvel sempre terá alta valorização” ou “localização é tudo que importa na hora de avaliar um imóvel. Para esclarecer possíveis dúvidas e desmistificar o processo de valorização de propriedades preparamos este artigo. Nele você vai encontrar a definição de valorização imobiliária, os fatores que a influenciam e os índices de valorização de imóveis. Confira!

O que é valorização de imóveis?

A valorização de imóveis trata do processo em que o valor de mercado de um imóvel, seja para empreendimentos comerciais ou residenciais, aumenta quando comparado ao valor inicial. Diversos são os fatores que ocasionam essa valorização, como as mudanças feitas na estrutura do imóvel, as condições do mercado, oferta e demanda dos imóveis na região e até mesmo a valorização de seu entorno.

Muitos acreditam que a valorização de imóveis é constante, contudo, pode existir também a queda dos preços. Isso acontece justamente porque esses valores são estabelecidos pelo mercado. A diminuição da oferta de imóveis em determinada região ou aumento da demanda pelos mesmos, por exemplo, pode ocasionar o aumento dos preços. Em contrapartida, o aumento da oferta de unidades à venda ou uma menor procura causa redução nos valores.

Outro fator influenciador da valorização de imóveis residenciais é a disponibilidade de infraestruturas de apoio. Elas contribuem para o aumento do valor atribuído à residência, e podem ser pontos voltados para o transporte, lazer e oferta de produtos e serviços como farmácias e supermercados.

Diante de tantas possibilidades conhecer os indicadores de valorização de imóveis é muito importante.

Indicadores de valorização de imóveis

Para apurar a valorização de um imóvel precisamos avaliar seu valor no mercado contra o valor de sua aquisição. Isso pode ser feito por meio de um laudo de avaliação de imóveis. Sendo assim, é preciso ter um histórico de preços para verificar se houve valorização ou desvalorização. Além disso, podemos avaliar alguns pontos que influenciam diretamente na valorização de um imóvel:

Localização

A maioria dos especialistas do mercado imobiliário apontam a localização como o principal fator de precificação de um imóvel. É muito comum que imóveis estruturalmente semelhantes apresentem preços diferentes dependendo de sua região. Ou seja, um apartamento localizado em um bairro considerado mais nobre apresentará um valor superior aos de outras regiões mesmo que possua metragens, estrutura e acabamentos similares. Contudo, também é importante levar em consideração o potencial de uma área, o crescimento da cidade e para onde ela se direciona.

Infraestrutura                       

Um erro comum quando falamos em valorização de imóveis é confundir localização com infraestrutura. Para este segundo item nos referimos à existência de estabelecimentos comerciais e serviços que atraiam os proprietários, ou seja, que tornem o local propenso para a ocupação. Por exemplo, para imóveis comerciais é interessante que existam restaurantes e lanchonetes em seu entorno, já que os trabalhadores buscarão por esses serviços. Para os imóveis residenciais, os moradores buscam comodismo para suas atividades, como supermercados, farmácias, parques e academias.

O grande ponto para essa questão é que esses estabelecimentos podem fechar com o tempo, alterando a infraestrutura do local e por isso não deve ser confundido com localização.

Acessibilidade

Um dos grandes desafios das áreas urbanas diz respeito à mobilidade. Exatamente por isso, o fácil acesso aos centros comerciais e principais pontos de uma cidade também determinam a valorização de imóveis. Podemos citar o trânsito como um dos vilões da qualidade de vida e por isso vias de acesso e transporte público fácil devem ser levados em consideração. Estações de metrô são muito valorizadas atualmente já que é o meio de transporte público mais rápido e acessível.

Segurança

Apesar dos índices de criminalidade estarem correlacionados com a localização de um imóvel é importante avaliar a segurança como um outro item. Regiões com constante policiamento são consideradas mais seguras e por isso também apresentam maior procura. Além disso, locais com sistema de monitoramento 24 horas e condomínios com controle de entrada e saída também valorizam a precificação do imóvel.

Condições do imóvel

Junto com a localização as condições de um imóvel são  o ponto mais evidente a ser levado em conta na hora de precificar um imóvel e projetar sua valorização. Para isso precisamos verificar a metragem, número de cômodos, se falamos de um imóvel novo ou que precisa de reformas, além dos materiais utilizados na construção e no acabamento. Geralmente, as propriedades novas são mais procuradas que as antigas, isso porque entende-se que sem antigos moradores este tipo de residência requer menos reparos.

Mercado imobiliário

O mercado imobiliário dita e regula a valorização dos imóveis. Se existe uma alta demanda por novas moradias e o número de imóveis disponíveis é menor, o valor da propriedade tende a aumentar. Em outros casos a valorização de uma região pode disparar o valorizando as residências. Isso é o mercado imobiliário regulando seus valores. O inverso também pode acontecer, quando existem poucos compradores e muitos imóveis à disposição os proprietários precisam trabalhar seus valores e condições de pagamento.

Possibilidade de mudanças

Muito utilizado na compra de imóveis na planta, este fator precisa ser analisado porque a construção pode levar anos. Com isso, a região pode ser alterada e consequentemente valorizada com a construção de shoppings, academias e mercados. Em contrapartida, se o comprador adquire um imóvel que já está pronto, mas que permite alteração em sua estrutura, como a inclusão de outros andares, também existe a possibilidade de valorização.

Seguindo o mesmo raciocínio, propriedades que não permite alterações tendem a valorizar de maneira mais lenta. Além disso, os compradores evitam esse tipo de imóvel porque é mais difícil que ele se adeque às suas necessidades e expectativas. Quando pensamos que é praticamente impossível achar uma residência exatamente como sonhamos, a possibilidade de uma reforma é bastante atrativa.

Vizinhança

Quando vamos avaliar uma propriedade, precisamos analisar todo o conjunto. Assim como os estabelecimentos ao entorno são importantes a vizinhança também não deve ser desprezada. Com isso, é preciso analisar não apenas o perfil dos moradores que cercam a propriedade, mas também o tipo de construção, com seus materiais de boa qualidade.

Tecnologia

Imóveis com boa inserção de itens tecnológicos costumam ser mais valorizados. Alguns itens básicos que podemos citar neste caso são, um portão eletrônico na garagem e na portaria, além de câmeras que integram um sistema de segurança. Propriedades mais novas costumam vir equipadas com esses recursos costumam ter um valor maior quando comparadas às mais antigas que não possuem essas disponibilidades.

Índice de valorização de imóveis residenciais

Outro indicador a variação de preços é o índice de valorização de imóveis residenciais. Esses índices agrupam dados de segmentos do mercado imobiliário e podem servir como referência para as negociações do setor. Podemos citar alguns índices como:

•         Índice Geral do Mercado Imobiliário Comercial (IGMI-C): é calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (Ibre/FGV). Ele busca indicar a valorização e rendimento de aplicações relacionadas a imóveis comerciais. É baseado em informações de participantes do mercado como consultores, administradores e gestores de carteiras imobiliárias.
•         Índice Geral de Preços Imobiliários – residencial (IGMI-R); Também calculado pelo Ibre/FGV, conta com a parceria com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito imobiliário e Poupança (Abecip). Para este indicador falamos de imóveis residenciais e sua variação é dada a partir do preço de laudos de imóveis financiados pelos bancos.
•         INCC (Índice Nacional da Construção Civil): criado para medir os custos com construção em todo o país, o INCC foi publicado pela primeira vez em 1950. Monitorar a evolução deste índice é recomendado principalmente para quem busca comprar um imóvel na planta.  Isso acontece porque o INCC é muito utilizado como índice de correção monetária do valor a ser pago como entrada do imóvel na planta.
•         IVG – R (Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados): este índice é calculado pelo BACEN (Banco Central do Brasil). Ele serve para medir a tendência dos preços dos imóveis residenciais do país.
•         Confiança do consumidor: o índice de confiança do consumidor também é chamado de Sondagem de Expectativas do Consumidor e objetiva captar o sentimento do consumidor em relação ao estado geral da economia e de suas finanças pessoais. Também calculado pela FGV, este índice pode determinar se existirá um alta demanda para o mercado. Isso porque, quando a confiança do consumidor está em alta é sinal de que haverá uma maior demanda, o que tende a pressionar os preços dos itens de consumo implicando em maiores taxas de inflação.
•         IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo): medido pelo IBGE, é um dos índices mais importantes do país já que serve como indicador da inflação no Brasil. Um IPCA elevado significa alta na inflação, o que significa que os preços estão aumentando vertiginosamente mês a mês.
•         Taxa SELIC (Sistema Especial de Liquidação e Custódia): é a taxa média que o governo paga de juros para títulos federais. Sua interferência no mercado imobiliário está ligada ao fato de que esta taxa serve como referência para todas as taxas de juros, incluindo os juros para financiamentos.

Como saber o valor de um imóvel na prática?

Para definir um valor de um imóvel é preciso levar em conta vários fatores que podem influenciar em sua precificação, como localização, infraestrutura, segurança e o próprio mercado imobiliário. Sendo assim, o ideal é procurar o auxílio ou consultoria de um profissional para realizar a avaliação do imóvel. Além disso, você pode procurar pelo seu imóvel em nosso site confiável e seguro. 

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