Contrato de Administração Imobiliária para Fins de Locação

O CONTRATANTE e a ROYAL ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA., sociedade limitada, inscrita no CNPJ sob o n.o 00.674.988/0001-74, CRECI/PJ no 5517, com sede na Rua Conde de Linhares, n.o 264, bairro Cidade Jardim, Belo Horizonte/MG (“CASA MINEIRA”), qualificados no “Termo de Adesão”, celebram este “Instrumento Particular de Contrato de Administração de Imóveis” (“Contrato”), que será regido pelo disposto no Termo de Adesão e nas seguintes cláusolas e condições que reciprocamente outorgam e se comprometem a cumprir:

  1. CLÁUSULA PRIMEIRA: OBJETO DO CONTRATO
    1. O CONTRATANTE contrata a CASA MINEIRA para a prospecção, intermediação e administração da locação do Imóvel indicado no Termo de Adesão.
  2. CLÁUSULA SEGUNDA: OBRIGAÇÕES DA CASA MINEIRA
    1. Para prospectar, intermediar e administrar a locação do Imóvel, caberá à CASA MINEIRA, conforme as orientações do CONTRATANTE:
      1. Avaliar o valor de mercado do Imóvel e sugerir o valor de aluguel ao CONTRATANTE;
      2. Divolgar o Imóvel por meio de placas, anúncios em sites e portais imobiliários, e-mail marketing, mídia digital, etc.;
      3. Realizar a análise econômico-financeira e cadastral dos pretensos locatários, bem como a análise da garantia locatícia apresentada;
      4. Elaborar contratos, aditivos e renovações, bem como notificações, cartas e requerimentos junto a repartições públicas, assinando-os na qualidade de procuradora do CONTRATANTE, por força do disposto na “CLÁUSULA OITAVA: MANDATO”;
      5. Elaborar termo inicial e final de vistoria, para relatar, exclusivamente, aspectos estéticos do estado de conservação do Imóvel, sem se ater aos aspectos estruturais, de solidez e das partes elétrica e hidráolica;
      6. Efetivar a cobrança e receber os valores de aluguel e encargos da locação por meio de boleto bancário;
      7. prestar contas através do envio de demonstrativos dos valores recebidos em seu nome, bem como dos descontos efetivados;
      8. promover a cobrança amigável dos locatários e fiadores quando houver atraso nos pagamentos;
      9. intermediar todos os contatos entre o CONTRATANTE e os pretensos e efetivos locatários do Imóvel em todos os assuntos que digam respeito à locação.
  3. CLÁUSULA TERCEIRA: VIGÊNCIA DO CONTRATO
    1. Este Contrato vigorará desde a presente data e enquanto viger o contrato de locação do Imóvel, inclusive nas hipóteses em que este vier a ser prorrogado ou ser locado para outro locatário.
    2. Na hipótese de o Imóvel estiver locado por prazo determinado, e o CONTRATANTE pretender rescindir o presente Contrato, ficará o CONTRATANTE obrigado ao pagamento de molta equivalente a 02 (dois) aluguéis vigentes à época da rescisão.
    3. Caso o Imóvel não seja locado por intermédio da CASA MINEIRA ou por qualquer pessoa que tenha sido prospectada por esta, o CONTRATANTE poderá rescindir este Contrato a qualquer momento, sem que seja cominada qualquer penalidade.
  4. CLÁUSULA QUARTA: REMUNERAÇÃO DA CASA MINEIRA
    1. O CONTRATANTE pagará à CASA MINEIRA os seguintes valores:
      1. pela prospecção e intermediação da locação, elaboração do contrato e realização da vistoria inicial, o valor correspondente ao percentual de taxa de intermediação informado no Termo de Adesão;
      2. pela administração da locação, o percentual do valor do aluguel informado no Termo de Adesão, inclusive sobre a molta rescisória e/ou por inadimplemento contratual;
    2. Para melhor atender o fluxo de caixa e o controle de recebimentos do CONTRATANTE, a CASA MINEIRA poderá, por mera liberalidade, entregar ao CONTRATANTE os valores referentes aos aluguéis, ainda que não recebidos do locatário, ficando, assim, com direito ao recebimento integral das moltas, juros e correção monetária devidas pelo locatário.
    3. Serão retidos dos valores pagos pelo locatário as despesas bancárias incorridas, tais como DOC, TED e tributos incidentes sobre as movimentações financeiras para repassar o aluguel e demais valores ao CONTRATANTE
    4. Após a retenção dos valores pagos a títolo de remuneração, bem como das despesas pelas operações financeiras realizadas, o restante será depositado na conta do CONTRATANTE indicada no Termo de Adesão até o 5º dia útil subsequente à data de recebimento do aluguel.
  5. CLÁUSULA QUINTA: REMUNERAÇÃO DE CORRETORES ASSOCIADOS
    1. A CASA MINEIRA poderá repassar para um ou mais corretores associados, parte ou totalidade do valor recebido a títolo de prospecção e intermediação, ficando a cargo exclusivamente do corretor associado recolher todos os tributos incidentes sobre o valor a ele repassado.
    2. Todos os valores repassados aos corretores associados serão devidamente discriminados pela CASA MINEIRA no demonstrativo repassado ao CONTRATANTE.
  6. CLÁUSULA SEXTA: CONDIÇÕES DO IMÓVEL E VIGILÂNCIA
    1. O CONTRATANTE declara ser o legítimo proprietário e/ou possuidor do Imóvel, o qual se encontra livre e desonerado de quaisquer direitos, obrigações e ônus que possam comprometer este Contrato e o contrato de locação para terceiros, assumindo o dever de assim mantê-lo enquanto vigente este Contrato e o contrato de locação, isentando a CASA MINEIRA de quaisquer responsabilidades decorrentes de medidas propostas contra ela pelo locatário e/ou terceiros, e indenizá-la por quaisquer despesas por ela incorridas que não tenha assumido pelo presente Contrato, podendo a CASA MINEIRA compensar eventuais valores por ela pagos com valores a serem repassados ao CONTRATANTE.
    2. No ato da celebração do contrato de locação, o CONTRATANTE compromete-se a disponibilizar ao locatário a cópia do último boleto de condomínio do Imóvel, bem como a última guia de IPTU, e, antes da entrega das chaves, cópia do documento comprobatório de sua propriedade ou posse sobre o Imóvel.
    3. O CONTRATANTE deverá disponibilizar o imóvel em boas condições de uso e habitação e se dispor a efetivar consertos/reparos emergenciais ou estruturais que forem necessários para a mudança do LOCATÁRIO para o imóvel.
    4. Enquanto o Imóvel estiver desocupado, o pagamento dos encargos (IPTU e taxas, água, luz, condomínio etc.) e a sua vigilância ficarão sob a responsabilidade exclusiva do CONTRATANTE, que não poderá pretender ou exigir da CASA MINEIRA qualquer responsabilização decorrente de seu pagamento ou por danos causados por terceiros ao Imóvel.
    5. A CASA MINEIRA também não se responsabiliza por:
      1. prejuízos causados por eventuais locatários e/ou ocupantes a qualquer títolo do Imóvel, notadamente por inadimplemento do pagamento do aluguel, encargos e/ou danos a ele causados;
      2. nova ligação, religação e o cancelamento ao final da locação, dos serviços de luz, água e/ou gás;
      3. recolhimento, acompanhamento e pagamento de eventuais débitos daí decorrentes relacionados ao Imóvel;
      4. execução ou administração de qualquer obra, reforma ou benfeitoria de qualquer natureza que se fizer necessária no Imóvel, ou pela remoção de benfeitorias realizadas pelo locatário, com ou sem autorização do CONTRATANTE.
  7. CLÁUSULA SÉTIMA: CONDIÇÕES DA LOCAÇÃO
    1. O CONTRATANTE declara haver recebido todos os esclarecimentos sobre o Contrato de Locação, cuja minuta encontra-se acessível no site da CASA MINEIRA (www.casamineira.com.br/contrato-aluguel)
    2. O CONTRATANTE não poderá alterar ou inovar os termos da locação do Imóvel diretamente com o locatário, sob pena de ficar a CASA MINEIRA isenta de qualquer dever ou responsabilidade que possa resoltar da alteração ou inovação dos termos contratuais.
    3. O valor da locação será definido pelo CONTRATANTE e será reajustado conforme um dos índices oficiais de preços instituídos pelo Governo, em periodicidade mínima admitida pela legislação.
    4. A CASA MINEIRA poderá contratar e renovar anualmente em nome do CONTRATANTE seguro contra incêndio do Imóvel, em companhia de sua livre escolha, cobrando do locatário o valor do prêmio.
    5. Caso o CONTRATANTE não tenha interesse na renovação ou prorrogação do contrato de locação do Imóvel, deverá comunicar sua intenção por escrito a CASA MINEIRA com antecedência mínima de 30 (trinta) dias do término do prazo do contrato de locação.
    6. Caso solicitado pelo locatário e para viabilizar a locação, visto que essa é uma prática comum e recorrente de mercado, o CONTRATANTE autoriza a CASA MINEIRA a incluir no contrato de locação uma CLÁUSULA especial que conceda ao locatário o direito de devolução o Imóvel após o 12º (décimo segundo) mês de locação, ficando o locatário, após referido prazo, isento de molta rescisória contratual por devolução antecipada do Imóvel.
  8. CLÁUSULA OITAVA: MANDATO
    1. O CONTRATANTE nomeia e constitui a CASA MINEIRA como sua procuradora, outorgando-lhe todos os poderes necessários para representá-lo perante órgãos e entidades da administração em assuntos relacionados ao Imóvel (Prefeitura de Belo Horizonte, CEMIG, COPASA etc.), celebrar, aditar ou rescindir contratos de locação do Imóvel, receber aluguéis, celebrar acordos, dar e receber quitação, transigir direitos e obrigações contratuais, contratar advogados, substabelecendo-os os poderes aqui outorgados para o fim específico de representá-lo judicialmente em ações relacionadas à locação do Imóvel pré-definidos no Termo de Adesão, observado o disposto na “CLÁUSULA NONA: ASSISTÊNCIA JURÍDICA E CUSTAS PROCESSUAIS”.
  9. CLÁUSULA NONA: ASSISTÊNCIA JURÍDICA E CUSTAS PROCESSUAIS
    1. A CASA MINEIRA arcará com os honorários de advogados eventualmente contratados para o ajuizamento e atuações em ações de despejo por falta de pagamento e/ou cobrança de alugueis em atraso relacionadas à locação do Imóvel, desde que se trate de advogados por ela indicados, hipótese na qual poderá nomeá-los e constituí-los enquanto advogados do CONTRATANTE nos referidos processos.
    2. À exceção dos honorários advocatícios, as custas processuais referentes às ações mencionadas no item 9.1 serão suportadas pelo CONTRATANTE, ficando estabelecido que, na hipótese de posterior recebimento destas do locatário, estas serão reembolsadas ao CONTRATANTE.
    3. O CONTRATANTE declara-se ciente de que a assistência jurídica da CASA MINEIRA referida no item 9.1 não abrange as hipóteses de denúncia vazia ou retomada do Imóvel por qualquer motivo que não seja inadimplemento contratual por parte do locatário, ações renovatórias, revisionais de aluguel e ações de cobrança ajuizadas pelo condomínio ou pelo Município em face do CONTRATANTE e/ou locatário.
    4. Na hipótese de o CONTRATANTE optar pela contratação de advogado particolar, diverso dos profissionais indicados pela CASA MINEIRA, caberá ao CONTRATANTE suportar todos os custos necessário para a referida contratação e retomada do Imóvel.
  10. CLÁUSULA DÉCIMA: DISPOSIÇÕES GERAIS
    1. Este Contrato obriga as partes, seus herdeiros e sucessores.
    2. O CONTRATANTE declara ter conhecimento de todas as regras atinentes ao Imposto de Renda (“IR”) incidente sobre a receita de locação, sobretudo no que diz respeito aos prazos, formas e alíquotas para o seu regolar recolhimento.

Contrato de Aluguel

O LOCADOR e o LOCATÁRIO, e, se for o caso, o(s) FIADOR(ES), qualificados no Resumo do Contrato, parte integrante deste contrato (em conjunto denominados “Partes”, e, isoladamente, “Parte”, celebram este “Instrumento Particular de Contrato de Locação” (“Contrato”), que será regido pelo disposto nas Leis federais n.os 8.245/1991 (“Lei do Inquilinato”) e 10.406/2002 (“Código Civil”), no Resumo do Contrato e nas seguintes cláusulas e condições que reciprocamente outorgam e se comprometer a cumprir:

  1. CLÁUSULA PRIMEIRA: ADMINISTRAÇÃO DA LOCAÇÃO
    1. As Partes reconhecem que este Contrato foi intermediado e será administrado pela CASA MINEIRA, que, como intermediadora e mediadora da relação, será o único ponto de contato entre as Partes para todos os assuntos relacionados ao Contrato
  2. CLÁUSULA SEGUNDA: OBJETO
    1. Por meio deste Contrato, o LOCADOR entrega ao LOCATÁRIO a posse e o uso do Imóvel indicado no item 3 do Resumo do Contrato, para o fim disposto em seu item 4, fazendo jus, em contrapartida, ao pagamento pelo LOCATÁRIO dos valores de aluguel e encargos dispostos no item 4 do Resumo do Contrato.
  3. CLÁUSULA TERCEIRA: PRAZO DE LOCAÇÃO
    1. Este Contrato vigorará pelo prazo disposto no item 4 do Resumo do Contrato, e, após finalizado, deverá o LOCATÁRIO restituir o Imóvel ao LOCADOR, livre e desembaraçado de pessoas e bens, nos termos da “CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL”.
  4. CLÁUSULA QUARTA: CONDIÇÕES DE ENTREGA E DE USO DO IMÓVEL
    1. O LOCADOR entregará o Imóvel ao LOCATÁRIO desocupado e em perfeito estado para servir ao uso a que se destina, devendo mantê-lo livre de quaisquer impedimentos judiciais durante todo o prazo da locação, isentando a CASA MINEIRA da responsabilidade de reparar qualquer dano decorrente deste fato.
    2. O LOCATÁRIO declara ter previamente visitado o Imóvel e se certificado de suas características e estado de conservação, estando de acordo em alugá-lo nessas condições.
    3. Sem prejuízo do disposto no item 4.2, a CASA MINEIRA vistoriará o Imóvel e disponibilizará ao LOCATÁRIO o respectivo Termo de Vistoria Inicial, o qual faz parte deste Contrato e no qual constarão apenas os aspectos estéticos do Imóvel.
    4. Como a vistoria e o respectivo Termo de Vistoria Inicial são realizados antes da entrega das chaves ao LOCATÁRIO, quaisquer reclamações ou observações a respeito do funcionamento das instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias ou outras não constantes no Termo de Vistoria Inicial deverão ser enviadas para o e-mail vistoria@casamineira.com.br, no prazo de 07 (sete) dias contado da data do recebimento das chaves do Imóvel.
    5. Caso o LOCATÁRIO não se manifeste no prazo disposto no item 4.3.1, será presumida a sua aceitação tácita e integral do Termo de Vistoria Inicial.
    6. As Partes reconhecem que os únicos objetivos do Termo de Vistoria Inicial são: (i) registrar o estado de conservação do Imóvel no momento da entrega de suas chaves, e (ii) subsidiar a sua comparação com o seu estado quando da devolução pelo LOCATÁRIO, não constituindo causa ou motivo para o LOCATÁRIO celebrar o presente Contrato, nem obriga o LOCADOR a reparar quaisquer dos vícios ali apontados, uma vez que o LOCATÁRIO já visitou previamente o Imóvel e o negociou nessas condições.
    7. Caso o Imóvel integre um condomínio, deverá o LOCATÁRIO cumprir a sua convenção e regulamentos internos, cujas cópias deverão ser por ele obtidas junto à administração condominial no prazo de 05 (cinco) contados do início da vigência deste Contrato, sob pena de presunção absoluta de seu conhecimento e aceitação tácita de seu inteiro teor.
    8. Após a sua entrega, o LOCATÁRIO poderá mudar o segredo das chaves, não respondendo o LOCADOR por quaisquer furtos ou roubos de bens porventura existentes no Imóvel que pertençam ao LOCATÁRIO e/ou a terceiros.
  5. CLÁUSULA QUINTA: ALUGUEL E SEU REAJUSTE
    1. O LOCATÁRIO pagará os valores de aluguel, condomínio e IPTU/taxas indicados no item 4 do Resumo do Contrato por meio de boleto bancário enviado mensalmente pela Casa Mineira para o endereço de e-mail do LOCATÁRIO, ficando vedada a realização de qualquer outra forma de pagamento, sob pena de configuração de inadimplemento contratual e cominação das penalidades contratuais e legais aplicáveis.
    2. Os pagamentos do aluguel e dos demais valores dispostos na “CLÁUSULA SEXTA: ENCARGOS DA LOCAÇÃO” deverão ser feitos até o dia 7 (sete) do mês seguinte ao vencido (“Data de Vencimento”), conforme disposto no Resumo do Contrato, a qual não será prorrogada em nenhuma hipótese, ainda que seja sábado, domingo ou feriado, devendo, neste caso, o LOCATÁRIO efetuar o pagamento até o próximo dia útil subsequente à Data de Vencimento.
    3. Os valores do aluguel e os dispostos na “CLÁUSULA SEXTA: ENCARGOS DA LOCAÇÃO” referem-se ao período compreendido entre o primeiro e o último dia do mês.
    4. Caso o início da locação ocorra em uma data intermediária, o valor a ser pago no primeiro mês será calculado proporcionalmente ao número de dias em que vigorar a locação, sendo que as locações iniciadas ou encerradas até o dia 20 (vinte), inclusive, serão cobradas na Data de Vencimento do mês seguinte, e as locações iniciadas após o dia 20 (vinte) serão cobradas junto com a fatura do mês subsequente.
    5. O LOCATÁRIO não se isentará das penalidades decorrentes do atraso de pagamento em virtude do não recebimento do boleto bancário em seu e-mail, devendo, neste caso, alternativamente e antes do vencimento, ou obtê-lo diretamente na área de 2ª via do boleto no site www.casamineira.com.br, ou solicitar a sua 2ª via à Casa Mineira pelo e-mail financeiro@casamineira.com.br.
    6. Independentemente de qualquer comunicação prévia ao LOCATÁRIO, o aluguel será reajustado a cada 12 (doze) meses, ou em periodicidade inferior em caso da legislação assim vier a admitir, com base na variação acumulada do Índice indicado no Resumo do Contrato, o qual, na falta ou impedimento de sua utilização, será substituído por outro Índice oficial vigente que melhor reflita a inflação no período.
  6. CLÁUSULA SEXTA: ENCARGOS DA LOCAÇÃO
    1. Além do aluguel, o LOCATÁRIO deverá pagar os seguintes encargos da locação:
      1. Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU);
      2. As taxas de luz e força, de incêndio, de água e esgoto, de limpeza urbana e outras que venham a ser cobradas pelo Município ou Estado e que recaiam sobre o Imóvel;
      3. Prêmio de seguro contra incêndio e riscos diversos sobre o Imóvel, que deverá ser contratado junto à companhia de livre escolha do LOCADOR, cuja apólice terá como beneficiário o LOCADOR e será renovado anualmente, com base no valor venal do Imóvel apurado à época da renovação;
      4. As contribuições para as despesas ordinárias do condomínio, se for o caso.
    2. Os valores referentes ao IPTU e às contribuições para as despesas ordinárias do condomínio, se houver, serão pagos por intermédio da CASA MINEIRA e/ou do proprietário e cobrados no boleto de aluguel do LOCATÁRIO.
    3. O LOCATÁRIO declara estar ciente de que os valores de encargos locatícios mencionadas no Resumo do Contrato são meramente referenciais, sendo ele definidos e reajustados por órgãos competentes e terceiros, não podendo, portanto, nem o LOCADOR, tampouco a CASA MINEIRA, serem obrigados ou responsabilizados por qualquer fato relacionado à sua definição e/ou seu reajuste.
    4. O LOCADOR e o LOCATÁRIO deverão notificar imediatamente a CASA MINEIRA em caso de recebimento de qualquer boleto de cobrança de encargos locatícios por meio do email financeiro@casamineira.com.br, a fim de evitar pagamentos em duplicidade, ficando estabelecido que, na hipótese de ocorrência de pagamento em duplicidade por inobservância ao presente item 6.3, caberá exclusivamente ao LOCADOR ou ao LOCATÁRIO tomar todas as providências necessárias para ressarcir tais valores.
  7. CLÁUSULA SÉTIMA: SERVIÇOS DE UTILIDADE PÚBLICA
    1. Na hipótese de o Imóvel não ser dotada de instalações para a prestação dos serviços de fornecimento de água e/ou luz, ficará a cargo do LOCADOR solicitar junto aos prestadores de serviço a sua instalação.
    2. Enquanto a(s) instalação(ões) referidas no item 7.1 não forem providenciadas de modo a possibilitar a troca de titularidade do usuário do serviço pelo LOCATÁRIO, não será devido qualquer valor a título de aluguel.
    3. No prazo de até 05 (cinco) dias contados da assinatura deste Contrato, o LOCATÁRIO efetuará a religação/transferência de titularidade das contas de luz e água para o seu nome, sob pena de cominação da penalidade prevista no item 14.3.
    4. O LOCADOR fica isento de qualquer responsabilidade e/ou ônus para a obtenção de religação/alteração de titularidade, bem como de quaisquer responsabilidades por eventuais demoras e/ou falhas na prestação de serviços luz e água, não sendo devido ao LOCATÁRIO qualquer indenização ou desconto sobre o valor do aluguel e/ou dos encargos da locação em decorrência de tais fatos.
    5. Na hipótese da religação ou transferência ser impossibilitada em razão da existência de débito anterior à celebração deste Contrato, deverá o LOCADOR pagá-lo em até 02 (dois) dias úteis contados da comunicação feita pela CASA MINEIRA, sob pena de o LOCATÁRIO poder pagá-lo e compensá-lo com os aluguéis vincendos, desde que o LOCATÁRIO apresente à CASA MINEIRA a comprovação de pagamento do débito.
    6. Cabe exclusivamente ao LOCATÁRIO verificar a voltagem da corrente elétrica de todos os pontos do Imóvel, e, consequentemente, arcar com os danos a aparelhos e/ou equipamentos decorrentes de sua ligação realizada sem a devida verificação.
    7. Finda a locação, o LOCATÁRIO deverá fornecer prova de que não existem débitos pendentes com relação ao fornecimento de luz, gás, água e esgoto referentes ao Imóvel, além de dever solicitar junto aos respectivos fornecedores o cancelamento ou desativação de todos os contratos de serviços que porventura tiver utilizado ao longo de sua permanência no Imóvel, sob pena de ficar responsável pelo pagamento integral de quaisquer cobranças efetuadas em seu nome ou em nome do LOCADOR ou novo inquilino, ainda que realizadas após a devolução do Imóvel, sem prejuízo das demais penalidades deste Contrato e das penas e danos suplementares.
    8. Tratando-se o Imóvel de parcela de edificação sobre o mesmo lote ou terreno, e que não tenha convenção de condomínio, os valores dos tributos e encargos locatícios serão
    9. divididos proporcionalmente a área de cada uma das parcelas que os compor.
  8. CLÁUSULA OITAVA: ATRASO NO PAGAMENTO E PENALIDADES
    1. O atraso no pagamento do aluguel e/ou dos encargos da locação implicará a incidência de multa de 10,00% (dez por cento) sobre o valor total de débito e juros de 1,00% (um por cento) ao mês.
    2. O atraso superior a 05 (cinco) dias implicará a cobrança do débito por um escritório de advocacia, hipótese na qual, além das penalidades dispostas no item 8.1, serão devidas pelo LOCATÁRIO as despesas incorridas a título de honorários advocatícios, que, em caso de cobrança extrajudicial, são fixadas em 10% (dez por cento) sobre o valor total do débito, e, em caso de cobrança judicial, em 20% (vinte por cento) sobre o mesmo valor, sem prejuízo da correção monetária até a efetiva liquidação do crédito, independentemente das medidas judiciais serem efetivadas ou não.
  9. CLÁUSULA NONA: USO E DESTINAÇÃO DA LOCAÇÃO
    1. O Imóvel somente poderá ser utilizado pela pessoa do LOCATÁRIO e para a finalidade indicada no Resumo do Contrato, sendo proibidas a mudança de seu uso e destinação, a sublocação, o empréstimo ou a cessão total ou parcial da locação, sem consentimento prévio e por escrito do LOCADOR.
    2. No caso do LOCATÁRIO ser pessoa jurídica, a cessão, sublocação ou transferência ficará de pleno direito caracterizada caso, à época da assinatura deste Contrato, o(os) sócio(s) ceder(em) ou transferir(em) a terceiros a qualquer tempo o controle societário.
    3. Se for o caso, caberá ao LOCATÁRIO providenciar a sua regularização junto ao Corpo de Bombeiros de Minas Gerais para a obtenção do respectivo Auto de Vistoria.
    4. Caberá exclusivamente ao LOCATÁRIO consultar os órgãos e/ou entidades públicas competentes sobre a compatibilidade do uso que pretende dar ao Imóvel em face zoneamento urbano aplicável, bem como tomar todas as providências necessárias para a obtenção da respectiva licença de uso e outorga do alvará de localização e funcionamento.
    5. Tanto o LOCADOR quanto a CASA MINEIRA serão isentados pelo LOCATÁRIO de qualquer obrigação e/ou responsabilidade relacionadas às obrigações do LOCATÁRIO dispostas no item 9.3, devendo o LOCATÁRIO arcar com os aluguéis e encargos da locação inclusive na hipótese em que o uso pretendido do Imóvel seja inadmitido pelas zoneamento urbano aplicável, bem como, se for o caso, pela penalidade decorrente de sua devolução antecipada, nos termos do item 14.1.
  10. CLÁUSULA DÉCIMA: BENFEITORIAS, REPAROS E MANUTENÇÃO NO IMÓVEL
    1. Qualquer modificação ou benfeitoria que o LOCATÁRIO pretenda realizar sobre o Imóvel dependerá de prévia informação à CASA MINEIRA e de autorização expressa do LOCADOR.
    2. Caberá ao LOCATÁRIO apresentar à CASA MINEIRA e ao LOCADOR o respectivo projeto da modificação pretendida, e, após autorizada pelo LOCADOR, obter, às suas custas, sua aprovação prévia junto aos órgãos e entidades públicas competentes, bem como responsabilizar-se por todas as obrigações e responsabilidades decorrentes da execução da obra.
    3. Após o término da obra, o LOCATÁRIO deverá entregar à CASA MINEIRA toda a documentação pertinente, incluindo projetos aprovados, certidão de baixa e habite-se e CND/INSS.
    4. O LOCATÁRIO renuncia aos direitos de indenização e/ou retenção do Imóvel ao término da locação em função de benfeitorias ou modificações realizadas sobre o Imóvel em desacordo com o disposto no item 10.1, independentemente de sua natureza (necessárias, úteis ou voluptuárias).
    5. Mesmo que observado o disposto no item 10.1, o LOCADOR poderá exigir do LOCATÁRIO a remoção, às expensas do LOCATÁRIO, das benfeitorias úteis e/ou voluptuárias realizadas, a fim de que, salvo as benfeitorias necessárias, o Imóvel seja devolvido ao LOCADOR no mesmo estado em que fora entregue ao LOCATÁRIO, conforme descrição constante no Termo de Vistoria Inicial, ressalvados os desgastes de uso normal do bem.
    6. O LOCADOR responderá pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, e, caso reparados pelo LOCATÁRIO observando o disposto no item 10.1, tais reparos serão considerados benfeitorias necessárias indenizáveis ao final da locação.
    7. O LOCATÁRIO deverá realizar a imediata reparação dos danos que venham a surgir no Imóvel, em suas instalações e equipamentos, no decorrer de sua utilização, a fim de não agravá-los ou provocar a deterioração do Imóvel, devendo comunicar o LOCADOR a sua ocorrência.
    8. O LOCATÁRIO promoverá a manutenção preventiva do Imóvel e em seus equipamentos porventura existentes, em especial, aparelhos de ar condicionado, aquecedores de água, equipamentos contra incêndio e segurança, quadros de distribuição de energia/ telefonia, antenas, bem como pela manutenção de telhados e toda a sua estrutura, calhas, instalações hidráulicas e elétricas em geral e caixa d'água, sob pena de responder pelos danos a eles causados.
  11. CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: VISTORIA, VISITAS E DIREITO DE PREFERÊNCIA
    1. O LOCADOR e a CASA MINEIRA têm direito de vistoriar e visitar o Imóvel a qualquer tempo, por si ou por terceiros por eles autorizados, desde que mediante prévia combinação do dia e hora com o LOCATÁRIO.
    2. Caso o LOCADOR pretenda vender o Imóvel durante a vigência da locação, ele se compromete a notificar o LOCATÁRIO sobre a sua intenção, concedendo-lhe o direito de preferência para a aquisição do Imóvel, em idênticas condições com terceiros.
    3. O LOCATÁRIO deverá se manifestar por escrito sobre seu interesse ou não no prazo de até 30 (trinta) dias do recebimento da notificação, sob pena do seu silêncio ser interpretado como renúncia ao direito de preferência.
  12. CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: GARANTIA LOCATÍCIA
    1. A título de garantia de suas obrigações, o LOCATÁRIO oferecerá, alternativamente:
      1. Fiança; ou
      2. Seguro fiança locatícia; ou
      3. Título de capitalização.
    2. Conforme a definição constante do item 5 do Resumo do Contrato, incidirão sobre a garantia prestada pelo LOCATÁRIO, alternativamente, as disposições dos itens 12.2, 12.3 ou 12.4, e seus respectivos subitens, devendo as disposições não aplicáveis ser desconsideradas pelas Partes.
    3. Independentemente da garantia oferecida pelo LOCATÁRIO, ela estenderá até a efetiva devolução do Imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, o que somente ocorrerá quando da entrega das chaves e caso o LOCATÁRIO estiver adimplente com todas as suas obrigações, inclusive no caso de realização de vistoria judicial.
    4. No caso de fiança, o(s) FIADOR(ES) figura(m) como principal(is) pagador(es) e devedor(es) solidariamente responsável(is) pelo cumprimento de todas as obrigações do LOCATÁRIO.
      1. O(s) FIADOR(ES) renuncia(m) ao benefício de ordem e aos favores dos arts. 823, 827 a 830, 835, 837 a 839 da Lei federal n.º 10.406/2002.
      2. O(s) FIADOR(ES) declaram, sob responsabilidade civil e criminal, que o estado civil descrito no Resumo do Contrato é verdadeiro.
      3. A fiança abrangerá o período que for prorrogado o Contrato amigavelmente ou por força da Lei, aceitando o(s) FIADOR(ES) desde já, todos os reajustes de aluguéis negociados pelo LOCATÁRIO.
      4. Em caso de ocorrer qualquer das hipóteses previstas no artigo 40 da Lei do Inquilinato, ou semelhantes, provindas de Leis modificadoras, o LOCATÁRIO deverá substituir o(s) FIADOR(ES), no prazo de 15 (quinze) dias após a ocorrência do evento, sob pena de ficar sujeito à rescisão do contrato por infração contratual e legal.
      5. No caso de carta fiança prestada por pessoa jurídica, sem prejuízo das disposições acima, tal carta é parte integrante deste Contrato e o acompanha em anexo.
    5. No caso de seguro fiança locatícia, este deverá ser contratado pelo LOCATÁRIO junto à Companhia de Seguros mencionada no Resumo do Contrato prevendo-se em sua apólice como beneficiário o LOCADOR, bem como que sua vigência inicial será a data de protocolo da proposta, e a vigência final será a data de término deste Contrato, devendo ser renovado anualmente pelo LOCATÁRIO.
      1. Os prêmios iniciais e as renovações anuais do seguro fiança locatícia serão pagos pelo LOCATÁRIO, sob pena de rescisão deste Contrato, com o consequente despejo e cancelamento da apólice.
      2. O seguro fiança abrangerá a totalidade das obrigações do LOCATÁRIO.
    6. Em caso de título de capitalização, para a constituição da garantia, a posse do título deverá ser transferida pelo LOCATÁRIO ao LOCADOR, por meio da CASA MINEIRA, no ato da assinatura deste Contrato.
      1. Enquanto perdurar a garantia, o LOCADOR terá o direito de conservar a posse do título, bem como recuperá-la de quem quer que o detenha.
      2. Poderá o LOCADOR usar dos meios judiciais convenientes para assegurar os seus direitos, e os do LOCATÁRIO na qualidade do título caucionado.
      3. O LOCADOR fará jus ao recebimento da importância consubstanciada no título e os respectivos juros, se exigíveis, restituindo o título ao devedor ao término deste Contrato e caso o LOCATÁRIO solver todas as obrigações.
      4. Caso o LOCATÁRIO der quitação ao devedor do título caucionado, deverá substitui-lo imediatamente por outra garantia idônea, sob pena de, não a substituindo, incorrer em inadimplemento contratual.
  13. CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL
    1. Finda a locação, a restituição do Imóvel só se operará depois de satisfeitas, pelo LOCATÁRIO, ou por seu(s) FIADOR(ES), se for o caso, todas as seguintes obrigações:
      1. o Imóvel deverá estar livre e desimpedido de pessoas e coisas, limpo e condições de uso imediato;
      2. o Imóvel deverá ser entregue no mesmo estado de conservação constante no Termo de Vistoria Inicial, com as benfeitorias que tenham sido autorizadas, principalmente no que diz respeito à conservação da pintura, janelas, portas e fechaduras, instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias, salvo desgastes decorrentes de seu uso normal;
      3. o Imóvel deverá receber nova pintura, por conta do LOCATÁRIO, caso assim o tenha recebido no início da locação, com o mesmo tipo de tinta e cores aplicadas à época de seu recebimento;
      4. as chaves serão entregues ao LOCADOR pelo próprio LOCATÁRIO ou, se for o caso, seu(s) FIADOR(ES), acompanhadas dos comprovantes de quitação de todos os encargos da locação, devendo ser apresentados a declaração de adimplência condominial assinada pelo síndico e/ou administradora de condomínio; a última conta de energia elétrica quitadas e o consumo final de energia elétrica devidamente quitada (com comprovação de corte - a ser solicitado ao prestador do serviço somente após a realização da vistoria de devolução do Imóvel com a devida liberação); e a última conta de água (se houver);
      5. se na vistoria de devolução do Imóvel for constatada o seu mau uso e/ou má conservação, o LOCATÁRIO será notificado para reparar o defeito ou substituir as peças ou aparelhos defeituosos, ficando desde já estabelecido que, não atendida esta notificação, o LOCADOR poderá providenciar os serviços, cobrando do LOCATÁRIO os valores gastos para a reparação do Imóvel, hipótese em que o Locatário arcará com os aluguéis e encargos incidentes durante o tempo necessário à reparação do Imóvel.
    2. Caso o LOCATÁRIO não comparecer ao ato de realização da vistoria e não justificar a sua ausência, no prazo de 24 (vinte e quatro) horas contado de sua realização, ter-se-á como válida a vistoria realizada, gerando obrigações para o LOCATÁRIO e, se for o caso, para o(s) FIADOR(ES), de pagamento do aluguel e encargos da locação até a efetiva entrega das chaves.
  14. CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO E OU DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA
    1. O LOCATÁRIO poderá devolver o Imóvel ao LOCADOR antecipadamente, desde que comunique a CASA MINEIRA sobre a sua intenção, por meio do e-mail desocupa@casamineira.com.br, com, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência da data da pretendida devolução, bem como pague ao LOCADOR uma multa compensatória de 03 (três) vezes o valor do aluguel vigente à sua época, que será reduzida proporcionalmente ao tempo do Contrato já cumprido.
    2. O LOCATÁRIO declara estar ciente de que, independentemente de sair do Imóvel antes do término do prazo de 30 (trinta) dias referido no item 14.1, estará ele obrigado a pagar, além da multa compensatória por devolução antecipada, os valores de aluguel e encargos da locação referente ao período de 30 (trinta) dias.
    3. Este Contrato poderá ser resolvido na hipótese de inadimplemento culposo de obrigação legal ou contratual, desde que a Parte inocente notifique a Parte infratora na forma do item 15.3, concedendo-lhe o prazo de 15 (quinze) dias para sanar o inadimplemento, que, após o seu transcurso, ensejará a resolução do Contrato de pleno direito.
    4. O inadimplemento de qualquer obrigação legal ou contratual que ensejar a resolução deste Contrato sujeitará a parte infratora à multa não compensatória equivalente a 03 (três) vezes o valor do aluguel vigente à época da infração, sem prejuízo de indenização suplementar.
    5. A multa por rescisão culposa incidirá inclusive se rescindido o Contrato através de sentença em ação de despejo por falta de pagamento.
    6. As disposições acima não se aplicam aos casos em que exista penalidade específica neste instrumento ou for acordada solução alternativa ao descumprimento pelas Partes.
  15. CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: DISPOSIÇÕES GERAIS
    1. Este Contrato obriga as Partes, seus herdeiros e sucessores.
    2. O LOCADOR declara ser o legítimo proprietário e/ou possuidor do Imóvel, o qual se encontra livre e desonerado de quaisquer direitos, obrigações e ônus, judiciais e/ou extrajudiciais, que possam comprometer este Contrato, assumindo o dever de indenizar e manter o LOCATÁRIO e a CASA MINEIRA indenes de quaisquer responsabilidades decorrentes de medidas que comprometam a sua posse e propriedade sobre o Imóvel.
    3. O LOCATÁRIO e o(s) FIADOR(ES) autorizam que as eventuais citações, intimações ou notificações sejam feitas por carta registrada ou qualquer outro meio judicial ou extrajudicial.
    4. Em se tratando de LOCATÁRIO pessoa jurídica, que seja obrigada ao pagamento de imposto de renda retido na fonte (IRRF) quando do pagamento do aluguel, compromete-se o LOCATÁRIO a apresentar mensalmente à CASA MINEIRA os comprovantes de recolhimento do IRRF, na forma calculada no boleto emitido para pagamento do aluguel, sob pena de ser responsável por quaisquer valores despendidos pelo LOCADOR perante a Receita Federal do Brasil, mesmo que apurados após a extinção do presente Contrato.
    5. Se qualquer disposição deste Contrato for considerada inválida, ilegal ou inexequível, a validade, legalidade e exequibilidade das demais disposições contidas neste Contrato não serão afetadas ou prejudicadas, devendo as Partes negociar a substituição de quaisquer disposições inválidas, ilegais ou inexequíveis, por disposições válidas, legais e exequíveis, cujos efeitos deverão aproximar-se, tanto quanto possível, dos efeitos legais e econômicos almejados pelas disposições consideradas inválidas, ilegais ou inexequíveis.
    6. Qualquer omissão ou tolerância pelas Partes na exigência do correto e pontual cumprimento dos termos e condições, específicas ou genéricas, constantes deste Contrato, inclusive quanto ao valor, forma e prazo de pagamento de aluguéis e encargos, ou no exercício de qualquer prerrogativa dele decorrente, não constituirá qualquer tipo de renúncia, desistência ou novação, nem afetará o direito de qualquer das Partes de exercê-los a qualquer tempo.